La Nación.
A partir de que entrara en vigencia el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU), firmado por el presidente Javier Milei, por el que se derogó la Ley de Alquileres, surgieron nuevas alternativas en el pago, los plazos de locación y la actualización de los montos. A raíz de esto, se conoció el primer contrato pactado en Bitcoin.
Este nuevo fenómeno que estipula el pago con la mencionada criptomoneda, se llevó a cabo por el alquiler de un departamento ubicado en la ciudad de Rosario con un contrato que estipulo pagos mensuales equivalentes a los US$100. La operación estará a cargo de la empresa Fiwind, la plataforma de criptomoneda que opera a nivel nacional. Y, a través de la cual, el inquilino deberá realizar la transferencia de ese monto en Bitcoin, Tether Tokens o cualquier moneda digital que mantenga la paridad 1 a 1 con el dólar, todos los meses.
La particularidad de este tipo de transacciones es que puede hacerse en cualquier momento y se acredita de forma inmediata.
Esta noticia se conoce en un contexto en el que el mercado de los alquileres atraviesa fuertes cambios. A partir de la oficialización del decreto, los contratos de locación vuelven a estar bajo el Código Civil y Comercial con la libertad absoluta entre las partes en los puntos más importantes:
El plazo de los contratos de alquiler de viviendas será el que las partes hayan establecido, no hay plazo mínimo legal. En caso de que no lo aclaren en el contrato, será de dos años (ya no de tres).
Las partes podrán pactar el ajuste del valor de los alquileres y será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres. Es decir que ya no es obligatorio utilizar el Índice de Contratos de Locación (ICL) que usaban los contratos firmados después de julio del 2020 o el índice Casa Propia que se aplica para los pocos contratos que se firmaron entre el 18 de octubre pasado y hoy.
Inquilino y propietario podrán ponerse de acuerdo sobre cada cuánto tiempo actualizar el contrato.
Los contratos se podrán hacer en moneda de curso legal (pesos) o en moneda extranjera (dólares, euros u otra) que decidan las partes. El inquilino no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato. Se permitirá que los alquileres de vivienda se publiquen y firmen en moneda extranjera (ya no está la obligatoriedad de que sea solo en pesos) y los jueces no podrán convertir el precio a pesos, salvo que el pacto diga lo contrario.
Los jueces no pueden modificar la forma de pago o la moneda pactada ni tienen facultades para modificar las estipulaciones de los contratos, excepto que sea a pedido de una de las partes cuando lo autoriza la ley.
Las partes pueden determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación
Las partes pactarán libremente la periodicidad del pago, que no podrá ser inferior a mensual.
El inquilino podrá, en cualquier momento, rescindir el contrato abonando el equivalente al 10% del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación hasta la fecha de finalización pactada en el contrato. También el inquilino puede resolver el contrato si el propietario no cumple con su obligación de mantener la unidad en condiciones aptas para el uso, salvo cuando el daño haya sido ocasionado directa o indirectamente por el inquilino.
Ya no se deben inscribir los contratos en la AFIP.
Claves para firmar un buen contrato, según los expertos
Frente a este panorama, muchos se preguntan qué conviene a la hora de firmar un buen contrato de alquileres y aprovechar el viento de cola que sopla para este mercado.
1-¿Qué indexación hacer y con qué periodicidad de ajuste?
Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina sugiere utilizar el índice de precios al consumidor (IPC) del INDEC y, si el inmueble está ubicado en Capital Federal puede utilizarse el IPC de la Ciudad. En cuando a la periodicidad del ajuste, aseguró: “Lo que conviene es la indexación trimestral, dada la enorme inflación que tenemos. En épocas normales la indexación sería cuatrimestral o semestral, como mucho, pero hoy deber ser como mínimo trimestral”.
Mariano Esper, abogado especializado en cuestiones inmobiliarias, asegura que, si el contrato es en pesos, al propietario le convendrá que se mantenga actualizado: “Le conviene ajustar el valor todos los meses, según la inflación, ya que estamos en un contexto en el que la inflación mensual varía entre el 20 y el 30%. Al inquilino le vendrá mejor algo más escalonado, como el ajuste por salario cada 3 meses”.
