El ladrillo busca su rebote: primeros signos de reactivación en el mercado inmobiliario

Ámbito.

Después de un largo período de retracción marcado por el cepo cambiario, la ausencia de crédito hipotecario y una caída de precios en dólares de hasta 40% en zonas clave, el mercado inmobiliario argentino comienza a evidenciar indicios de reactivación. La recuperación no es homogénea ni definitiva, pero referentes del sector coinciden en que algo cambió en el humor de los inversores y en la dinámica de algunas plazas puntuales, especialmente en la Ciudad de Buenos Aires y ciudades del interior como Mendoza y Córdoba, con demanda insatisfecha.

“Los inversores retomaron protagonismo. Los precios de los usados siguen deprimidos en dólares, pero ya tocaron piso en muchas zonas. Empiezan a verse revalorizaciones claras”, explicó Diego Álvarez Espín, fundador de Mercado Inmobiliario.

Hasta abril se vendieron más de 35.000 viviendas entre CABA y provincia de Buenos Aires, según los Colegios de Escribanos de ambos distritos.

Uno de los factores que explican esta incipiente recuperación es el cambio de expectativas tras la salida del cepo cambiario. Aunque la medida todavía no se concretó por completo, las señales oficiales sobre una transición hacia mayor libertad cambiaria empezaron a mover el interés en desarrollos nuevos y operaciones al contado. “En este tipo de ciclos, cuando la macro empieza a estabilizarse, el inversor con dólares en mano se anticipa al rebote”, remarcó Álvarez Espín.

Desde el lado de los desarrolladores, el escenario también muestra un leve giro. Ignacio Aldazabal, presidente de HA Emprendimientos, afirmó que el mercado se está reordenando tras años de parálisis. “El valor de la tierra volvió a ser determinante, los proyectos se analizan con mucha más precisión, y se priorizan zonas donde hay demanda genuina. Hoy, más que nunca, se apunta a productos funcionales, eficientes y con buen acceso”, explicó.

El segmento de departamentos de uno y dos ambientes en barrios emergentes o consolidados con buen transporte es el que más consultas recibe. “Muchos compradores no buscan solo vivienda, sino también resguardo patrimonial. El mercado está más racional, pero no por eso menos activo”, agregó Aldazabal.

Barrios que lideran la expansión

Entre los barrios que lideran el rebote se destacan Villa Crespo, Parque Chacabuco, Chacarita y Almagro norte. En esas zonas, se observaron subas de entre 5% y 8% en unidades bien ubicadas, en buen estado y listas para habitar.

Santiago Vitali, socio del estudio De.De., señaló que hay señales concretas de reactivación en el interés por desarrollos con valor agregado. “Los productos que tienen diseño, buena ubicación y precios razonables están encontrando compradores. La clave hoy pasa por diferenciarse. Hay menos operaciones, pero más selectivas”, sostuvo.

También destacó que los costos de construcción en dólares subieron fuerte durante 2024 (hoy no bajan de u$s1.600 por m²), lo que desalienta seguir esperando bajas. “En muchos casos, quien esperaba que el metro cuadrado bajara más se quedó afuera del mejor momento de entrada. Ahora ve que, aunque la reactivación es lenta, los precios ya no siguen bajando”, analizó.

Valores actuales

En desarrollos a estrenar, el metro cuadrado se ubica entre u$s2.600 y u$s3.200. En barrios como Villa Crespo y Chacarita, algunas unidades de 2 ambientes superan los u$s120.000 si están bien equipadas.

En el interior, Rosario (donde las escrituras crecieron un 200% este año), Córdoba y Mendoza muestran valores de entre u$s1.600 y u$s2.200 por m², según zona y escala del proyecto.

Según Diego Álvarez Espín, los precios promedio en los barrios más demandados de Buenos Aires son:

• En pozo (fase de construcción o preventa):

  • m²: u$s2.600/2.800

  • 2 ambientes (50/55 m²): u$s135.000/150.000

  • 3 ambientes (70/75 m²): u$s180.000/220.000

• A estrenar:

  • m²: u$s2.850/2.950

  • 2 ambientes: u$s140.000/160.000

  • 3 ambientes: u$s200.000/210.000

• Usados en buen estado:

  • m²: u$s2.400/2.600

  • 2 ambientes: u$s130.000/145.000

  • 3 ambientes: u$s165.000/190.000

Las condiciones urbanísticas (amenities, expensas, fin de obra) influyen fuertemente en el precio final. Los nuevos lanzamientos en pozo pueden ofrecer financiación en dólares.

Perspectivas y financiamiento

Otro aspecto que genera expectativa es la eventual reapertura del crédito hipotecario para proyectos de pozo. Para los desarrolladores, el regreso del financiamiento a largo plazo sería el impulso definitivo para consolidar la recuperación.

“Hoy los bancos tienen una capacidad muy limitada. Necesitan vender carteras y atraer fondeo”, planteó Aldazabal.

“Para que haya un boom hipotecario, deben confluir dos factores: estabilidad macro e ingreso de capital con Riesgo País debajo de 400 puntos. Eso podría darse luego de las elecciones, hacia fines de 2025 o principios de 2026”, anticipó Vitali.

Desde el sector inmobiliario coinciden en que el nuevo ciclo está en marcha, aunque aún sin grandes volúmenes de operaciones. “La reactivación no se da en forma pareja ni automática. Es selectiva y demanda información, criterio y lectura del momento adecuado para invertir”, concluyó Álvarez Espín.