La construcción modular le saca terreno a la tradicional: cuánto cuesta levantar una casa por metro cuadrado

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En las últimas semanas, la incertidumbre política y económica se evidencia en la volatilidad del mercado cambiario. En este contexto, las subas y bajas del dólar tienen en vilo a diversos sectores, el de la construcción entre ellos. Sin embargo, si bien los costos de esta actividad continúan en leve ascenso medidos en pesos, aún no corren al ritmo de la cotización de la moneda extranjera.

Ya sea que se trate de construcción tradicional o industrializada, "hasta ahora no hubo variación en los costos de los materiales ni de instalación", afirma Juan Pablo Rudoni, CEO de Ecosan y presidente de la Cámara Argentina de Construcción Modular e Industrializada (CACMI). Como los precios de referencia "pasaron a ser –en gran parte– de materiales importados, la variación del dólar podría afectar de igual manera los costos de los dos sistemas", aclara.

Pero, ¿cuánto cuesta construir una vivienda de ladrillos o de construcción en seco?

El Instituto de Estadísticas y Costos del Colegio de Arquitectos de la Provincia de Córdoba reveló que el costo de edificación por metro cuadrado en agosto (incluyendo mano de obra, honorarios, cargas sociales e impuestos) con sistema de construcción tradicional rondó $1.563.886, valor levemente inferior al costo de construcción en seco, que es de $1.678.579. Estos datos surgen del modelo de simulación referencial que realizan para una vivienda estándar unifamiliar de 130 m², construida en planta baja con tres dormitorios, un baño, estar comedor, cocina, lavadero, toilette y garage (sin incluir el valor del terreno).

Aunque los costos por metro cuadrado de ambos sistemas resultan similares, las nuevas tecnologías constructivas permiten resolver los proyectos con mayor precisión y en un menor plazo de obra. Esta ventaja se traduce en un ahorro en los costos finales de las viviendas.

En Argentina, existen sistemas industrializados con diferentes materiales estructurales, como madera, hormigón o acero (steel frame). Con este sistema –que es el más utilizado– entre el 80 y 90% de la construcción se realiza dentro de la fábrica y solo entre el 10 y el 20% del proceso se ejecuta en el sitio de obra (construcción de cimientos, montaje e instalación). Ello minimiza imprevistos, demoras y costos indirectos.

La tecnología modular no solo aplica a viviendas unifamiliares, también ofrece soluciones para remodelaciones, ampliaciones y edificaciones en altura para usos diversos (residencial, retail, oficinas, hotelería y complejos turísticos, entre otros).

Comparación de precios de construcciones modulares y tradicionales

Marcelo Palmero, CEO de Wellmod, expone las diferencias entre ambos sistemas: "La construcción tradicional se desvalorizó mucho por la dificultad de conseguir gente y por la incertidumbre en los tiempos y costos. El principal beneficio que ofrece la construcción industrializada es, justamente, que los productos están predefinidos, prediseñados e industrializados, lo que acorta un montón los plazos. Y el tiempo es costo así que, en comparación, estamos por debajo de los costos de la construcción tradicional con productos de igual calidad en terminaciones y materiales. Muchos clientes eligen este sistema por la certeza que aporta", explica este arquitecto que cuenta con amplia experiencia en obras convencionales y modulares.

Según señala, el costo de fábrica está en el orden de u$s1.300 a u$s1.500 el metro cuadrado (valor al que hay que agregarle los costos de instalación y traslado, que varían según la distancia que exista hasta el sitio de emplazamiento). En promedio, el costo final está entre u$s1.800 y u$s2.000 el metro cuadrado, "un número muy razonable para un producto terminado, equipado y de excelente calidad", destaca el empresario cordobés.

Si bien sus proyectos son estandarizados, los entregan llave en mano y pueden ser personalizados: "Hay un montón de componentes que se hacen a gusto, a medida y según el presupuesto de cada cliente, aunque obviamente esto genera una variación de costos", advierte.

Sus desarrollos están destinados al segmentos medio y de alta gama, aunque Palmero aclara que "los precios no tienen techo porque se rigen en función de las terminaciones y las prestaciones que cada cliente elija. Es muy simple mensurar y cotizar cada componente porque la construcción modular aporta previsibilidad de prácticamente todos los rubros, mientras que en obras comunes eso resulta muy difícil".

Por su parte, los valores por metro cuadrado que maneja Ecosan son levemente inferiores. Están entre u$s1.200 y u$s1.500, para una casa instalada en el Gran Buenos Aires. Rudoni sostiene: "En la construcción modular industrializada el precio final de venta es inamovible, no tiene las sorpresas ni los sobrecostos de las obras tradicionales. Se vende como producto. Si se comparan obras de la misma calidad con un sistema constructivo u otro, los costos son similares pero una obra tradicional puede iniciar en esos valores y cuando finaliza estar en u$s1.800/m2, por ejemplo. Entonces, al comparar el precio final de ejecución, este sistema es –al menos– 30% más económico. El modelo tradicional sigue siendo lento, costoso, poco eficiente y poco controlable".

Beneficios de la construcción industrializada

"La construcción modular es la arquitectura del futuro", asegura Cecilia Bertezzolo, socia de BZZS, estudio que implementa esta tecnología desde hace diez años, cuando edificó un centro comercial de 3.500 m2 en un plazo de ocho meses. En esta última década han construido viviendas de 150 a 200 m2 en seis meses "cuando con obra tradicional demanda el doble de tiempo, y con una calidad de construcción y un nivel de aislación muy superiores".

