Un economista revela cómo trabajar en un contexto de altos costos de construcción sin financiamiento

La Nación.

Los últimos datos de actividad de la construcción muestran que el sector continúa con una lógica iniciada hace casi un año: a cada intento de recuperación le sigue un traspié. La euforia inicial impulsada por el blanqueo y los créditos se dirigió mayormente a la intermediación y tuvo un impacto acotado. En obras no residenciales, se percibe una mayor recuperación desde un punto de partida más bajo. La reactivación parcial de obras públicas provinciales y la inversión en infraestructura energética ayudan a estabilizar la caída.

En abril, la construcción creció un 5,1% mensual, la mayor suba desde julio de 2024, alcanzando su nivel más alto desde diciembre de 2023, aunque aún se encuentra 20% por debajo del pico de noviembre de ese año. Sin embargo, los indicadores adelantados de mayo marcan nuevas caídas. Las expectativas negativas de los empresarios del sector alcanzaron el 17,6%, el valor más alto desde julio de 2024, mientras que las positivas cayeron al 14,8%, uno de los niveles más bajos en un año.

El costo de construcción en dólares aumentó más de 100% entre diciembre de 2023 y mayo de 2025, lo que presiona fuertemente sobre la rentabilidad. Esta suba se explica en gran parte por la caída del dólar billete, que encareció los costos relativos. La expectativa de abaratar insumos mediante importaciones es limitada y no compensa un tipo de cambio apreciado.

La intermediación canalizó la mayor parte del blanqueo. La iniciativa reciente para permitir el uso de dólares no bancarizados aún no despejó dudas tributarias, y su avance legislativo es incierto. En este contexto, el mercado de compraventas muestra cierta recuperación, con un leve repunte en los precios de propiedades en pozo y mayor dinamismo en los inmuebles usados, cuya revalorización podría contribuir a traccionar nuevas construcciones.

El costo de construcción directo hoy representa el 35% del valor de un metro cuadrado en pozo en la ciudad de Buenos Aires. Ese valor promedia los US$1.020 por m², frente a un precio de venta en pozo de US$2.893 por m². En noviembre de 2023, ese porcentaje era del 22% y durante 2021 promedió el 19%. La rentabilidad se ve afectada y obliga a revisar los modelos de negocio del sector.

La actualidad de los créditos hipotecarios

En mayo se otorgaron créditos hipotecarios UVA por US$298 millones, un 7% más que en abril y el mayor nivel desde mayo de 2018. El 90% fue destinado a familias. La tasa promedio alcanzó el 6%, un punto por encima de octubre de 2024, cuando comenzó la suba de tasas. El Banco Nación lidera el segmento, seguido por Galicia, Macro y el Banco de Córdoba. El plazo promedio de los créditos se mantiene en 24 años.

En abril, el mercado inmobiliario mostró signos positivos. En la Ciudad de Buenos Aires se registraron 5.471 escrituras, la mayor cifra desde 2018. De ellas, 1.192 correspondieron a créditos hipotecarios, un aumento interanual del 946%. En la Provincia de Buenos Aires se firmaron 12.158 escrituras, un 60% más que en 2024, aunque con menor participación del crédito UVA por la ausencia del Banco Provincia. En Córdoba, las operaciones cayeron 4% interanual, aunque siguen un 61% por encima de 2023.

El mercado hipotecario comienza a prepararse para una eventual securitización que permita fondeo genuino y de largo plazo. Este proceso explica, en parte, la suba de tasas, aunque la venta de carteras será gradual. Mientras tanto, el volumen de créditos ronda los US$300 millones mensuales, suficiente para explicar el 20% de las escrituras en CABA, el 15% en PBA y cerca del 10% en Córdoba.

Los desafíos del sector

El principal desafío es cómo operar en un contexto de altos costos y escaso financiamiento. El crédito bancario destinado a la construcción representa hoy apenas el 2% del total, cuando llegó a ser del 7% en los años noventa. El crédito para compra de vivienda representa apenas el 0,2% del PBI, frente al 4% que alcanzó décadas atrás. Alcanzar esos niveles implicaría un potencial de inversión, empleo y renta de gran magnitud.

La mejora en precios que podría generar ese aumento en el crédito es el motor necesario para que la construcción privada recupere rentabilidad en un escenario de costos elevados. Sin embargo, nada de esto está garantizado. Superar la transición será el verdadero reto para el sector en el futuro próximo.