Hipotecas divisibles y boletos de compra venta ya registrables: qué falta para la puesta en práctica

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Un cambio normativo gestado en la provincia de Santa Fe podría abrir una nueva era para el crédito hipotecario en Argentina. Con la Disposición Técnico Registral Conjunta Número 5 de 2025, la provincia se convierte en la primera en el país en regular la inscripción de las hipotecas divisibles, un paso técnico pero fundamental para que los bancos y el mercado de valores puedan financiar la compra de unidades al pozo o de lotes sin escriturar. Sin embargo, la gran pregunta que se abre en el mercado es si, con la normativa lista, los bancos estarán dispuestos a prestar dinero sobre este nuevo esquema.

Este hito es el resultado de una ardua tarea impulsada por el Foro de la Vivienda, que reúne a empresarios y colegios profesionales del sur de Santa Fe. Ante la histórica fragmentación y burocracia, este espacio encontró una respuesta favorable en el gobierno provincial. El ministro de Desarrollo, Gustavo Puccini, y el secretario de Comercio, Gustavo Rezzoaglio, se encargaron de articular el proceso. En la etapa final, fue clave el papel de Matías Figueroa Escauriza (secretario de Gestión de Registros Provinciales) y Fernando Sirk (director de Registro de la Propiedad) para concretar la norma.

Un problema de usos, costumbres y burocracia

La posibilidad de registrar un boleto de compra venta y de aplicar una hipoteca sobre un "bien futuro" (es decir, una unidad que aún no existe o está en construcción) es un cambio que va más allá de un simple ajuste legal. Se trata de una ruptura con usos y costumbres arraigadas en los registros de la propiedad de todo el país.

Históricamente, la burocracia y la falta de una normativa clara impedían (el Gobierno nacional ya lo reglamentó) que un comprador pudiera obtener un préstamo sobre algo que aún no era una propiedad terminada y escriturada. Esta barrera era un freno para la financiación de la construcción, obligando a los desarrolladores a recurrir a capital propio o a inversores privados, encareciendo el proceso y limitando el acceso a la vivienda.

¿Cómo funciona y qué implica este cambio?

La hipoteca divisible, como su nombre lo indica, es un gravamen que se constituye sobre un terreno o un inmueble en proyecto. A medida que las unidades funcionales se van vendiendo, la hipoteca se "divide" y se transfiere proporcionalmente al nuevo propietario. Esto significa que un comprador de una unidad en pozo puede acceder a un crédito hipotecario para financiar su parte del proyecto, incluso antes de que el departamento esté terminado. El banco, por su parte, tiene la garantía de que su préstamo está respaldado por la hipoteca sobre esa porción del bien.

Este mecanismo es crucial porque permite que un comprador, con un boleto de compraventa registrado, pueda obtener financiamiento con el respaldo de la unidad futura. Hasta ahora, los bancos eran reacios a otorgar este tipo de créditos, ya que el boleto, al no ser un título de propiedad, no ofrecía una garantía sólida. La nueva disposición de Santa Fe, al adecuar el sistema registral para el registro de boletos, sienta las bases para superar este problema.

El rol de los bancos y la securitización

Federico González Rouco, economista especializado en el mercado inmobiliario y de Empiria Consultores, sostuvo, que "con el respaldo de mercados de valores, estas entidades podrían ofrecer productos de crédito innovadores, el camino es la securitización (implica la creación de un vehículo financiero (un fideicomiso) al que se transfieren los créditos hipotecarios) de las carteras, especialmente diseñados para este segmento del mercado de la construcción de viviendas".

Entidades como el Banco Ciudad demostraron interés en explorar este tipo de financiamiento, ya que ven en las unidades al pozo una oportunidad de crecimiento. El Nación también tiene una línea para construir con apalancamiento crediticio pero aún esta opción no avanzó con fuerza.

Hay cautela y dudas sobre si los bancos se inclinarán por destinar fondos en hipotecas divisibles, las próximas elecciones legislativas también influyen hoy en las decisiones.

La propuesta del Ciudad financia hasta el 75% del valor del inmueble. El plazo es de 20 años y el monto máximo de $300 millones. El comprador paga solo intereses durante la etapa de obra. Una vez finalizada la construcción, se activa el crédito hipotecario tradicional. El modelo de crédito facilita la compra de viviendas en etapas iniciales. Esta herramienta dinamiza la inversión en obras y reduce riesgos para los desarrolladores.

La respuesta del mercado a esta iniciativa es cautelosa pero optimista. Esta posibilidad se orienta a propiedades pequeñas de primera vivienda. El banco analiza más de 30 proyectos en diversos barrios de la ciudad como La Boca, Barracas, Balvanera, Saavedra, Núñez, Villa Devoto, Villa Urquiza y Parque Patricios, entre otros.

Carlos Spina, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), señaló que casi todos los préstamos se dirigen al segmento de viviendas usadas o terminadas. Spina argumentó que los bancos adoptan esta estrategia por comodidad y aversión al riesgo, ya que esos créditos se pueden hipotecar de forma inmediata. Según el empresario, la verdadera necesidad del mercado reside en financiar obra nueva, una opción que hoy es casi inexistente. Además, alertó que los bancos no cuentan con un mercado secundario para colocar las hipotecas, un factor que agota rápidamente el cupo de préstamos y genera un esquema poco dinámico.

En su análisis, Spina sostuvo que es indispensable un cambio de mentalidad en el sistema financiero. Explicó que financiar obra nueva no implica un mayor riesgo, sino todo lo contrario. Para ilustrar su punto, relató el ejemplo de Uruguay, donde una empresa privada, vendió 300 departamentos en Colonia. De ese total, 170 se financiaron con crédito en pozo. "En el país vecino, los bancos entregan los préstamos directamente al comprador, quien pone un 30% de anticipo como garantía, lo que reduce la posibilidad de incumplimiento", dijo.

También recordó que en Argentina existe una circular del Banco Central, dictada en 2016, que habilita a los bancos a considerar los créditos para obra nueva como hipotecarios de bajo riesgo. Sin embargo, lamentó que las áreas de riesgo de las entidades financieras se muestren reacias a implementar estos mecanismos de forma masiva. En lugar de aprovechar esta herramienta, optan por un enfoque gradual y limitado que no logra un impacto significativo en el mercado.

Spina planteó que se necesitan "ganas" por parte del sector financiero y una coordinación con el sector privado para poner en marcha nuevos proyectos. Destacó que no se debe esperar por grandes desarrollos centralizados. La clave, según su visión, es alentar una multiplicidad de iniciativas de menor escala que, con el tiempo, generen miles de hipotecas y logren dinamizar la actividad de la construcción en todo el país.