En la actualidad, avanzan con el proyecto residencial Cuarzo, en Añelo, provincia de Neuquén. En total, construyen 142 departamentos, que se ejecutan en diversas etapas.

Sobre este caso, la arquitecta señala: "Hoy, con este sistema, construir allí con viento, nieve y mucho frío es una situación totalmente distinta, que permite que el operario realice un mejor trabajo y podamos ofrecer mejor calidad, ya sea en todas las terminaciones, las instalaciones y la estructura. Además, en las diferentes etapas de la obra tenemos controles, lo que permite entregar un producto sumamente superior al de una construcción tradicional".

Al contraponer ambos sistemas, desde la CACMI destacan principalmente que los industrializados permiten construir con un precio cerrado, incrementar 60% la productividad y disminuir hasta 70% los plazos de obra. Son certificables bajo normas ISO de calidad y medioambiente, y resultan más sustentables: reducen 83% la generación de residuos y 20% el consumo de materiales, mejoran 52% la optimización de los insumos, disminuyen 43% la huella de carbono y utilizan 50% menos energía.

"Son construcciones más tecnológicas, más eficientes térmicamente, veloces, sin problemas de obra ni sobrecostos. Además, se ahorra 90% del consumo de agua respecto a una construcción tradicional y, al ser un sistema de gestión industrial, se realizan procesos, seguimientos, controles de calidad y pruebas previas al despacho. Se genera un desarrollo y una ingeniería que varía, obviamente, con lo que es una construcción tradicional. Todo sale desde la fábrica empaquetado, termosellado y cerrado. Llega a la obra solo para proceso de montaje porque se entrega con sus puertas y con todos los elementos de instalación interior y exterior", detalla Rudoni.

Palmero adhiere y da fe de las ventajas diferenciales de este tipo de sistemas: "Estoy convencido de que los beneficios de la construcción industrializada son enormes en cuanto a prestaciones térmicas, eficiencia energética e indicadores de obra como dilatación, humedad y capa aisladora. Se trata de materiales muy evolucionados versus primarios, como son el cemento o el ladrillo. Es como comparar un auto antiguo con uno nuevo, significa un cambio enorme. Este tipo de tecnología es la tendencia del mercado, en especial para las nuevas generaciones".

Sobre el ahorro de tiempo, Palmero señala: "Con este tipo de productos logramos acortar la construcción. Este sistema permite tener –en menor tiempo– un producto de iguales o hasta mejores condiciones que uno de construcción tradicional. Los procesos se solapan: mientras se hace el movimiento de suelos y las fundaciones –basamentos que se ejecutan con sistema húmedo tradicional– la construcción de la estructura y de las aberturas ya empezó en la fábrica, por ejemplo. Esto permite acelerar y lograr reducciones del 60% en los plazos".

Y agrega: "Al hablar de rentabilidad de un proyecto inmobiliario a veces se deja de lado el tiempo como si fuese una variable que no influye. En este sistema, los proyectos se pueden hacer en la mitad del tiempo, lo que permite poner el producto a disponibilidad para la renta o para su uso final antes y con mejores condiciones edilicias. Es un concepto que cambió el paradigma de la construcción".

El "casapartismo" de la construcción

El CEO de Wellmod sostiene que una de las claves de la eficiencia de la construcción industrializada es el modelo de "casapartismo" que esta industria implementa, basado en el sector automotriz: "Hermanamos a todos los proveedores con una estructura en conjunto, que se resuelve con una lógica similar a la del autopartismo. Esto permite eficientizar todos los controles y así alcanzar un producto de alta calidad y testeado en fábrica para verificar que todo funcione, lo que es muy complicado de llevar adelante en una construcción tradicional".

Palmero también destaca el diseño y la flexibilidad que estos desarrollos ofrecen: "La interacción entre la arquitectura y la ingeniería logra excelentes espacios y ambientes. Se pueden usar para ampliaciones, remodelaciones y para combinar con el sistema tradicional. A su vez, al ser transportables, luego de instalados pueden ser retirados, lo que permite considerar variables del mercado muy distintas a las actuales, como la posibilidad de alquilar la tierra en lugar de comprarla".

Por su parte, Leandro Seoane, CEO de 4 Housing, destaca que "desde hace muchos años que la construcción modular hizo pie en lugares donde es muy difícil conseguir gente o en sitios de gran complejidad para trabajar por las condiciones climáticas. En esos casos, no compite con la construcción tradicional, ya está ultra demostrada la capacidad técnica de la construcción modular como una solución habitacional en las condiciones más adversas posibles. Sin embargo, pesa aún una especie de prejuicio".

La empresa ha construido varios proyectos modulares, como casas en countries, edificios, un restaurante en Punta del Este y un desarrollo frente a Puerto Pañuelo, en Bariloche. En la actualidad, fabrican 10 casas para exportar a esa misma ciudad balnearia de Uruguay.

Más allá de las ventajas de las nuevas tecnologías, cabe señalar que se debe tomar en consideración la distancia entre la fábrica proveedora y el sitio de la obra porque a mayor recorrido, más impactan los costos indirectos de transporte, flete y supervisión profesional.