Mercado inmobiliario: señales de reactivación en oficinas y viviendas aunque crece la segmentación

Forbes.

El mercado inmobiliario argentino muestra señales de reactivación en los segmentos corporativos y residencial. Durante el segundo trimestre de 2025, la superficie alquilada de oficinas creció un 55% respecto al mismo período del año pasado, impulsada por el alquiler de dos edificios en el corredor Libertador, en la Ciudad de Buenos Aires y en Puerto Madero, según datos de CBRE, empresa dedicada a servicios inmobiliarios corporativos. 

La absorción neta de oficinas alcanzó los 51.400 m2, un volumen que se aproxima a los niveles registrados previos a la pandemia. La tasa de vacancia -espacios disponibles- cayó 1,4 puntos porcentuales y la superficie liberada bajó un 66% en comparación con el trimestre anterior. 

"Durante este período se incorporaron 23.000 m2 de nueva superficie, totalmente ocupada, en el corredor Libertador, consolidando a este submercado como uno de los principales polos de atracción de la demanda y motor del volumen transaccionado", explica Karina Longo, research Manager de CBRE. Esta ocupación confirma que la demanda mantiene su preferencia por edificios clase A de reciente construcción.

Nicolás Cox, presidente de CBRE para Argentina y Chile, destaca que "el mercado comienza a registrar movimiento con interés por parte de inversores". En Buenos Aires, la actividad se concentra en zonas como Nuñez y San Isidro, además de la reactivación de Catalinas con nuevos edificios en ejecución, como el ubicado en Av. Córdoba y Av. Leandro N. Alem. 

"La demanda corporativa está redefiniendo prioridades: oficinas modernas, sustentables y bien ubicadas ganan terrenos frente a inmuebles con más de 15 años, que deben competir por precio debido a su menor infraestructura", señala Cox.

La producción de nuevos edificios de oficinas atraviesa un momento crítico, con niveles históricamente bajos y sin señales claras de recuperación. Para lo que resta de 2025 y durante 2026 se espera la finalización de 116.800 m2, cifra inferior al promedio anual registrado entre 2016 y 2020 (109.300 m2). En los últimos cinco años, ese promedio se redujo a 65.700 m2, lo que representa una caída del 40%. 

El 44% de los proyectos en desarrollo se ubica en el corredor Panamericana y el 38% en el submercado Catalinas-Plaza Roma. El 47% de la superficie proyectada finalizaría durante 2025. 

Asimismo, ciudades como Rosario, Mendoza y Neuquén así como localidades como Añelo registran demanda principalmente en sectores vinculados a la logística, la energía y el agro. Salta y San Juan atraen inversiones por su relación con la energía, la minería y el turismo. Un factor que frenó el desarrollo fue el limitado acceso al crédito. "Sin acceso a mercados de capitales para apalancar inversiones, las decisiones se ralentizan y dificultan", explica el ingeniero. 

Segmento residencial: foco en clase media y media alta

El mercado residencial muestra una reactivación concentrada en zonas de clase media y media alta, especialmente en el norte de la ciudad. Barrios como Saavedra, Núñez, Caballito y partes de Villa Urquiza y Devoto presentan proyectos en desarrollo, principalmente en unidades de uno y dos ambientes, junto con opciones más grandes para usuarios finales. 

Destacan desarrollos como Petit Conesa o Casa Moldes, de Estudio Kohon, que expanden la oferta con nuevos edificios y locales integrados en Saavedra. Sin embargo, la reactivación del mercado no es uniforme: los barrios de clase media baja y baja no experimentan crecimiento, debido a la falta de inversión y la escasa demanda con acceso a créditos hipotecarios. Esto amplía la brecha de precios entre zonas "fuertes" y otras áreas. 

Iván Briones, director Comercial de Estudio Kohon, explica que "el crecimiento sostenido en escrituras y créditos hipotecarios -que ya rondan el 30%- genera una demanda incremental que expande el mercado y genera un círculo virtuoso de liquidez y reinversión".

Desde ATV Arquitectos señalan que el crecimiento sostenido en zonas como Palermo responde a la combinación de conectividad, oferta de servicios y nuevos proyectos que se alinean con las necesidades actuales. "Los compradores buscan ubicaciones estratégicas, espacios flexibles y funcionales, departamentos con amenities y áreas adaptadas para el trabajo desde casa", comenta Natalia Tuset Roiz, gerenta Comercial ATV Arquitectos.

Los nuevos desarrollos se concentran en Palermo -incluyendo Hollywood y Soho- y el corredor norte, desde Palermo hasta Núñez. El interior del país presenta oportunidades puntuales. En contraste, la zona centro no logra reactivarse, pese a medidas como la conversión de oficinas en viviendas. 

El perfil del comprador tiende a ser de adultos jóvenes, con uso intensivo de canales digitales. Los precios de unidades en pozo parten de US$ 4.100/m2, mientras que las terminadas se ofrecen desde US$ 3.800/m2. La rentabilidad en Palermo ronda el 6% anual.