El Gobierno reglamentó las hipotecas divisibles para proyectos inmobiliarios: qué opina el sector

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El Gobierno nacional oficializó el nuevo régimen de hipotecas divisibles (o de bien futuro) mediante la Resolución Conjunta 2/2025 de los Ministerios de Economía y de Justicia, publicada en el Boletín Oficial. La medida busca ampliar el crédito hipotecario, facilitar el acceso a la vivienda y dinamizar la construcción, en un contexto de caída de la actividad y dificultades de financiamiento, con costos de obra que superan los u$s1.600 por m².

El sistema permitirá constituir hipotecas divisibles sobre inmuebles afectados a proyectos inmobiliarios incluso antes de su subdivisión formal. De esta manera, se habilita el otorgamiento de créditos para la compra de propiedades “en pozo” o lotes en urbanizaciones planificadas, con condiciones similares a las de una unidad terminada.

La iniciativa se enmarca en el Decreto 1017/2024 —que eliminó el Procrear—, y que sentó las bases legales para esta figura, con el objetivo de estimular el crédito y promover nuevas obras. La reglamentación publicada ahora detalla los procedimientos y requisitos para formalizar estas hipotecas, que podrán dividirse en partes vinculadas a cada unidad funcional o lote, permitiendo que cada comprador asuma su propia deuda hipotecaria.

Un sistema para ampliar el crédito

Hasta ahora, la falta de un mecanismo de hipotecas divisibles limitaba el acceso al financiamiento en etapas tempranas de los proyectos. En el modelo tradicional, el desarrollador debía tomar deuda por el total del emprendimiento o esperar la finalización de la obra para que los compradores pudieran acceder a créditos hipotecarios sobre unidades terminadas.

Con esta nueva figura, se busca resolver esas restricciones. El comprador de un departamento en construcción o un lote podrá asumir una hipoteca sobre la fracción específica que adquiere, lo que mejora la previsibilidad financiera de los desarrolladores y amplía la base de potenciales compradores solventes.

Según el texto oficial, el objetivo es reducir el déficit habitacional y facilitar el financiamiento privado de obras en un contexto de tasas altas y caída en la venta de unidades nuevas.

Cómo funcionará el nuevo régimen

La reglamentación establece que la hipoteca divisible se podrá constituir al momento de otorgar la escritura inicial, con la previsión de su futura división cuando se efectúe la subdivisión del inmueble. También se podrá dividir una hipoteca ya constituida al realizarse la transferencia de unidades o lotes.

La escritura deberá incluir una descripción precisa del proyecto de subdivisión y la documentación necesaria para individualizar las unidades. Entre los requisitos se incluyen:

• Dominio del inmueble libre de gravámenes o con gravámenes reconocidos por el acreedor.

• Proyecto urbanístico aprobado con modalidad de subdivisión y características de cada unidad o lote.

• Conformidad de las partes para dividir el crédito y la garantía.

• Documentación técnica como planos, certificados registrales y constancias impositivas.

Además, la normativa habilita la cesión, securitización, integración en fideicomisos financieros y la emisión de letras hipotecarias, lo que facilitaría su colocación en el mercado de capitales y daría mayor liquidez a las entidades otorgantes.

Hipoteca sobre el derecho real de superficie

La resolución también reglamenta la posibilidad de constituir hipotecas sobre el derecho real de superficie, es decir, sobre el uso del terreno sin que implique su compra. Se podrá hipotecar el derecho a construir sobre la rasante, el vuelo o el subsuelo de un inmueble por un plazo determinado. Las escrituras deberán incluir planos o croquis firmados por profesionales que delimiten con precisión el objeto del derecho.

Sistema de anotación de boletos de compraventa

Otra novedad es la creación de un sistema de anotación registral para boletos de compraventa o contratos que prometan la entrega de dominio o superficie sobre inmuebles futuros. Esto busca brindar mayor seguridad jurídica a las operaciones sobre unidades aún no construidas o subdivididas. Los desarrolladores podrán registrar esos boletos en:

• Los Registros de la Propiedad Inmueble provinciales o de CABA.

• Entidades autorizadas por la Comisión Nacional de Valores (CNV).

Cada boleto se anotará en un folio especial vinculado al folio real del inmueble, reflejando cesiones, prendas, embargos u otras restricciones. La inscripción tendrá validez de cinco años, renovable, y se extinguirá con la escritura traslativa de dominio o por resolución judicial.

Procedimiento para subdivisión y transferencia

Una vez realizada la subdivisión del inmueble y la transferencia de las unidades o lotes:

• El crédito hipotecario se dividirá en partes vinculadas a cada fracción.

• La escritura deberá consignar el saldo de deuda de cada adquirente y sus condiciones de pago.

• El acreedor deberá aceptar la división del crédito y liberar al propietario original de las deudas asumidas por cada comprador.

• Se podrá liberar la hipoteca sobre unidades sin deuda.

Rol de la CNV y coordinación

La CNV estará a cargo de autorizar a las entidades habilitadas para anotar boletos y contratos, y publicará la nómina correspondiente. La implementación requerirá coordinación entre los ministerios de Economía y Justicia, provincias y la Ciudad de Buenos Aires. La Secretaría de Obras Públicas y la Subsecretaría de Asuntos Registrales articularán con los registros locales para asegurar la aplicación uniforme del régimen.

Perspectivas y opiniones del sector

El Gobierno espera que la medida incentive la construcción privada, facilite el financiamiento de proyectos en etapas tempranas y amplíe la oferta de viviendas con crédito hipotecario.

Desde el sector inmobiliario y financiero se valora el potencial del instrumento para ordenar el mercado de preventas y brindar mayor seguridad a bancos e inversores. Sin embargo, se señalan desafíos en su implementación, como la coordinación entre registros y la capacitación de escribanos y operadores.

Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), afirmó: “Esto sirve para que los bancos puedan financiar a los compradores desde el pozo. Hace tiempo lo esperamos. Ahora hay que ver que los bancos activen líneas específicas para esto”.

También resaltó que el sistema permitirá registrar boletos de compraventa incluso sin crédito bancario, lo que ayuda a evitar estafas: “Hubo desarrolladores que, de mala fe, vendieron varias veces la misma unidad. Esto debería evitarlo. El Registro de la Propiedad de CABA lo va a implementar ya, y debería ser modelo para otras jurisdicciones”.

Consultado sobre quiénes podrían beneficiarse, dijo: “Parejas jóvenes que puedan esperar tres o cuatro años a que se entregue la vivienda. Pero hay que ver qué operatoria arman los bancos”.

Santiago Levrio, director institucional de Alianza Urbana —que agrupa desarrolladoras y constructoras PyME—, advirtió que aunque la herramienta resuelve cuestiones jurídicas y contractuales, su adopción dependerá del contexto macroeconómico: “La herramienta destraba una situación. Pero hasta que la economía no se monetice, no suba el nivel de ahorro e inversión, y las tasas no bajen, no habrá bancos que ofrezcan productos ni tomadores”.

Concluyó: “Esto es una herramienta de cobertura, no de acceso a la vivienda. Nadie de clase media va a poder bancar una cuota hipotecaria y alquilar al mismo tiempo. Es útil para quien ya tiene la plata y busca proteger su inversión”.