Desarrollo inmobiliario: qué es el land banking y por qué puede ser un resguardo de valor a largo plazo

Forbes.

El land banking o banco de tierra es una estrategia de resguardo de valor con vistas al largo plazo, pensada para inversores conservadores o enfocados en el ladrillo, capaz de revalorizar áreas urbanas mediante la construcción de viviendas.

Esta práctica existe desde hace tiempo: históricamente, algunas personas han destinado sus ahorros a la compra de lotes sin uso, aunque en la actualidad ese objetivo muchas veces está orientado a la creación de barrios cerrados.

Se trata de adquirir grandes extensiones en entornos rurales o semiurbanos y retenerlas por un período prolongado, esperando su revalorización por expansión urbana o aumento de la demanda. Así lo explica Federico Silber, director de la carrera de Martillero Público en la Universidad Argentina de la Empresa (UADE): "Es una colocación que requiere mucha paciencia y entendimiento del mercado".

El land banking abarca dos perfiles de inversores: quienes adquieren el terreno completo para luego fraccionarlo, y quienes compran esos lotes con la intención de revenderlos una vez urbanizados. Este proceso puede llevar entre 10 y 15 años.

La tierra es un activo que tiende a mantener o incrementar su valor con el tiempo, lo que la convierte en un refugio de capital ante escenarios inflacionarios. "Nuestra idea es detectar zonas con potencial de progreso", señala Daniel Szylder, fundador de Brickell Developers. Como ejemplo menciona el Camino de los Remeros, una zona de alto tránsito cercana a Nordelta y Villanueva.

Factores a considerar

Para invertir en land banking de forma segura, es fundamental considerar al menos tres factores: ubicación, infraestructura y demanda. Elegir una zona con buena transitabilidad y potencial de desarrollo urbano resulta clave. "Puede ser un terreno económico, pero si no se vende nada, fue una mala inversión", explica Szylder.

El trabajo conjunto con los municipios es habitual en este tipo de desarrollos, ya que las inversiones públicas como nuevas calles o iluminación potencian la valorización. En el caso del emprendimiento Sunny, promovido por Brickell, el efecto derrame impulsó mejoras en toda la zona.

Al evaluar un terreno, también se deben tener en cuenta la infraestructura, cercanía a centros urbanos y la necesidad habitacional. "La clave es adelantarse a lo que vendrá", sostiene Matías Poczter, director comercial de Baigun Realty. Comprar tierras a precios bajos para luego capitalizar la revalorización permite obtener beneficios mediante la reventa o desarrollos propios.

El norte del Gran Buenos Aires ha sido históricamente el área más beneficiada por esta estrategia, con opciones en Benavídez, Nordelta y Rincón de Milberg. En estos casos, tras la subdivisión, los precios por lote rondan entre US$ 20.000 y US$ 40.000. Le siguen zonas del sur del GBA, como Canning y Ezeiza, y más recientemente el oeste, en lugares como Moreno, La Reja o Luján, donde los precios oscilan entre US$ 15.000 y US$ 20.000.

Rentabilidad y riesgos

Según estimaciones de mercado, los terrenos en zonas en expansión han aumentado un promedio del 35% en dólares durante los últimos cinco años, aunque en algunos casos alcanzan el 40%. Esto, sumado a una baja inversión inicial, hace del land banking un modelo atractivo frente a contextos inflacionarios.

El precio inicial del lote debe ser competitivo. Si es demasiado elevado, podría dificultar su reventa. Además, su valor puede variar según el estadio del desarrollo y la ubicación específica dentro del predio.

"La demanda es otro factor esencial: hay que ver qué busca el mercado", señala Szylder. En el caso del desarrollo Sunny, se diseñaron tríplex con patio, jardín, cochera, terraza y tres dormitorios al mismo precio que un dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires.

En algunos municipios, conservar el terreno sin edificar incluso cuenta con incentivos fiscales. Sin embargo, no todo es positivo. El land banking presenta desventajas como la baja liquidez, costos de mantenimiento y posibles cambios regulatorios. Además, los desarrollos pueden demorar entre diez y quince años.

"En Argentina no existe una ley específica sobre land banking. La venta puede ser muy compleja y pueden surgir estafas. Por eso, es necesario operar con información clara y asesoramiento profesional", concluye Silber. Esta falta de regulación también explica la escasa participación de inversionistas extranjeros, a pesar de la abundante tierra disponible en el país.