La Nación.
En el contexto de un año de cambio de gobierno, crisis económica e incertidumbre financiera, uno de los temas que más interesan en el mercado del real state es el de detectar dónde realizar las mejores inversiones. La temática sobre la que profundizaron dos de los paneles de la octava edición del Summit de Real Estate, el encuentro anual que realiza todos los años LA NACION.
El primero convocó a Lucas Salvatore, director de IDERO; Hernán Castro, bróker senior en Cushman & Wakefield; y a Daniela Aiello, socia de Finca Sur Gestión Inmobiliaria, quienes debatieron sobre las alternativas que se presentan a lo largo y a lo ancho del país; los disertantes pusieron el foco en inmuebles con fines turísticos en el sur argentino, en los proyectos de tipo multifamily en la zona de Vaca Muerta y en oficinas premium en la city porteña.
Por ejemplo, Castro destacó a las oficinas como una oportunidad de negocio, aún en este momento donde abundan los metros vacíos en este tipo de inmueble. En ese sentido explicó que, si bien luego de la pandemia creció la vacancia, las empresas que compran lo hacen para diversificar su inversión en pesos, cuando tienen un excedente: compran activos en ladrillos para reservar valor. “Colocan pesos, dolarizan y tienen una renta del 3 por ciento, hay que reconocer que no es alta pero ese no es el fin. El driver, en este caso, es dolarizar los pesos que se desvalorizan día a día y es una forma de resguardar valor”, analizó el ejecutivo. En cuanto a costos, reveló que las oficinas premium bien ubicadas defienden un valor de venta de US$5000/m2, y aseguró que la mayoría de estas transacciones son activos nuevos y bien ubicados, porque las empresas compradoras “van a lo seguro”, admitió. En cuanto a location, reconoció que la zona es fundamental y enfatizó que la zona de Catalinas y el corredor norte está entre las más buscadas.
Hernán Castro, broker senior de Cushman & WakefieldChiara Malavolta
Fuera del mercado corporativo, Salvatore de Idero puso el foco en el sistema de construcción bajo el que construye los proyectos en distintas partes del país. “Son viviendas unifamiliares que construimos a partir de una estructura con alma de acero, lo que resulta más sustentable, más rápido, y con un mayor retorno de inversión”, detalló. Hoy el emprendedor construye viviendas del tipo multifamiliares en zonas como Vaca Muerta y Buenos Aires. “Se desarrollan bajo el concepto de edificios modulares. Esto significa que todo un edificio completo de seis pisos que tenemos, por ejemplo, en el área petrolera se puede relocalizar. Lo mismo implementamos en Pilar en un country donde desarrollamos 80 viviendas modulares que se pueden mover de un lugar a otro”, aclaró Salvatore.
En el caso de Pilar, asegura que el ticket de ingreso es bajo: entre US$36.000 y US$46.000., Con ese monto, el inversor puede comprar una casa de 48 metros cuadrados alquilada a otra persona con la seguridad de tener el bien, un contrato de alquiler y si un día necesita llevar esa casa a otro lado, puede hacerlo. “La renta es en dólares y oscila entre un 8% y un 20%”, detalló.
Respecto al potencial de Añelo, la localidad en Vaca Muerta en Neuquén- Salvatore asegura que es altísimo, “aún faltan unas 50.000 camas”, advierte. En esa localidad, el empresario compró la tierra, la desarrolla, construye, alquila y opera distintos proyectos. Tiene ya 96 departamentos y otros 120 más en construcción, además de 50 casas y más departamentos proyectados. “Le alquilamos a empresas multinacionales que le dan vivienda a sus empleados: tenemos contratos en dólares por diez años. En esta inversión, la renta arranca en 8% en dólares, tenemos unidades de 60 m2 y dos dormitorios a US$120.000”, detalló
Desde San Martín de los Andes, Daniela Aiello, socia de Finca Sur Gestión Inmobiliaria, puso foco en que la Patagonia vive un gran momento en cuanto al desarrollo inmobiliario. “Hay mucha demanda en inversiones porque la gente busca invertir, disfrutar y dolarizar sus ahorros. Hoy tenemos tickets con renta asegurada porque ahora hay gente todo el año. Por ejemplo, hay oportunidades de departamentos a US$120.000 con un dormitorio, con renta turística asegurada, y hay que tener en cuenta que la renta de alquiler temporario tiene un piso del 7%”, aclaró en el panel del que participó del Summit de Real Estate.
