¿Conviene comprar un departamento ahora o esperar?: qué puede pasar con los precios

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El mercado inmobiliario argentino transita un escenario que combina señales de recuperación y dudas sobre el rumbo de los precios. El regreso del crédito hipotecario, el repunte en la cantidad de escrituras y la estabilización de los valores en la Ciudad de Buenos Aires y en distintas provincias abren una pregunta central para familias e inversores: ¿conviene comprar ahora un departamento o esperar una corrección de precios?

Los números del primer semestre muestran un repunte concreto. Entre CABA, la provincia de Buenos Aires y Rosario, las escrituras aumentaron un 35% en comparación con 2024 y un 50% respecto de 2023. En la Ciudad, el metro cuadrado del usado se estabilizó en torno a los u$s2.160, con una suba interanual del 15%, todavía por debajo de los niveles prepandemia (pero hay barrios como Villa Ortúzar o Núñez, en donde los valores se apreciaron por encima de este 15%, y acumulan un 20% en 20 meses).

Para Nancy Vieitez, presidenta de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), el mercado usado vive una etapa de recomposición. "Los compradores sienten que los precios tocaron piso. Eso acelera la toma de decisiones, sobre todo en el usado, que ofrece oportunidades más accesibles que la obra nueva", sostuvo. Según sus datos, en junio se firmaron 5.762 escrituras en CABA y más de 13.000 en la provincia de Buenos Aires (julio), con un 20% promedio entre ambos distritos de operaciones con crédito hipotecario.

Actualmente, interesan unidades por menos de u$s100.000 para dos ambientes y monoambientes, y cuestan conseguir 3 ambientes por menos de ese valor en CABA.

Por su parte, Josefina Pantano, presidenta de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), explicó que el ladrillo mantiene su rol como refugio de valor. "La rentabilidad en alza ayuda. Los valores se mantienen relativamente estables, pero se observa una tendencia leve hacia arriba en segmentos puntuales", afirmó.

El atractivo de los inmuebles listos para habitar, bien ubicados y con documentación en regla se impone sobre la obra nueva. "Los compradores priorizan seguridad jurídica y previsibilidad. Hoy buscan cerrar rápido, sin exponerse a plazos largos ni a costos de construcción que cambian de un mes a otro", añadió Pantano.

Obra nueva en pausa, refacción en alza

La construcción enfrenta un panorama más complejo. El valor del metro cuadrado nuevo, con materiales de gama media, ronda entre u$s1.800 y u$s1.900. A ese costo se suma la incidencia del terreno, impuestos, seguros y márgenes, lo que eleva el precio final. Si es Premium supera los u$s2.400 por m2.

Marta Liotto, referente de CUCICBA (quien en breve volvería a ser la presidenta de la entidad), explicó: "Muchos desarrolladores evalúan alternativas. Algunos prefieren enfocarse en PH o casas para refaccionar. Hoy, la obra nueva no siempre garantiza un negocio viable. En cambio, poner en valor inmuebles usados puede representar una oportunidad más clara".

Las unidades provenientes de sucesiones o divisiones de condominios suman dinamismo. Allí aparecen precios más flexibles y margen para negociar, aunque esa vía exige obra adicional y capital extra.

Crédito hipotecario: motor con frenos

El regreso del crédito impulsó la demanda. Vieitez subrayó que en la provincia de Buenos Aires las escrituras con hipoteca crecieron 380% interanual. En CABA, la participación del crédito pasó del 10% al 22% en un año.

El segmento medio se convirtió en el principal beneficiado, aunque las condiciones siguen marcando límites. "Se necesitan tasas estables, reglas claras para el ajuste de cuotas y líneas que lleguen también al interior", remarcó Vieitez.

Liotto coincidió en el diagnóstico y añadió: "Los bancos aumentaron tasas desde comienzos de julio. Algunas subieron de 4,9% a 9%. Además, los plazos para evaluar carpetas y concretar escrituras siguen siendo largos, lo que genera inseguridad en un contexto de dólar volátil y elecciones cercanas".

Pantano sostuvo que la reaparición del crédito funcionó sobre todo como disparador psicológico. "Muchos compradores se animaron a invertir sus ahorros, incluso sin tomar el préstamo. El crédito vuelve a instalar la idea de que es posible acceder a la vivienda propia", afirmó.

Hipotecas divisibles: una herramienta pendiente

La reglamentación de las hipotecas divisibles, aprobada en marzo de 2025, todavía no logró traducirse en operaciones concretas. Esta figura permite que los compradores financien unidades en pozo con garantía individual, pero enfrenta obstáculos.

Vieitez explicó: "Hoy no hay bancos que ofrezcan ese crédito. No existe fondeo específico ni estructuras jurídicas generalizadas. Falta un mercado secundario que respalde esta figura".

Pantano consideró que puede transformarse en una solución real para desarrolladores con tierra, aunque pidió condiciones accesibles y acompañamiento del sistema financiero.

Liotto se mostró optimista: "Hay parejas jóvenes interesadas. Falta darle tiempo. Tal vez tres o cuatro meses más para que empiece a funcionar de manera efectiva".

¿Comprar un departamento ahora o esperar?: qué puede pasar con los precios

La respuesta depende del perfil del comprador de un departamento. Para quien busca vivienda propia y encuentra una unidad bien ubicada, en buen estado y con precio ajustado, las especialistas coinciden en que es momento de cerrar la operación. El usado ofrece valores más accesibles que la obra nueva y permite aprovechar la actual estabilización de precios.

Para inversores o familias que apuntan a créditos a largo plazo, la recomendación es más cauta. Si bien las tasas crecieron, el crédito todavía representa un incentivo que podría consolidarse en la segunda mitad del año. El riesgo, en cambio, es esperar una baja que puede no llegar si la demanda se mantiene activa.

Vieitez lo resumió así: "El mercado muestra un camino de recuperación progresiva. Quien encuentra la propiedad adecuada, no debería esperar demasiado. Después de las elecciones, con un panorama político más claro, podemos ver una nueva suba".

Pantano coincidió en que la tendencia es alcista: "Las principales ciudades seguirán con aumentos de precios en venta y alquiler. El ritmo dependerá del contexto macroeconómico, pero la dirección es clara".

Liotto cerró con una definición directa: "El mercado viene creciendo paso a paso desde hace más de un año. La tendencia es ascendente. Si el crédito se expande y las hipotecas divisibles entran en práctica, la oportunidad de hoy puede convertirse en un punto de partida para un ciclo más sólido".