Cuáles son los departamentos que más subieron de precio en el último año y más se demandan para comprar

La Nación.

En un mercado que vivió una metamorfosis en el último año, dado el resurgimiento del crédito hipotecario y la derogación de la ley de alquileres, la radiografía del mercado hoy es otra. Mes a mes se supera la cantidad de operaciones de compraventa de inmuebles que se hicieron un año atrás; además, una de cada cuatro escrituras ya se hacen con hipoteca. En el mundo de los alquileres, la oferta de propiedades en plataformas inmobiliarias tuvo un crecimiento exponencial y, en tan sólo dos meses luego de que se disolviera la ley, esta llegó a duplicarse. Pero los cambios no se reducen únicamente a este ámbito, ya que, en este escenario, surgió un nuevo actor en la demanda: el consumidor que busca tipologías de inmuebles grandes.

Hasta hace un año, los protagonistas del mercado eran sobre todo las unidades chicas. Los inmuebles de tres o cuatro ambientes, con valores más elevados, eran difíciles de acceder sin crédito hipotecario. Además, había un gran público de inversores: personas que contaban con el capital para adquirir inmuebles de tipologías chicas, como los monoambientes, y que usaban para destinarlos al alquiler y así obtener una renta.

Hoy, con la posibilidad de solicitar un crédito hipotecario y de comprar una propiedad financiada en cuotas, la demanda se amplió al consumidor que busca unidades más grandes, específicamente, los cuatro ambientes. Este nuevo escenario dio lugar a una combinación particular: hay cada vez más demanda de unidades grandes, como los tres y cuatro ambientes, pero, al mismo tiempo, no hay tanta oferta, ya que son tipologías que no se construyen tanto, dado el alto ticket con el que cuentan. Y esta ecuación está dando como resultado un aumento en los precios de estas tipologías.

Un informe de Reporte Inmobiliario indica que durante junio de 2025 los valores promedio del metro cuadrado mostraron aumentos en todas las tipologías respecto al año anterior. Específicamente, los departamentos de cuatro ambientes encabezaron el ranking de subas, con un aumento interanual del 14,5%. Le siguieron los dos ambientes, con una suba del 5,3%; luego los tres ambientes, con un 3,9%, y por último los monoambientes, con un alza del 1,97%.

El análisis de Selectia también muestra que los cuatro ambientes crecieron por arriba del 15% (comparación interanual del primer semestre de 2025 con el mismo período de 2024). “Los cuatro ambientes fueron los más castigados ante la crisis de los últimos años, por lo que es lógico que estén recuperando los precios en términos relativos”, explica Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima.

Aun así, en términos de valor por metro cuadrado, los monoambientes siguen siendo la tipología con mayor cotización: un promedio de US$2125/m², según Reporte Inmobiliario. Les siguen los dos ambientes con US$1943/m², los cuatro ambientes con US$1828/m² y los tres ambientes con US$1796/m². Así, el precio total promedio por tipología se ubicó en US$69.900 para los monoambientes, US$80.500 para los dos ambientes, US$112.000 para los tres ambientes y US$159.000 para los cuatro ambientes.

El rol de los créditos hipotecarios

“En general, el cuatro ambientes es un tipo de unidad que está menos ofertada, ya que se construye menos debido al ticket de venta más alto; la cuestión es que, con el nuevo comprador que opera con crédito hipotecario, vuelve a tener demanda”, explica Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.

Achával señala que el alza en los precios probablemente se explica por los créditos hipotecarios y por el efecto multiplicador que generan. “Por cada propiedad que se vende con crédito, el antiguo propietario puede escalar y comprar una unidad más grande, de más dormitorios, como los cuatro ambientes”.

La participación del crédito hipotecario en las operaciones de compraventa es cada vez mayor. Según los datos de las escrituras de CABA, en mayo se firmaron 5610 operaciones, de las cuales 1300 fueron hechas con hipoteca, es decir, el 23,2%. Esto representa un crecimiento del 822% respecto al mismo mes del año anterior.

Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, coincide con Gómez Picasso y Achával. Señala que “un cuatro ambientes de menos de 100 m² tiene buena demanda y, en algunos casos, es objeto de crédito hipotecario”. Sin embargo, aclara que, según Zonaprop, los cuatro ambientes no son la tipología con mayor presión de demanda. En el primer trimestre de 2025, el 61% de las búsquedas se orientaron a propiedades de dos y tres ambientes (29% a dos ambientes y 32% a tres ambientes), mientras que los cuatro ambientes representaron el 29%. Los monoambientes fueron los menos buscados, con un 9% de demanda.

Los datos del último Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias (ROI) elaborado por Selectia también reflejan este aumento en la demanda de tipologías grandes ya durante 2024. Las unidades más vendidas fueron los departamentos de dos y tres ambientes, que representaron el 25% y el 30% de las operaciones, respectivamente. En tercer lugar se ubicaron los cuatro ambientes, con un 22% del total. Les siguieron los cinco ambientes (12%) y, por último, los monoambientes, con apenas el 11% de las transacciones.