Construcción y mercado inmobiliario: cómo trabajar en un contexto de costos altos y sin financiamiento

La Nación.

Los últimos datos de actividad de la construcción mostraron que el sector sigue con una lógica que comenzó hace ya casi un año: a un intento de recuperar lo siguen un traspié y luego volver a empezar. Lo que supo ser la euforia por el impacto del blanqueo y los créditos tuvo, hasta ahora, dos conclusiones: fue dirigido a la intermediación (no a la construcción) y tuvo un impacto relevante pero acotado. Del lado de las obras no residenciales, parecería haber mayor recuperación, aunque también desde un punto de partida considerablemente menor. La vuelta de algunas obras públicas provinciales y la reorientación de cierta demanda hacia obras de infraestructura para el sector energético le ponen un piso a la caída.

En abril, la construcción creció 5,1% mensual, la mayor variación registrada desde julio de 2024. Tras 10 meses de estancamiento, alcanzó el mayor nivel desde diciembre de 2023, pero aún 20% inferior al pico de noviembre de ese año.

No obstante, los indicadores adelantados de mayo muestran caídas. Así, la lógica que comenzó hace un año, de recuperaciones efímeras que no logran consolidarse, parece continuar. Las expectativas negativas de los empresarios de la construcción sobre el próximo trimestre alcanzaron el 17,6%, máximo desde julio de 2024, mientras que las positivas cayeron al 14,8%, uno de los peores niveles en casi un año.

El costo de construcción en dólares subió más de 100% entre diciembre de 2023 y mayo de 2025, lo que presiona sobre la rentabilidad del sector. La expectativa del blanqueo se canalizó hacia la intermediación y tuvo un impacto relevante, pero limitado. La nueva iniciativa para “usar los dólares del colchón” aún no despejó incógnitas tributarias, y el Congreso no parece ofrecer un trámite fluido para el proyecto.

El mercado de compraventas inmobiliarias sigue en alza, con diferencias según el segmento. Los precios de propiedades en pozo continúan creciendo, aunque a un ritmo más moderado, mientras que en algunas ciudades ganan ritmo los precios de inmuebles usados. Esta revalorización es clave para abaratar el precio relativo de las unidades nuevas que traccionen la construcción.

El costo de construcción en dólares subió 1,4% en abril y 10% en mayo, impulsado por la caída del dólar billete. Desde el inicio del mandato presidencial, subió 84% hasta abril y 103% hasta mayo. Esto obliga al sector a repensar su modelo de negocio ante una estructura de costos significativamente más alta. La expectativa de reducir costos vía importaciones es acotada a algunos insumos, pero no compensa un tipo de cambio apreciado.

En términos de rentabilidad, el costo de construcción directo (sin contar impuestos, ganancia o gastos de comercialización) representó el 35% del valor de un metro cuadrado en pozo. En la Ciudad de Buenos Aires, el costo directo promedio por m² es de US$1020, mientras que el m² en pozo tiene un valor de US$2893. En noviembre de 2023, esa incidencia era del 22% y durante todo 2021, de un promedio del 19%.

La actualidad de los créditos hipotecarios

En mayo se otorgaron créditos hipotecarios UVA por US$298 millones, el mayor volumen desde 2018. El 90% fue destinado a familias. Es una mejora del 7% frente a abril. La iliquidez que enfrenta el fondeo del segmento hipotecario continúa traduciéndose en suba de tasas: la tasa promedio fue de 6%, un punto por encima del 5% registrado en octubre. El plazo se mantiene en 24 años.

A febrero, el Banco Nación se mantiene como el principal banco del mercado hipotecario, seguido por Galicia, Macro y el Banco de Córdoba.

En abril, el mercado inmobiliario mantuvo su ritmo de crecimiento. En CABA se registraron 5471 escrituras, el mayor número desde 2018, con un fuerte repunte del crédito hipotecario (1192 operaciones, +946% interanual), aunque desde una base muy baja. En la provincia de Buenos Aires también se alcanzó un récord para abril con 12.158 escrituras, un 60% más que en 2024, aunque con menor protagonismo del crédito UVA. En Córdoba, las operaciones cayeron 4% interanual, aunque siguen 61% por encima de 2023.

El mercado hipotecario está preparando el terreno para una eventual securitización que permita mayor fondeo genuino y de largo plazo. Esto explica parcialmente la suba de tasas, aunque el proceso hacia la descarga de carteras será lento. Sin esa herramienta, el volumen de hipotecas continuará en niveles cercanos a los US$300 millones mensuales, suficientes para explicar el 20% de las escrituras en CABA, el 15% en PBA y cerca del 10% en Córdoba.

Los desafíos

La construcción y el mercado inmobiliario enfrentan el desafío de cómo trabajar en un contexto de costos altos y sin financiamiento, a la espera de un escenario con mayores y mejores fuentes de crédito, tanto para la compra como para la construcción. Hoy el crédito bancario a la construcción representa solo el 2% del total, cuando llegó a ser el 7% a comienzos de los años 90. El crédito para la compra de vivienda representa el 0,2% del PBI, cuando hace 30 años fue del 4%. Alcanzar esos niveles implicaría un salto considerable en inversión, empleo y generación de valor.

La mejora en precios que puede generar un aumento de financiamiento es el motor que necesita este nuevo esquema de costos altos para que la construcción privada vuelva a ser rentable. Sin embargo, este escenario dista de estar garantizado, y sobrellevar la transición es el verdadero desafío para el sector en los próximos meses.

El autor es economista de Empiria Consultores.