Los cambios en la forma de construir que llegan al real estate y el desafío del crédito hipotecario

La Nación.

En la décima edición del Real Estate Summit organizado por LA NACION, cuatro desarrolladores referentes del sector inmobiliario argentino compartieron su diagnóstico sobre el mercado y los caminos posibles para enfrentar el histórico déficit habitacional. El panel, moderado por la periodista Carla Quiroga, reunió a Issel Kiperszmid (CEO de DYPSA Group y fundador y vicepresidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos), Daniel Mintzer (director de G&D Developers), Jeremías González Toledo (director Comercial de Inarch) y Lucas Salvatore (director de IDERO, Real Steel y Grupo Salvatore).

Una macro ordenada: solo el punto de partida

Los especialistas comenzaron analizando el momento que atraviesa el país y cómo una macroeconomía más estable habilita la posibilidad de proyectar a futuro. Aunque resulta una condición necesaria, está lejos de ser suficiente por sí sola para reactivar la industria y reducir el déficit habitacional.

Kiperszmid relató cómo las crisis marcan el pulso del negocio: “Uno de mis hijos se está incorporando a la empresa. Cuando tenía su edad, me tocó el Rodrigazo. A partir de ahí, me dicen ‘¿sos developer?’ y yo digo que no, soy crisólogo, me dedico a superar crisis”.

Salvatore, por su parte, señaló: “Si la única manera de financiar un proyecto inmobiliario era en fideicomiso al costo a cinco años, nadie va a construir rápido. Una cosa es consecuencia de la otra”.

Consultado sobre qué condiciones deben darse para revertir el déficit de tres millones de hogares, Kiperszmid indicó que además de una macro ordenada, “se necesita crédito a tasas lógicas y un mercado de capitales donde los bancos puedan financiarse, cosa que hoy no ocurre”.

Mintzer añadió: “Hay más demanda de gente que quiere tomar crédito que de gente que tenga dinero para prestarlo. Es cuestión de generar confianza”. Aun así, observó una leve mejora: “Hoy la gente compra con lo que tiene y un poco con lo que gana”.

Sobre el crédito en dólares, Kiperszmid sostuvo que “es absolutamente necesario”. Mintzer, en cambio, opinó que “es mejor que haya crédito en dólares a que no haya crédito en absoluto, aunque lo ideal sería en moneda local”.

Kiperszmid también propuso tres medidas para destrabar el mercado: disponer de acciones del FGS para descargar hipotecas; reducir la carga impositiva, que alcanza entre el 46% y 52%; y facilitar aprobaciones y trámites estatales para agilizar la construcción.

Cómo innovar

Kiperszmid recordó sus inicios en Canning, cuando decidió apostar por una zona aún virgen con proyección de crecimiento. Ese modelo se replicó con barrios, colegios y desarrollos integrales.

Mintzer compartió que su empresa apunta al segmento de propiedades entre US$50.000 y US$100.000, un nicho poco atendido. “En el proyecto Moca 2, en Barracas, arrancamos con US$1500 el m² y hoy estamos en US$2300–US$2400”.

“Somos una compañía que apuesta no solo a la ubicación, sino a generar entornos”, explicó Mintzer. “Compramos terrenos donde nadie pensaba que podía haber un edificio y transformamos la zona”.

Desde IDERO, Salvatore enfatizó en la industrialización como camino eficiente y sustentable: “En nuestra planta de Moreno, por una puerta entra la materia prima y por otra sale la casa terminada. Una vivienda modular cuesta cerca de US$1000/m², contra US$1500 la tradicional”.Agregó que “en 2025, que el método de construcción sea pegar ladrillos ya no tiene lógica”.

En Añelo (Vaca Muerta), construyeron el primer edificio modular de seis pisos del país, montado en 28 días, con rentabilidades de hasta 15% por compra en pozo.

Salvatore detalló que actualmente ejecutan dos proyectos grandes en Añelo: “Distrito Añelo”, una inversión de US$60 millones con edificios de baja altura, y “Añelo Central”, de US$70 millones, donde participan como constructores.

DYPSA también avanza hacia la industrialización, pero con sistemas de hormigón prefabricado: “Los paneles se producen en fábrica con sus instalaciones y se montan en obra. Esto baja un 15% los costos y reduce los plazos considerablemente”, afirmó Kiperszmid.

Nuevas oportunidades y nuevo consumidor

González Toledo, de Inarch, remarcó la necesidad de actualizar la forma de comunicar los desarrollos: “Todavía falta adaptación al modo en que las nuevas generaciones consumen. Hay que hacerles palpar ese proyecto que se entrega en cinco años y mantener el vínculo en el proceso”.

Inarch lleva adelante seis edificios en Núñez, Palermo Hollywood y Monserrat, además de proyectos en Canning y CABA. También está al frente de ViaViva, una concesión de la traza del Bajo Viaducto Mitre, con sectores ya consolidados en Barrio Chino y en proceso en Libertador y el Hipódromo, con una inversión total cercana a US$60 millones.

La estrategia de Inarch se basa en integrar arquitectura, construcción, fideicomisos, marketing y mantenimiento dentro de una misma estructura. Según González Toledo, eso permite profesionalizar el proceso y garantizar una mejor trazabilidad y experiencia urbana.

La influencia de China en la cadena de valor

Respecto al impacto de China, Kiperszmid destacó la baja del 30% en el aluminio como una oportunidad. Señaló que algunos desarrolladores se están uniendo para importar productos, reduciendo costos gracias a la aparición de nuevos actores.

Mintzer fue más cauto: “Prefiero pagar un poco más, pero tener a quién llamar cuando algo falla. Lo que se puede traer de China representa entre un 5% y un 10% del costo, no justifica el riesgo si no hay garantías”.

González Toledo coincidió en que “el riesgo es alto, sobre todo en terminaciones. Hay que respaldarse en proveedores estratégicos, que acompañen en la obra y después”.