¿Chau moles en los barrios?: las reglas que introduce el nuevo Código Urbanístico en la Ciudad

Iprofesional.

El mercado de terrenos entró en una etapa de reconversión por el aumento de los costos de construcción en dólares -más del 50% en el último año, según estimaciones- y márgenes en caída.

Pero además, el nuevo Código Urbanístico está impactando en el mercado de venta de lotes porque limita la altura en zonas residenciales obligando a desarrolladores y propietarios a adaptarse.

Sin embargo, y a pesar de esos vaivenes, "los cuatro formatos —unifamiliares, multifamiliares, comerciales y logísticos— están activos. La tierra sigue siendo un bien buscado", señala Javier Brea, gerente comercial de Ayres Desarrollo.

Lo que sí es cierto es que en este nuevo escenario, las decisiones se analizan más en detalle y con visión de largo plazo. "Si los márgenes bajan, la lógica indica que el desarrollador quiera pagar menos por la tierra, pero los propietarios siguen viendo incrementos en los costos y precios, entonces intentan subirse a esos aumentos. La clave está en el resultado de esa puja", resume Damián Springer, CEO y cofundador de Click Lands.

Las zonas más buscadas por los constructores

La tensión entre el aumento de los costos y la necesidad de mantener la rentabilidad lleva a priorizar terrenos que permitan construir con densidad o que ofrezcan boletos de venta altos, como los ubicados en zonas premium de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. En ese sentido, Damián Springer destaca que "construir un metro cuadrado cuesta lo mismo en toda la ciudad, por eso los barrios con mayor valor de venta resisten mejor el impacto".

Las formas de pago también se adaptan al nuevo contexto. La cesión de metros construidos sigue siendo moneda corriente, pero con variantes que buscan mitigar riesgos y evitar compromisos de caja excesivos. "El canje sigue siendo habitual, aunque tiende a la baja para lograr un costo competitivo", señala Pablo Masoero de Argencons.

Esta modalidad híbrida, dónde se combina el efectivo con unidades construidas, tanto en el mismo desarrollo como en otros continúa vigente y "eso permite al propietario vender o alquilar rápido, mientras el desarrollador reduce su exposición en dólares" explica Springer.

La influencia del nuevo código urbano

A partir de 2025, la Ciudad de Buenos Aires implementó modificaciones clave en su Código Urbanístico (CUR) que han impactado en la rentabilidad de los desarrolladores y la dinámica del mercado inmobiliario.

La modificación más significativa refiere a las limitaciones de altura en barrios residenciales ya que el nuevo código es más estricto, con el objetivo de evitar edificios desproporcionados. Así, la reducción en la altura permitida ha afectado la rentabilidad potencial de algunos lotes, haciendo que ciertas zonas pierdan atractivo para aquellos desarrolladores que buscan proyectos de mayor envergadura.

Como resultado de estos cambios y actualizaciones, se ha desacelerado la demanda en ciertos barrios, generando ajustes en los valores de venta de terrenos con menor posibilidad de edificación.

En este nuevo mapa, los desarrollos multifamiliares lideran la demanda. Tanto en la ciudad como en el Gran Buenos Aires porque se trata de proyectos que permiten una mejor optimización de costos y tiempos. "Los terrenos para viviendas multifamiliares siguen siendo los más demandados en CABA, sobre todo en barrios emergentes como Villa Crespo, Chacarita o Coghlan", comenta Damián Springer.

Con el objetivo de dinamizar zonas históricamente menos desarrolladas, el código urbanístico introduce un sistema de incentivos para la construcción en barrios del sur.

"Los desarrolladores que inviertan en estas zonas pueden transferir capacidad constructiva a proyectos en zonas de mayor demanda en el norte. Esta medida ha generado un creciente interés por los terrenos en el sur de la ciudad, donde la valorización proyectada alcanza un 25% para los próximos tres años. Además, muchas desarrolladoras están ajustando sus estrategias para trasladar más metros cuadrados a corredores y avenidas que ahora permiten mayor edificabilidad", explica el arquitecto Matías Poczter, director del área de Terrenos Baigun Realty.

La normativa también tiene su impacto en la ampliación de espacios libres en manzanas favoreciendo la permeabilidad y la entrada de aire y luz natural para mejorar la calidad ambiental de los barrios.

"Si bien esta iniciativa contribuye a una mejor planificación urbana, también significa que los lotes deben adaptarse a nuevas disposiciones, lo que podría reducir la superficie edificable y afectar la rentabilidad de ciertos proyectos", cuenta Matías Poczter.

Por último, el nuevo código también busca preservar la identidad de cada barrio regulando la morfología y tipología de las edificaciones, manteniendo la coherencia estética y funcional.

Para los desarrolladores, esto representa un doble desafío: por un lado, adaptar los diseños a las nuevas normativas, y por otro, encontrar oportunidades de inversión donde la regulación permita un mayor aprovechamiento del lote. Esto también podría traducirse en un mayor interés por los barrios que permitan una densificación controlada.

"El mercado inmobiliario en Buenos Aires se encuentra en un momento de transformación. Los cambios en el Código Urbanístico han reconfigurado la rentabilidad de los lotes por lo que los desarrolladores buscan terrenos en zonas emergentes como el sur de la ciudad donde aún existen oportunidades con costos competitivos y buen potencial de desarrollo; maximizan el metraje constructivo enfocando su atención en corredores y avenidas donde se permite edificar más metros y proyectan desarrollos sostenibles y con espacios verdes ya que las nuevas regulaciones fomentan espacios abiertos y sustentables", concluyen desde Baigun Realty.

Zona Norte sostiene su competitividad en el mercado de lotes

El corredor norte del GBA sigue liderando el interés: "Vicente López, Pilar, San Isidro, Benavidez y Tigre concentran la mayor parte de la atención", destaca Javier Brea.

Las zonas urbanas consolidadas o en expansión, con buena conectividad y normativa clara, son las que despiertan mayor interés para proyectos con salida comercial. En ese sentido, Pilar, Benavidez y Cardales tienen oportunidades concretas por su crecimiento, conectividad y calidad de vida. De manera contundente, para Javier Brea, "Cardales tiene un potencial que en unos años va a dar que hablar, algo similar a lo que vivimos en Pilar hace dos décadas".

A pesar del contexto incierto y más allá de este presente, la tierra demuestra que continúa siendo una opción de inversión que supera cualquier dificultad. Mientras los márgenes de ganancia altísimos se terminaron, el nuevo presente trae buenas noticias para zonas postergadas de la ciudad.