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Recurrir al financiamiento de largo plazo para comprar una vivienda es la práctica más habitual en muchos países del mundo. En Argentina, la reintroducción de los créditos hipotecarios tras casi seis años de ausencia plantea un interrogante para quienes disponen de algunos ahorros: ¿comprar con crédito u optar por el alquiler?
Con la nueva oferta de hipotecas, incluidas las actualizables por UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), surgen amplias y variadas opciones que permiten dejar de alquilar y adquirir la vivienda propia. Decidir entre una opción y la otra en el contexto económico actual requiere evaluar las ventajas y desventajas de cada opción y considerar cómo podrían evolucionar los valores de las cuotas y el precio de los inmuebles.
El descenso de la inflación (especialmente si se afianza por debajo de 5% por mes) y la suba salarial sostenida podrían permitir que más personas o familias se inclinen por tomar un crédito para convertirse en propietarios.
Otro contexto que favorece optar por la compra es que los precios dejaron de caer, y en varios barrios de la ciudad de Buenos Aires comenzaron levemente a subir hasta el 10% interanual.
“En lo que va del año, hubo 30.000 consultas de ventas solo en CABA, lo que refleja un crecimiento del 30% en relación al año previo. Mayo se posicionó, hasta ahora, como el mejor mes para el sector, impulsado por el retorno de los créditos hipotecarios (aunque las operaciones recién podrían activarse con fuerza más allá de agosto). Mientras que la compraventa creció 27% en junio (según el Colegio de Escribanos porteños que releva las escrituras realizadas), y todo apunta a que el mercado seguirá en alza”, dijo a Infobae Ariel Champanier, de Re/Max Premium.
Capitalización
Desde el sector argumentan que es más conveniente sacar un crédito hipotecario antes que alquilar. Aunque implica una deuda, permite capitalizarse y, ladrillo por ladrillo, hacerse dueño de su propio hogar.
Rafael Baigún, presidente de Baigún R & N, contó que en el contexto actual comienza a ser más interesante comprar una propiedad, siempre que el comprador disponga del dinero para el anticipo. “La cuota mensual de un crédito hipotecario puede ser muy similar al costo de un alquiler, haciendo la compra una opción atractiva”.
Los alquileres de departamentos de tres ambientes en CABA promedian $550.000 al mes. Con el aumento cuatrimestral, tras la derogación de la Ley de Alquileres, el valor se actualizará a $650.000, aproximadamente
En términos de impacto financiero a largo plazo, Baigún destacó que comprar una propiedad tiende a ser más favorable: “A largo plazo uno puede tener la totalidad o parte de una propiedad que además puede revalorizarse. Alquilar, por otro lado, implica un costo hundido sin retorno de inversión. Este aspecto es crucial para quienes están evaluando la valorización del inmueble y la estabilidad financiera a largo plazo”.
Para quienes necesitan flexibilidad y movilidad, como jóvenes profesionales, la opción de alquilar sigue siendo conveniente. “Mudarse antes de los tres años hace que los costos asociados a la compra no compensen, salvo que ocurra una revalorización significativa en el corto plazo”, comentó Baigún.
Baigún mencionó que ser propietario conlleva compromisos financieros y de mantenimiento, pero también ofrece seguridad y potencial de apreciación de la propiedad. “En contraste, los inquilinos pueden enfrentar la no renovación del contrato y la necesidad de mudarse forzosamente”.
Los primeros créditos hipotecarios UVA -en la última década-, lanzados en abril de 2016 durante el gobierno de Mauricio Macri, facilitaron el acceso a la vivienda propia ajustando las cuotas por inflación. Permiten inicialmente pagar un monto bajo, pero en una economía con alta inflación, el riesgo de aumento de las cuotas por sobre los ingresos puede resultar significativo. Esto condujo a que cientos de familias paguen cuotas que superan el 30% de sus ingresos actualmente.
Desde su inicio, el coeficiente UVA creció más de 60 veces. Las cuotas iniciales representaban el 25% de los ingresos del tomador, pero llegaron hasta el 50%. Este porcentaje es similar al que se destina para pagar un alquiler.
Los precios de cierre están en niveles mínimos históricos comparables a 2004, lo cual ofrece una ventana de oportunidad única para comprar barato
Hoy, un departamento de tres ambientes promedia los $550.000 en la ciudad de Buenos Aires (CABA) y $500.000 en el Gran Buenos Aires (GBA). Con un ajuste cuatrimestral previsto para los próximos meses, se estima que, incluso con una desaceleración de la inflación, los inquilinos estarán pagando $650.000 en CABA y $600.000 en el GBA antes de fin de año. Esto representa una carga alta, además de las expensas, que ya subieron un 87,53% solo en 2024.
Tras el Decreto de Necesidad y Urgencia 70, que derogó la Ley de Alquileres, la oferta de vivienda que estaba muy acotada en todo el país creció 195% en CABA y más del 140% en el GBA desde inicios de año.
Así, los especialistas destacan que ahora hay propuestas en todos los barrios y localidades, los valores comienzan a estabilizarse y, en algunos casos, los precios han descendido desde el punto de partida del contrato en febrero último.
Detalles a tener en cuenta
Santiago Magnin, de Deinmobiliarios y experto en Real Estate, ofreció varios puntos clave al evaluar si es más conveniente alquilar o comprar con un crédito hipotecario. “Conozco muy pocas personas que se hayan arrepentido de comprar una propiedad en Buenos Aires. A pesar de las tasas de interés negativas históricas en los créditos hipotecarios en Argentina, hoy en día todas las líneas de crédito ajustables por inflación (UVA) pueden representar una oportunidad”.
Además, los precios de cierre están en niveles mínimos históricos comparables a 2004, lo cual ofrece una ventana de oportunidad única para comprar barato.
Según Reporte Inmobiliario, el valor promedio de cierre de operaciones para departamentos usados en CABA se situó aproximadamente en USD 1.800 por metro cuadrado, aunque con gran variación dependiendo del tipo de las prestaciones que ofrece la unidad.
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