Los barrios de Buenos Aires donde es más negocio comprar una cochera para ponerla en alquiler

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En la última década, más de 1.400 estacionamientos dejaron de operar en la Ciudad de Buenos Aires (CABA). En el 90% de los casos, a los pocos meses del cierre, los terrenos eran vallados para dar paso a nuevas construcciones. Sin embargo, impulsadas por el crecimiento sostenido de la venta de autos —solo en el primer semestre de 2025, la comercialización de vehículos usados aumentó un 24,2% interanual, según datos de la Cámara del Comercio Automotor—, las cocheras vuelven a posicionarse como una oportunidad de inversión.

“El impulso de los alquileres residenciales elevó los precios de los departamentos, pero las cocheras no acompañaron esa suba”, explica Esteban Sucari, fundador de Ecocheras. Esta diferencia abrió una nueva ventana de oportunidad: con precios todavía por debajo de su techo y más accesibles que otros bienes raíces, estos espacios empiezan a ganar terreno nuevamente como alternativa de inversión a mediano plazo y bajo nivel de exposición.

Las cocheras están menos expuestas a los vaivenes económicos que otros inmuebles, mantienen una demanda constante en zonas densamente pobladas, tienen buena liquidez y un ticket de entrada más bajo que el de una propiedad.

Cocheras: cuánto cuesta invertir y qué rentabilidad generan

Para que una cochera sea una inversión rentable, debe estar ubicada en un barrio con buen poder adquisitivo y poca oferta de garajes cercanos. También es fundamental que las expensas sean razonables y que tanto la accesibilidad como el tamaño del espacio respondan a la demanda local.

Actualmente, una cochera puede adquirirse por valores que van de u$s15.000 a u$s25.000, y generar una rentabilidad anual estimada entre el 6% y el 7%. Por ejemplo, una unidad de u$s17.000 puede alquilarse por unos $120.000 mensuales, lo que representa un rendimiento atractivo en relación con el capital invertido.

El retorno varía según múltiples factores. En zonas como las cercanas al Hospital Italiano, no se trata necesariamente de barrios de alto poder adquisitivo, pero sí de áreas muy transitadas por personas con capacidad económica, lo que sostiene la demanda.

Otros aspectos clave a considerar son:

• Potencial de apreciación: en barrios como Almagro, el valor puede aumentar con el tiempo, lo que representa una ventaja patrimonial.

• Precio de alquiler: puede variar incluso dentro del mismo barrio. La cercanía o ausencia de un garaje cercano influye notablemente en el valor. Si hay un garaje cercano, el precio tiende a alinearse con esa tarifa; si no lo hay, el propietario tiene mayor margen para fijar el precio.

• Proximidad a servicios específicos: también incide en el valor de alquiler y en la demanda de las cocheras.

Barrios al alza y el desplome del Microcentro

Las zonas donde se alquilan las cocheras a los precios más altos son Núñez —especialmente en la cercanía del Parque de la Innovación—, Palermo Chico, y Belgrano (sobre todo en la zona de Av. Lacroze y 11 de Septiembre). También se destacan sectores de Puerto Madero, Caballito y Palermo en general.

“En Núñez, por ejemplo, hay cocheras que se alquilan por $250.000 mensuales y cuentan con lista de espera”, detalla Sucari. Sin embargo, advierte que si alguien alquila a ese precio una cochera comprada en u$s50.000, la tasa de rentabilidad es baja. Por otro lado, puede haber cocheras con buena renta que no fueron tan caras, pero cuyas expensas elevadas reducen la ganancia.

Otras zonas con fuerte potencial de crecimiento son el límite entre Colegiales y Palermo, delimitado por Avenida Dorrego, donde surgen desarrollos inmobiliarios con espacios verdes y servicios. También se destaca el área entre Belgrano y Colegiales, especialmente en Moldes y Palpa, con proyectos sobre terrenos ferroviarios y creciente actividad comercial. Esto anticipa una mayor demanda de cocheras, que se volverán más escasas.

¿Qué ocurre en el Microcentro?

Durante años, antes de las restricciones vehiculares, el Microcentro fue una zona ideal para invertir en cocheras, tanto por hora como mensuales. Sin embargo, tras la implementación de las restricciones, los garajes por hora desaparecieron y solo quedaron disponibles los espacios mensuales.

Esto provocó un exceso de oferta que derrumbó los precios de venta y alquiler. “Hoy, adquirir una cochera en esa área sigue siendo una inversión poco rentable”, concluye Sucari.