La brecha de precios entre departamentos usados y nuevos se duplicó en cinco años

La Nación.

La diferencia de precio entre departamentos usados y a estrenar en la ciudad de Buenos Aires alcanzó en mayo de 2025 su punto más alto en al menos cinco años: el valor del metro cuadrado de una unidad nueva es un 28% superior al de una usada. Así lo revela un informe de Zonaprop que, en base a avisos publicados, traza una evolución clara: en mayo de 2020, la diferencia era del 11,3%, y desde entonces la brecha no dejó de crecer.

Esta tendencia marca un cambio en la dinámica del mercado inmobiliario, donde los usados se consolidan como la opción más accesible y los nuevos siguen presionados por el aumento del costo de construcción.

En mayo de 2020, el metro cuadrado de un departamento a estrenar se ubicaba en US$2939, mientras que uno usado costaba US$2605. La diferencia entre ambos era de US$334, equivalente a una brecha del 11,37%. Cinco años después, en mayo de 2025, el precio del metro cuadrado nuevo se ubica en US$2831, mientras que el de un usado está en US$2211. La diferencia es de US$620, lo que representa una brecha del 28,04%. Es decir, la brecha no solo creció en términos absolutos (de US$334 a US$620), sino también en términos porcentuales, duplicando su valor en ese período.

Durante estos cinco años, los valores de los departamentos usados iniciaron una trayectoria descendente desde mediados de 2020, tocaron un piso en 2023 y registraron una leve recuperación desde entonces. En paralelo, el precio de las unidades a estrenar cayó levemente hasta fines de 2022, pero desde octubre de 2023 retomó una curva ascendente, impulsada principalmente por el aumento acumulado desde esa fecha del 126% en el costo de construcción.

Este escenario hace que los usados ganen protagonismo como alternativa más económica, especialmente en barrios donde la diferencia con los nuevos es más marcada. Según Zonaprop, Puerto Madero es el barrio con la oferta de usados más cara (US$5625/m²), seguido por Palermo (US$3138/m²) y Núñez (US$2927/m²). En el otro extremo, Villa Soldati, Villa Lugano y Nueva Pompeya ofrecen las unidades usadas más económicas, con valores que rondan entre los US$916 y US$1087 por metro cuadrado.

Con este panorama, el mercado inmobiliario enfrenta una mayor segmentación entre propiedades nuevas y usadas. Mientras los desarrolladores lidian con costos crecientes que encarecen los estrenos, los compradores buscan refugio en los usados, cuya brecha de precios se volvió más atractiva y, además, son aptos para comprar con crédito hipotecario. La diferencia entre ambos segmentos, que se duplicó desde 2020, es hoy uno de los factores clave para entender el comportamiento de la demanda hacia las unidades ya estrenadas.