Terrenos: cómo impacta el costo de construcción en el mercado del suelo

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El mercado de terrenos está atravesando una etapa de reconversión. Con el aumento de los costos de construcción en dólares y márgenes en caída, desarrolladores y propietarios negocian con más cautela.

El fuerte incremento en los costos de construcción en dólares —más del 50% en el último año, según estimaciones— reconfiguró completamente el tablero para quienes desarrollan y para quienes venden tierra. En este nuevo escenario, las decisiones se analizan más en detalle y con visión de largo plazo. “Si los márgenes bajan, la lógica indica que el desarrollador quiera pagar menos por la tierra, pero los propietarios siguen viendo incrementos en los costos y precios, entonces intentan subirse a esos aumentos. La clave está en el resultado de esa puja”, resume Damián Springer, CEO y co-founder de Click Lands.

Por su parte, Javier Brea, gerente comercial de Ayres Desarrollos, agrega que esta realidad “nos llevó a una optimización en los procesos y modelos de construcción, buscando costos competitivos, sin resignar la calidad de los proyectos”.

“Hoy los barrios más demandados piden entre u$s800 y u$s1.200 de incidencia de m² vendible, pero la sensación es que hasta que los costos no se trasladen a precio, esas incidencias son difíciles de convalidar, al menos para desarrollar ya”, explicó Pablo Masoero, director comercial de Unité Quartier.

Actualmente, la tensión entre el aumento de los costos y la necesidad de mantener la rentabilidad lleva a priorizar terrenos que permitan construir con densidad o que ofrezcan tickets de venta altos, como los ubicados en zonas premium de la Ciudad de Buenos Aires.

Desarrollos multifamiliares encabezan la demanda

En este nuevo mapa, los desarrollos multifamiliares lideran la demanda. Tanto en la ciudad como en el Gran Buenos Aires, estos proyectos permiten una mejor optimización de costos y tiempos. “Los terrenos para viviendas multifamiliares siguen siendo los más demandados en CABA, sobre todo en barrios emergentes como Villa Crespo, Chacarita o Coghlan”, comenta Springer.

El foco también se mantiene en los segmentos unifamiliares y comerciales. “Hoy los cuatro formatos —unifamiliares, multifamiliares, comerciales y logísticos— están activos. La tierra sigue siendo un bien buscado”, aseguró Javier Brea. “En Pilar, Benavidez y Cardales vemos oportunidades concretas por su crecimiento, conectividad y calidad de vida”, agregó.

Por otra parte, Uriel Broitman, gerente comercial de SYGSA S.A., marca que el desarrollo logístico cobra relevancia: “El crecimiento del e-commerce sostiene la demanda de predios logísticos, que está centrada en predios con buena conectividad y acceso a rutas”.

Más allá de CABA, el corredor norte del GBA sigue liderando el interés: Vicente López, Pilar, San Isidro, Benavidez y Tigre concentran la mayor parte de la atención. Para Brea, “Cardales tiene un potencial que en unos años va a dar que hablar, algo similar a lo que vivimos en Pilar hace dos décadas”.

Las zonas urbanas consolidadas o en expansión, con buena conectividad y normativa clara, son las que despiertan mayor interés para proyectos con salida comercial.

Formas de pago: efectivo y canje de unidades

Las formas de pago también se adaptan al nuevo contexto. La cesión de metros construidos sigue siendo moneda corriente, pero con variantes que buscan mitigar riesgos y evitar compromisos de caja excesivos. “El canje sigue siendo habitual, aunque tiende a la baja para lograr un costo competitivo”, señala Masoero.

Springer explica que hoy se observan fórmulas híbridas: “Se combina efectivo con unidades construidas, tanto en el mismo desarrollo como en otros”. Eso permite al propietario vender o alquilar rápido, mientras el desarrollador reduce su exposición en dólares.

A pesar del contexto incierto, el landbanking no desaparece, pero cambia su lógica. Ya no se compra tierra para esperar una suba genérica de precios, sino para asegurar futuras ubicaciones clave, con foco en normativa favorable y escalabilidad del negocio.

“Hoy los desarrolladores no compran por comprar”, aclara Broitman desde SYGSA. “Los desarrolladores que hacen landbanking lo hacen de manera mucho más estratégica y selectiva. Se priorizan terrenos con ubicaciones con alto potencial de reconversión o valorización futura”, sostuvo.

“Hacer landbanking en CABA implica asumir riesgos altos: la normativa que regula las construcciones en la Ciudad no es clara y en el último tiempo tuvo muchos cambios. Por eso, se busca tierra para desarrollar pronto, no para especular”, finalizó Springer.