A la vez, admitió que sorprendentemente aumentó la demanda por parte de extranjeros. “El cambio les favorece”, enfatizó Aiello. La corredora inmobiliaria sostuvo que en el sur los precios de las viviendas no sufrieron la baja que tuvieron en CABA, “si hubo un descenso fue mínimo y en inmuebles usados, de hecho vendimos mucho”, añadió.
Por último y poniendo el foco en las ciudades de 15 minutos, el concepto de comunidad y cercanía desarrollado por Carlos Moreno -que también participó del evento de LA NACION-, Aiello sostuvo que Bariloche está destinada a convertirse en una ciudad de este tipo en los próximos años: un lugar para trabajar, para salir, disfrutar, para vivir en plenitud y con el plus de la cercanía con la naturaleza.
Precios tentadores y mucho movimiento
Otro de los paneles más esperados fue el que reunió a Rodrigo Silva Nieto, el hombre que maneja Pilará; Miguel Ludmer, director Interwin; y Leandro Soldati, socio de Soldati. Los referentes debatieron sobre la coyuntura en la que se mueve el mercado inmobiliario con un escenario electoral agitado, en vísperas de una devaluación, pero con mucho movimiento a pesar de todo.
En ese sentido, Ludmer aseguró: “Estoy contento, soy optimista con cómo viene transcurriendo el año a pesar ser un año electoral presidencial, a pesar del 100% de inflación anual, vemos una actividad renovada pesar de lo que pasa en el país”. En definitiva, enfatizó que “no hay un wait and see como suele ocurrir en los meses previos a elecciones generales”.
Con Ludmer coincidió Soldati: “los años de crisis y sinceramiento nos deja en un momento interesante de precios ajustados y con expectativas renovadas. Si los argentinos nos encolumnamos a objetivos comunes, me parece que el potencial es enorme. Partimos de precios ajustados, se está construyendo, hay producto y hay mucha demanda contenida”, resumió.
Por su parte, Silva Nieto reconoció que Pilará se ajustó a las expectativas de la gente que buscaba el verde. “La pandemia tuvo efecto raro, el estar tanto tiempo encerrados, cuando se empezó a abrir todo la gente buscó la naturaleza pero también a sus afectos, lugares para encontrarse la familia, donde ir a hacer deporte. Pilará se fundó con ese concepto”, aseguró. Admitió, además, que hubo un viento de cola por la pandemia que los acompañó en otros lanzamientos. El proyecto tiene seis barrios consolidados y tres más por entregar. El último, lanzado en septiembre del año pasado ya está vendido: fueron 130 lotes con tickets de entre US$140.000 y US$220.000.
Su próximo plan es lanzar un nuevo barrio en septiembre con árboles centenarios, lagunas, arroyos y vista al golf donde en octubre se realizara Estilo Pilar . “Tendrá lotes desde 800 metros con tickets que oscilarán entre los US$140/m2 y US$220/m2″, detalló el hombre que lidera el emprendimiento en donde viven 600 familias. “Recibimos muchas consultas del exterior porque Argentina está barata, además de familias jóvenes que quieren cambiar de vida y ven a Pilar como una buena opción que tiene naturaleza y todos los servicios”, analizó Silva Nieto.
Rodrigo Silva Nieto, de Pilará planea lanzar un nuevo barrio en un mesChiara Malavolta
A la hora de responder si es momento de comprar, Soldati aseguró que el mercado inmobiliario local atraviesa un momento con condiciones ideales para la compra de una propiedad. “A los dueños les cuesta aceptar la baja de precio porque le queda grabado el valor nominal sin darse cuenta que puede ejecutar mayores compras. Por eso los procesos de suba son rápidos , todos nos subimos a la bonanza y los de baja son lentos”, explicó.
En esa línea Ludmer explicó que la paradoja de un mercado sin deuda es la buena y mala noticia: “Por un lado no hay un banco presionando por eso la gente trata de asociar el valor de la compra a lo que pagó o empatarlo, y mucha gente, incluso prefiere postergar la venta. Es decir, el ajuste es por ritmo y no por precio”, detalló.
En definitiva, los referentes coincidieron en que la Argentina “está regalada”. “Si uno mira los datos históricos para proyectar donde estamos parados nos da que los precios que tenemos hoy solo en 2002 y en 1989 estuvieron más bajos en moneda constante que ahora”, comparó Soldati.
Por otro lado, aseguraron que el mundo está experimentando la inflación y los precios volaron por la pandemia. En cuanto a inversiones, Ludmer ponderó la rentabilidad que deja un alquiler temporario aunque aclaró que “tiene otros problemas y otro nivel de ocupación, pero es un producto de buena renta”.
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