Créditos hipotecarios: las razones por las que los bancos suben las tasas

La Nación.

Desde su reactivación en abril de 2024, los créditos hipotecarios UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) se convirtieron en uno de los principales impulsores del mercado inmobiliario. Sin embargo, la alta demanda que sorprendió al sector generó un cambio en las condiciones: los bancos comenzaron a subir las tasas de interés.

Durante 2025 se entregaron alrededor de US$1193 millones en créditos hipotecarios UVA ajustados por inflación, superando ampliamente los US$825 millones de 2024 y duplicando los US$430 millones otorgados entre 2020 y 2023. No obstante, gran parte del movimiento comenzó después del segundo semestre de 2024, con una estabilidad de alrededor de 3000 créditos mensuales en lo que va de este año, cifra que muchos analistas consideran como el “techo” de las líneas actuales.

Pese a esta estabilidad, el sistema aún está lejos de los niveles históricos. El motivo de la suba de tasas se encuentra en la estructura del financiamiento: los bancos captan depósitos a muy corto plazo (menores a 90 días) y otorgan créditos a 20 o 30 años. Esta diferencia genera una tensión de liquidez. Cuantos más créditos se otorgan, más costoso es para los bancos fondearse, y eso eleva las tasas para moderar la demanda.

Además, se trata de préstamos con montos elevados. Al subir la Tasa Nominal Anual (TNA), se requiere que los solicitantes tengan ingresos más altos para cumplir con la condición de que la cuota inicial no supere el 25% o 30% del ingreso familiar.

A esta situación se suma la ausencia de mecanismos como la securitización de hipotecas, habituales en otros países, que permiten a los bancos vender sus carteras y liberar capital. En Argentina, esa herramienta no está disponible, lo que limita la expansión del crédito y obliga a los bancos a absorber todo el riesgo, ajustando condiciones.

Economistas y especialistas coinciden en que el problema estructural es la inestabilidad macroeconómica. Mientras la inflación siga presente, las tasas seguirán siendo altas. Si se logra una baja sostenida, se espera que las tasas vuelvan al rango de 5% a 8%, como se vio en los primeros meses del relanzamiento.

Principales subas de tasas en bancos

• Banco Ciudad: aumentó la tasa al 8,1% y la preferencial del 3,5% al 4,5%.

• Bancor: del 4,9% al 6,9% para clientes con cuenta sueldo; hasta 8,9% para clientes y 9,9% sin cuenta sueldo.

• BBVA: actualmente en 9,5% para clientes con cuenta sueldo y 12,5% sin cuenta sueldo.

• Brubank: del 5,5% al 9%.

• Comafi: comenzó con 5,5%, luego subió a 6,9% y ahora está en 7%.

• Credicoop: 7,5% para clientes con haberes y 8,5% sin cuenta sueldo.

• Del Sol: del 5,5% al 9%.

• Galicia: 10% para primera vivienda y 12% para segunda.

• Grupo Petersen (San Juan, Santa Cruz, Santa Fe y Entre Ríos): del 5,5% al 6,5% con cuenta sueldo y del 7,5% al 8,9% sin cuenta sueldo.

• Hipotecario: del 6,9% al 8,9%.

• ICBC: del 5% al 8,9% y 10,5% sin cuenta sueldo.

• Macro: 9,5% con cuenta sueldo y 11% sin cuenta sueldo.

• Patagonia: tras cuatro subas, hoy tiene 9,5%.

• Santander: del 5,5% al 7% y ahora 9,5%.

• Supervielle: comenzó en 5,5%, actualmente 8,5%.

Impacto en cuotas e ingresos

Un crédito de $100 millones a 30 años tuvo las siguientes variaciones tras las últimas subas:

• Antes:

  • Cuota inicial: $658.446

  • Ingreso mínimo requerido: $2.650.000

• Después:

  • Cuota inicial: $847.230

  • Ingreso mínimo requerido: $3.388.922

Esta diferencia evidencia cómo un aumento en la tasa afecta directamente la capacidad de acceso a la vivienda, reduciendo el universo de personas calificadas o empujándolas a buscar propiedades más baratas.

Los especialistas señalan que para que el crédito hipotecario despegue de forma sostenible, es necesario avanzar en medidas estructurales: estabilidad macroeconómica, inflación controlada, desarrollo del mercado de capitales y mecanismos de securitización. Mientras tanto, el sistema seguirá limitado por su dependencia de recursos propios y su vulnerabilidad ante cambios en el contexto financiero.