Propiedades: el índice que ratifica que los precios seguirán aumentando en el corto plazo

La Nación

En un mercado inmobiliario en recuperación, impulsado por el crédito hipotecario, el aumento de ventas y un metro cuadrado que acumula una suba de casi el 10% en los últimos doce meses, los propietarios emergen como protagonistas. Según diversas inmobiliarias, se observa una marcada resistencia a negociar bajas en los precios.

Daniel Salaya Romera, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre, reveló que en las últimas dos semanas un tercio de las operaciones se cerraron sin contraoferta. En otros casos, los propietarios sí negociaron, pero con ajustes mínimos: los precios de publicación apenas se redujeron hasta un 5%. Incluso hubo situaciones donde los propietarios pidieron subir los valores publicados.

El porcentaje de contraoferta funciona como un indicador relevante en el mercado. Cuando la brecha entre el precio publicado y el precio final de venta es baja, suele anticipar un ciclo alcista. Sergio Weber, presidente de Coldwell Banker para Argentina, Uruguay y Paraguay, coincidió en que en muchos casos los inmuebles se venden al valor de publicación. Incluso mencionó que algunos propietarios se arrepintieron tras haber aceptado una seña y debieron pagar la penalización por incumplimiento. En general, las bajas en el precio oscilan hoy entre un 4% y un 5%, frente a un 15% que era habitual un año atrás.

Otros brokers, como Santiago Mieres (Mieres Propiedades), también observan márgenes de negociación más bajos. Hace un año, las contraofertas rondaban el 10/12%, pero actualmente el descuento promedio al cerrar operaciones se ubica entre el 3% y el 5%.

Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima, señaló que hay casos puntuales en los que los precios no bajan, aunque no considera que se trate aún de una generalidad. En particular, destacó los casos de inmuebles comprados con crédito hipotecario: el valor se congela mientras se aprueba el préstamo, en un contexto de suba de precios. Para el comprador, acceder al crédito en cuotas fijas a largo plazo reduce la urgencia de negociar.

Achával explicó que el mercado está atravesando un cambio: de un escenario dominado por compradores, en el que había margen para negociar a la baja, se pasa ahora a un mercado de vendedores. Esta transición recuerda al auge de los créditos hipotecarios durante el gobierno de Mauricio Macri.

El resurgimiento del crédito amplió la demanda. Mieres explicó que muchos propietarios ya no aceptan grandes contraofertas porque ahora hay más interesados con capacidad de compra. La salida del cepo también fue interpretada como un factor positivo por los operadores, ya que facilita las operaciones. A esto se suma un aumento del 108% en el costo de construcción desde octubre de 2023, lo que genera presión alcista sobre los valores y apura decisiones de compra.

Además, la absorción del stock de inmuebles también incide. Mientras en mayo/junio de 2022 había unas 165.000 propiedades en venta, en diciembre de 2024 la cifra había caído a unas 103.000. La menor construcción de proyectos nuevos y el retorno del atractivo por los alquileres también influyen: muchos propietarios prefieren esperar mejores condiciones para vender.

Achával indicó que, si bien la oferta subió en los últimos cinco meses, gran parte de los inmuebles fuera de precio se retiraron del mercado, lo que redujo las posibilidades de negociación. A medida que el mercado se vacíe, en especial en el segmento de viviendas usadas, se espera una suba en los precios y una compresión aún mayor en la brecha de negociación.

Finalmente, Weber señaló que el dólar estable también empuja a muchos compradores a actuar. "Con un dólar planchado, los ahorros queman en la mano. Por eso, quienes tienen liquidez se apuran a cerrar operaciones. Al mismo tiempo, los propietarios saben que los precios van a seguir subiendo, por eso no están dispuestos a negociar".