Montevideo y el auge del ladrillo usado: precios, barrios clave y el rol creciente de los inversores argentinos

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El mercado inmobiliario de Montevideo atraviesa una etapa de fuerte dinamismo, con alta demanda, aumento sostenido de operaciones y una participación creciente de compradores extranjeros. Según datos oficiales, la capital uruguaya concentró el 37% de las compraventas realizadas en el país durante 2024, seguida por Maldonado (18%) y Canelones (13%). Esta tendencia mantiene su vigor en 2025, con una media mensual de 1.525 operaciones, según estimó María Noel Deamestoy, directora de Zona Brokers.

Explicó que 2024 cerró con 18.305 operaciones en Uruguay, la cifra más alta en ocho años. Desde 2020, el mercado creció 49%. Ese crecimiento se sostiene por el contexto político, económico y jurídico del país, con reglas claras que fortalecen la confianza de compradores locales y del exterior.

“Nuestro país ofrece seguridad jurídica, estabilidad financiera y buena rentabilidad. Eso genera condiciones favorables tanto para quien busca una vivienda como para el inversor extranjero”, aseguró.

Un mercado consolidado con foco en el usado

La actividad en Montevideo muestra un equilibrio entre viviendas nuevas y usadas. Según Beatriz Carámbula, presidenta de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya y directora de Punto Inmobiliario, el sector mantiene un buen nivel de operaciones en ambos segmentos. En el caso de los usados, la demanda se sostiene por el atractivo de propiedades con metrajes amplios, buena ubicación y menor carga de mantenimiento.

“Los apartamentos usados siguen con buena aceptación en el mercado. Muchos tienen superficies mayores que las nuevas unidades, y esa diferencia sigue siendo valorada por una parte importante de la demanda”, señaló Carámbula.

También destacó que el año comenzó con una oferta amplia y mayor variedad de unidades a la venta, tanto en edificios nuevos como en propiedades consolidadas.

En Montevideo, los departamentos de uno y dos dormitorios concentran la mayor parte de las operaciones. Las propiedades más buscadas se ubican en barrios como Pocitos, Punta Carretas, Cordón, Tres Cruces y La Blanqueada. En esas zonas, los valores por unidad oscilan entre u$s98.000 y u$s220.000, según el tamaño, la ubicación y las prestaciones.

Qué buscan los argentinos

Los compradores argentinos muestran una preferencia marcada por las unidades pequeñas dentro del régimen de Vivienda Promovida. Este esquema legal exonera del pago de impuesto a la renta durante diez años y resulta particularmente atractivo para quienes buscan resguardar capital o generar ingresos con alquileres temporarios.

“Los argentinos eligen departamentos monoambientes o de un dormitorio, con valores promedio desde u$s98.000 a u$s130.000”, explicó Deamestoy.

En el caso de quienes compran para renta tradicional, la rentabilidad se ubica entre el 5% y el 6% anual. Aquellos que apuestan al alquiler temporal, sobre todo en destinos como Punta del Este, pueden obtener rendimientos de hasta el 11% anual, dependiendo de la ocupación.

Beatriz Carámbula coincidió en que “el inversor argentino ve en Uruguay un mercado seguro, con revalorización constante y condiciones claras para proyectarse a largo plazo”. Según observó, los compradores eligen también por la calidad de vida, el acceso a servicios y la posibilidad de residencia o estadías prolongadas. “Hay quienes compran para venir a vivir o pasar temporadas. Otros solo invierten. En todos los casos, Uruguay ofrece estabilidad y previsibilidad”, afirmó.

Barrios más demandados y perfil de comprador

Pocitos y Punta Carretas lideran la demanda residencial. Son zonas consolidadas, con servicios, colegios y cercanía a la rambla. En muchos casos, los edificios allí ofrecen metrajes más amplios por ambiente. En paralelo, barrios como Cordón, Tres Cruces y La Blanqueada concentran desarrollos recientes, dentro del marco de la Vivienda Promovida, lo que atrae a inversores que priorizan beneficios fiscales y alta demanda de alquiler.

Deamestoy indicó que estos sectores ofrecen una renta estable, especialmente por su proximidad a universidades, centros médicos y terminales de transporte. “El acceso a servicios y conectividad es clave. Son zonas con buena absorción de unidades”, detalló. También mencionó el crecimiento de barrios como Barrio Sur, Palermo y Parque Rodó, cada vez más elegidos por jóvenes, estudiantes y profesionales que trabajan remoto. Allí, la oferta cultural, los cafés y las propuestas gastronómicas amplían el atractivo, especialmente para quienes buscan alquilar.

Modalidades de compra y financiamiento

El 90% de las operaciones se realiza con fondos propios o a través de acuerdos con desarrolladoras. Sin embargo, el uso del crédito hipotecario comenzó a crecer. En 2024, se registró un aumento interanual del 11,2% en la cantidad total de hipotecas sobre viviendas, según datos del sistema financiero uruguayo. Se concretaron más de 423.000 préstamos.

“Quien compra en pozo suele cerrar un acuerdo directo con la desarrolladora. Las operaciones al contado siguen siendo mayoría, pero el crédito está recuperando protagonismo”, afirmó Deamestoy.

Para Carámbula, las condiciones de financiamiento son una de las claves para ampliar el acceso y sostener el dinamismo del mercado.

En los barrios cerrados de Ciudad de la Costa, donde creció la oferta de casas con buena conectividad y mayor seguridad, también se concentra una parte creciente de la demanda, sobre todo entre familias uruguayas que buscan espacio y tranquilidad.

Un refugio de valor en tiempos inciertos

Tanto Carámbula como Deamestoy coincidieron en que la propiedad se mantiene como el resguardo patrimonial por excelencia en Uruguay. La previsibilidad institucional, la valorización constante del metro cuadrado y la existencia de incentivos fiscales convierten al inmueble en una inversión estable, rentable y tangible.

“La inversión inmobiliaria sigue siendo la opción más confiable. El ladrillo en Uruguay ofrece seguridad, revalorización y planificación a futuro”, resumió Carámbula.

Mientras tanto, el mercado mantiene su ritmo, y los datos de los primeros meses de 2025 confirman que la tendencia continuará. Con oferta segmentada, preferencia por unidades pequeñas, incentivos claros y alta demanda de renta, Montevideo se consolida como una plaza atractiva tanto para residentes como para inversores extranjeros.