El desafío de construir viviendas con un costo 60% más caro en dólares: ¿llega el amesetamiento de precios?

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El mercado inmobiliario argentino presenta múltiples aristas. Tras la derogación de la Ley de Alquileres, aumentó la oferta de propiedades y crecieron las operaciones de compraventa, en un contexto de brecha cambiaria reducida y reaparición del crédito hipotecario. Sin embargo, estas transacciones corresponden a propiedades ya existentes. Esta nota se centra en el análisis del costo de construir nuevas viviendas.

Según datos del INDEC, la economía general recuperó niveles de actividad similares a 2015, 2018 o 2022. Pero la construcción aún está un 30% por debajo de esos picos. A pesar de cierta recuperación, el sector enfrenta un escenario complejo, marcado por un fuerte incremento de costos en dólares.

Un informe de la consultora Econométrica, dirigida por Ramiro Castiñeira, señala que los desarrolladores enfrentan dificultades para absorber estos nuevos costos. Martín Grandes Kerlleñevich, economista del CONICET especializado en políticas de vivienda, indicó que los costos en pesos se duplicaron mientras que el dólar libre se mantuvo relativamente estable.

Luis Hauserman, contador público y consultor inmobiliario de Econométrica, explicó que el costo del metro cuadrado para vivienda colectiva en la Ciudad de Buenos Aires pasó de u$s1.205 en noviembre de 2023 a u$s1.887 en marzo de 2025, un aumento del 57% en dólares. En contraste, los precios de venta de departamentos en pozo subieron solo un 15% en ese período, de u$s2.171 a u$s2.396 por m², según datos de Zonaprop.

Este desfasaje impacta en la rentabilidad del negocio. Actualmente, el margen bruto estimado ronda el 27%, lo que implica una Tasa Interna de Retorno (TIR) de 9% anual para proyectos a tres años, y de 6% anual para desarrollos a cuatro años. A modo de comparación, un bono del Tesoro de EE.UU. a cinco años rinde cerca del 4%.

Hauserman sostuvo que este escenario obliga a repensar las estrategias del sector: “Hay que adaptarse a márgenes más bajos o encontrar formas de contener costos. La competencia es fuerte, incluso cuando el mercado no es perfectamente competitivo”.

Composición del costo de construcción

El terreno es el insumo más dolarizado y relevante en nuevos desarrollos. En zonas de alta demanda, su valor ronda los u$s500 por m² y puede representar entre el 25% y el 33% del costo total. El canje de tierra por metros construidos sigue siendo una práctica habitual, aunque el precio final del terreno se establece en dólares.

La mano de obra se paga en pesos, pero los ajustes paritarios e inflación elevada hacen que estos costos también se traduzcan a dólares más altos. Los materiales, muchos de ellos importados o atados a precios internacionales, tienen una relación directa con el tipo de cambio.

En los últimos 18 meses, mientras el valor del terreno se mantuvo más estable, la mano de obra, los materiales y los honorarios técnicos se encarecieron rápidamente. Esto elevó el costo del m² de u$s1.200 a u$s1.900.

Un mercado en tensión

El sector se encuentra en una encrucijada: los costos aumentan en dólares, pero los precios de venta no acompañan al mismo ritmo. Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), destacó que este contexto exige mayor precisión en los cálculos, prudencia en la fijación de precios y creatividad en los productos ofrecidos.

Martín Grandes señaló que la política monetaria fue clave para entender esta dinámica. La combinación de equilibrio fiscal y menor emisión del Banco Central fortaleció el peso y encareció los costos en dólares reales. Aunque el tipo de cambio oficial subió poco tras el levantamiento del cepo, la inflación redujo el valor real del dólar libre.

A pesar de que los costos aumentaron un 60%, los precios de las propiedades subieron menos, manteniendo cierto atractivo como refugio de valor. Al mismo tiempo, el salario formal en dólares pasó de u$s500 a u$s1.100, lo que mejora el poder adquisitivo y la capacidad de acceder a una vivienda.

Según Econométrica, esta situación tiene dos caras: mayores costos reducen márgenes, pero la reaparición del crédito y el aumento del salario en dólares fortalecen la demanda, lo que podría sostener precios más altos a mediano plazo.

Perspectivas y señales de amesetamiento

Tabakman sostuvo que los costos de construcción comienzan a estabilizarse: “Eso da previsibilidad y ayuda a proyectar mejor”. También destacó oportunidades específicas como Vaca Muerta, que “tiene un potencial de desarrollo impresionante”.

El dirigente advirtió que el clima electoral podría condicionar decisiones de inversión en el segundo semestre. “En estas etapas la gente suele postergar decisiones. Pero pasada la elección, si el Gobierno encara un plan de segunda generación, el panorama podría cambiar mucho y acelerar la actividad en 2026”, concluyó.