Uno de los empresarios más escuchados del sector inmobiliario revela el lado B de los créditos hipotecarios

La Nación.

La Argentina enfrenta una crisis habitacional estructural que ya lleva décadas. La falta de crédito hipotecario de largo plazo ha convertido el acceso a la vivienda en un privilegio reservado a unos pocos. Lo que debiera ser un derecho o, al menos, una posibilidad razonable para la mayoría, se ha transformado en un horizonte cada vez más lejano para los jóvenes, para las familias trabajadoras y también para la clase media. La vivienda es una pieza central del entramado económico y social, un “ordenador social”. El crédito hipotecario no es sólo una herramienta financiera, es un ordenador económico, social y familiar.

La Argentina no solo padece una escasez crónica de unidades habitacionales sino que ha quedado atrapada en un circuito vicioso. La demanda está latente, pero sin oferta de crédito no se convierte en demanda solvente; y sin ésta, los oferentes sólo trabajan para aquellos que pueden pagar una obra en el curso de la misma. En las pocas ventanas de crédito que aparecen en Argentina, al concentrarse sobre el mercado usado, se eleva el precio del metro cuadrado, se expulsa a millones de la posibilidad de acceder a una vivienda digna y se descapitaliza rápidamente a los bancos.

Durante años, el Estado absorbió la mayor parte del ahorro disponible, desplazando al crédito privado de largo plazo. En lugar de fomentar un sistema financiero mixto, ocupó todo el espacio disponible para el ahorro a mediano y largo plazo, dejando sin oxígeno a iniciativas privadas o mixtas. Esto, en los últimos dos años, está cambiando.

La falta de instrumentos de capitalización lleva a que muchos jóvenes prioricen el consumo inmediato por sobre la inversión futura. Sin posibilidad de capitalizarse en bienes durables como la vivienda, consumen en el presente lo que podrían ahorrar. El crédito hipotecario, en cambio, permite proyectar, arraigar y construir una vida. Por eso, urge avanzar hacia un modelo moderno, escalable y sostenible de financiamiento para la vivienda, centrado exclusivamente en el desarrollo de unidades nuevas.

La clave es pasar de financiar stock a financiar flujo: usar como respaldo los ingresos futuros de las familias y no limitarse a los depósitos preexistentes. Este cambio de paradigma permitiría multiplicar el volumen de créditos disponibles, generar actividad económica inmediata, crear empleo en más de 100 rubros vinculados a la construcción, evitar burbujas especulativas y blanquear bienes y trabajadores. Además, no tensiona la demanda de dólares del BCRA, ya que la construcción demanda pocos insumos importados.

Proponemos un modelo concreto, basado en tres pilares:

1. Créditos a 20 años con indexación dual (inflación y evolución salarial), con un fondo compensador que asegure estabilidad entre cuota e ingreso.

2. Un sistema de financiamiento mixto, donde bancos, desarrolladores y compradores compartan riesgos y beneficios bajo esquemas transparentes con garantía fiduciaria.

3. Apoyo activo del Estado mediante incentivos fiscales en viviendas accedidas por crédito, y como vehículo de financiamiento de organismos multilaterales como BID, CAF o Banco Mundial.

   
   

Entre 2026 y 2031, Argentina puede construir un millón de viviendas incrementales si escala este sistema. El objetivo inicial sería otorgar 50.000 créditos en 2026 y duplicarlos progresivamente hasta superar los 200.000 anuales entre 2029 y 2031.

Para su implementación se requiere concertación federal. Las provincias deben adherir con normas locales, facilitar la conversión de créditos personales en hipotecarios al momento de escriturar, y crear zonas de incentivo urbanístico y fiscal (“Opportunity Zones”) que integren planificación, suelo urbano y financiamiento. Esta competencia positiva entre jurisdicciones puede reducir tiempos, tasas y costos.

Proponemos también un esquema financiero innovador para los desarrollos: tras el anticipo de los compradores, los bancos aportarían el financiamiento restante escalonado contra avance de obra. Los compradores ingresan al pozo con un desembolso inicial y ceden derechos personales a un fideicomiso en garantía, convirtiéndolos luego en crédito hipotecario al escriturar. Este modelo es transparente, auditable y apto para atraer a inversores institucionales.

Reconocemos la incertidumbre macroeconómica, pero creemos que la solución no es la inacción, sino un diseño institucional resiliente. El modelo contempla mecanismos de protección y financiamiento compartido ante escenarios adversos.

La vivienda es mucho más que un bien: es familia, estabilidad, proyecto de vida. Es el ancla que ordena las prioridades personales y nacionales. El reciente libro de Guillermo Oliveto, “Clase media. Mito, realidad o nostalgia”, advierte sobre el impacto en las aspiraciones de la clase media por la imposibilidad de acceder a la vivienda. Recuperemos la sed de crecer. No podemos seguir pensando que el acceso a la casa propia debe quedar librado al azar, al esfuerzo individual o a soluciones episódicas.

Este no es un reclamo sectorial: es una convocatoria institucional. Convocamos al sistema financiero, a los gobernadores, a las autoridades nacionales y municipales, al Congreso y a la sociedad civil a construir juntos un sistema de crédito hipotecario moderno, sostenible y federal. Porque sin techo, no hay república que se sostenga.

Carlos Spina es presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda de la República Argentina (AEV).