El futuro de los créditos hipotecarios se juega en las elecciones del domingo: qué alerta el sector inmobiliario

IProfesional.

El comentario de Donald Trump sobre las elecciones legislativas del 26 de octubre y el respaldo financiero de Estados Unidos a Argentina reavivaron el debate sobre qué porcentaje de votos representaría un resultado positivo para el presidente Javier Milei. Más allá de las encuestas previas, esta incertidumbre ya se está reflejando en un sector sensible como el inmobiliario: hasta septiembre se registraron unas 4.500 operaciones con crédito hipotecario en CABA y GBA, un 519,1% interanual, pero la expansión comenzó a desacelerarse, dejando en evidencia la fragilidad del mercado.

"El crédito hipotecario surge cuando hay estabilidad", afirma Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos. "En momentos de incertidumbre, no se otorgan préstamos a largo plazo ni a tasas bajas; los bancos solo se animan cuando el panorama es estable".

¿Qué pasará con el crédito hipotecario si Milei pierde las legislativas?

Según fuentes del sector inmobiliario, el panorama dependerá en buena medida del resultado de las legislativas. Si Milei no logra imponerse, el crédito hipotecario no desaparecería, pero podría entrar en pausa. En cambio, un resultado favorable para el oficialismo devolvería confianza al mercado, reduciría el riesgo país, estabilizaría el dólar y abarataría el financiamiento bancario, creando condiciones para su reactivación.

Para el fundador de Real House Partners, Pablo Giunta, la primera opción es "tristemente realista" y las consecuencias de que eso ocurra "serían enormes". Recuerda que desde diciembre de 2023 "se vio lo rápido y lo bien que se adecúa el mercado inmobiliario cuando el Gobierno permite trabajar con reglas claras".

En esa línea, Alejandro Moretti, de Nuevo Siglo Propiedades advierte que, pese a las dificultades de los últimos tres meses, la reciente estabilidad de la inflación ofrece un respiro. Incluso, "podría reactivarse la oferta de préstamos por parte de los bancos que los habían suspendido", señala.

Las tasas de interés están estrechamente vinculadas al riesgo país, que se mantiene en niveles relativamente aceptables para Argentina, según Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario. En este contexto, "la evolución del dólar es determinante: el respaldo financiero de Estados Unidos ayuda a evitar subas abruptas y mantiene cierta estabilidad en el mercado crediticio".

Previo a los comicios, los niveles actuales ya frenan la economía. "Los bancos mantienen las líneas abiertas, pero a tasas imposibles y con requisitos muy difíciles de cumplir", explica Giunta. La espera de los resultados electorales también condiciona la actividad: "Si se prolonga demasiado, terminará afectando seriamente la economía", advierte Moretti.

Con pocas líneas de crédito activas, en caso de una derrota del oficialismo "los bancos podrían restringir aún más la oferta, dejando al hipotecario en un verdadero ‘banco de suplentes’", explica Vitali. Eso sí, "los créditos, que ya son a 20 o 30 años, no cambiarían, pero los bancos necesitan reponer el dinero prestado con nueva financiación del mercado, que hoy no se obtiene al 10 o 14% con el nivel actual de riesgo país", advierte Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios.

En cambio, si después de los comicios se consolida un rumbo más claro y previsible —por ejemplo, si el gobierno supera el 30%—, "esto podría traducirse rápidamente en mayor confianza, aumento de la demanda, crédito hipotecario con tasas más bajas y, en consecuencia, mejora de los precios", sostiene Carlos Spina, presidente de AEV.

Condiciones necesarias para la reactivación

Santiago Vitali, consultor financiero especializado en real estate, señala que es fundamental que Argentina acceda al mercado internacional con tasas razonables (7%-9%), lo que implicaría un riesgo país de 300 a 500 puntos. "Esto permitiría a los bancos obtener financiamiento externo para otorgar préstamos internos. Si el modelo económico no se valida, la incertidumbre mantiene al sector alejado, consolidando una economía inestable y cerrada al mundo", avisa.

Tabakman coincide con esa postura: "Pase lo que pase, si luego de los comicios se logra certidumbre y estabilidad, el crédito hipotecario podría volver a activarse". No obstante, según el directivo, si persiste la inestabilidad, "el sector puede seguir operando con inflaciones altas, como ya ocurrió durante el gobierno de Alberto Fernández".

Incluso en el primer trimestre de 2025, cuando había crédito hipotecario relativamente fluido, era insuficiente para cubrir la demanda. "Para que el mercado tenga la profundidad que requiere, considerando el déficit de vivienda, harán falta varios años y múltiples reformas estructurales, no solo que se gane una elección", señala Tapiola.

Los efectos sobre la construcción y los precios de los inmuebles

Tabakman aclara que una ausencia de crédito tampoco detendría la construcción privada. "El sector ha trabajado históricamente sin acceso amplio a financiamiento y ha demostrado ser resiliente. La actividad no se paraliza si los créditos no regresan, aunque sí depende del clima de confianza".

En cuanto a precios, salvo que un ajuste del dólar reduzca el costo de construcción por metro cuadrado, los valores de la vivienda nueva se mantendrían estables, según coinciden especialistas del sector consultados por iProfesional. En algunos barrios de la Ciudad, incluso, hoy "un departamento en pozo puede ser más caro que uno a estrenar en la misma zona", aduce Moretti.

Ante esta divergencia, muchos desarrolladores prefieren adquirir terrenos y esperar a que se absorba la oferta antes de lanzar nuevos proyectos. Los inmuebles usados, por su parte, podrían bajar de precio por la menor demanda de propiedades aptas para crédito hipotecario.

De todos modos, para anticipar el comportamiento del sector, resulta clave proyectar el dólar tras las elecciones. "El nivel actual no favorece al sector, y aunque se espere un incremento moderado, es poco probable que reduzca significativamente los costos. Para que los valores regresen a un promedio histórico, la paridad debería superar los $3.000 por dólar", estima Gómez Picasso. Por ahora, "el mercado está prácticamente congelado: los compradores aguardan los resultados y no se esperan cambios relevantes a corto plazo", concluye.