De todas formas, asegura que es necesario llegar a un acuerdo que se ajuste a la realidad, ya que el sueldo del inquilino no se actualiza todos los meses. Agrega que, si la economía se normaliza, los ajustes podrían hacerse cada más tiempo: “Hacer ajustes hoy cada 3 meses parece normal, pero si la economía se estabilizara, esos ajustes serían cada 6 meses o más”.
En cuanto a la moneda, los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, según lo acuerden las partes. Esper asegura que al propietario le convendrá hacerlo en dólares, pero cree que en la mayoría de los casos se harán en pesos, ya que “la gente que alquila cobra en pesos”.
2-¿Cuánto debe durar el contrato?
Los últimos años, los contratos duraban 3 años, pero con el DNU vigente el plazo de los contratos de alquiler será el que las partes hayan establecido y, en caso de que no lo aclaren, durará dos años.
En este sentido, Esper asegura que la duración depende de varias circunstancias: “Al propietario le puede convenir un contrato de dos o tres años, si el locatario es bueno, pero sino, le convienen plazos más cortos”. En el caso de los inquilinos, los contratos largos pueden ser una buena opción, que les brindan seguridad y estabilidad, pero hay circunstancias que los pueden llevar a buscar algo más transitorio.
“Hoy, los contratos de vivienda, como no tienen plazo mínimo legal, pueden hacerse de un año, año y medio, y hasta dos años, pero no conviene más de ese plazo, para conocer cómo es el inquilino y cómo cuida el inmueble”, aconsejó el presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.
3-¿Conviene negociar el pago adelantado?
Esta figura estaba prohibida antes del DNU, sólo se podía si el inquilino lo ofrecía de buena voluntad, pero hoy los propietarios pueden solicitarlo. Enrique Abatti mira con buenos ojos esta posibilidad, como algo ventajoso tanto para el propietario como para el inquilino: “Le conviene a ambas partes, porque el inquilino puede negociar el precio, pagando por adelantado, y el propietario podrá hacerse de ese dinero, en un contexto de inflación brutal, para destinarlo a algún negocio o para guardarlo en moneda extranjera”, analiza.
El abogado especialista en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, cree que esto será más frecuente cuando comience a haber una mayor oferta: “Los propietarios, con esta nueva legislación, van a tener más confianza, ya que habrá más seguridad jurídica y, por lo tanto, mayor oferta. Y el inquilino lo podrá elegir e incluso, pedir rebajas, si paga por adelantado”.
4-¿Qué garantías conviene aceptar?
La Ley de Alquileres establecía que el inquilino debía proponerle al propietario dos opciones de garantía y que el locador debía elegir una sola. Por ejemplo, estas podían ser una garantía propietaria, un recibo de sueldo, finanzas de terceras personas y un seguro de caución. Ahora esto queda sujeto al libre acuerdo entre las partes.
En este sentido, Esper expresa que las garantías más fuertes, las que más cubren, son las garantías propietarias: que el garante sea una persona que tenga una propiedad, un inmueble, libre de todo gravamen, y que la pueda ofrecer como garantía. “Eso es lo que va a querer el propietario, pero el inquilino no siempre se lo podrá ofrecer”, agregó Mariano Esper.
5-¿Cómo estipular quien debe hacerse cargo de los arreglos y mantenimiento?
Hasta la existencia de la ley, todos los arreglos corrían por cuenta del propietario, a menos que lo que se rompiera fuese por mal uso del inquilino. Esper explica que las modificaciones hicieron que estas reglas dejasen de ser leyes de orden público (obligatorias) y que queden “por default” en caso de que no se aclare en el contrato.
“Es importante que se establezca de forma clara el régimen de gastos, de expensas, de servicios; quién paga las expensas ordinarias, los impuestos, las tasas y quién se hace cargo y paga las roturas y deterioros del inmueble (cocina, calefacción, lavarropa)”, señala el especialista.
Sugiere hacer un acuerdo balanceado, para que el inquilino no sienta que tiene que hacerse cargo de todos los gastos: “Si desbalanceamos mucho el mercado a favor del propietario, volveremos a las regulaciones legales nuevamente”, finaliza.
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