Créditos hipotecarios: qué propiedades impulsan la reactivación del mercado inmobiliario

Ámbito.

Durante el primer semestre de 2025, los créditos hipotecarios volvieron a posicionarse como uno de los principales motores del mercado inmobiliario argentino. En ese período, los bancos otorgaron más de u$s1.000 millones en préstamos para la compra de viviendas, superando los u$s825 millones registrados durante todo 2024.

El financiamiento se destinó principalmente a inmuebles usados con valores por debajo de los u$s120.000, especialmente departamentos de uno y dos ambientes, con superficies de entre 30 y 60 m², ubicados en zonas urbanas consolidadas de CABA y el conurbano bonaerense.

Según Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), el repunte se debe a la baja de la inflación, la eliminación del cepo cambiario, la mayor predisposición del sistema financiero a otorgar créditos y el aumento del ingreso en dólares por la apreciación del peso.

El foco del crédito: usados accesibles

En CABA, los departamentos de hasta 60 m² lideraron la demanda por sus precios moderados y por la facilidad para cerrar operaciones con rapidez. En el conurbano y ciudades intermedias, también crecieron los créditos para PH y casas compactas en rangos similares de valor.

García Malbrán destacó que los inmuebles usados tienen dos ventajas clave: precios convenientes en un mercado aún sobreofertado y documentación lista para presentar ante los bancos, lo que agiliza los trámites.

Qué pasa con los precios

En los últimos 12 meses, los precios de las propiedades usadas subieron alrededor de un 8%, aunque de manera intermitente. Según García Malbrán, si se consolida la estabilidad económica y bajan las tasas, la mayor demanda podría acelerar los aumentos de precios.

El impacto del “dólar colchón”

En mayo, el Gobierno lanzó el Plan de Reparación Histórica de los Ahorros de los Argentinos, que permite usar hasta u$s200.000 en operaciones inmobiliarias sin intervención de ARCA ni reportes automáticos, salvo en casos de alertas por lavado o intervención de la UIF.

Según CAMESI, esta medida no tendrá un impacto inmediato, pero contribuirá a la normalización del mercado junto con otras iniciativas como la eliminación del ITI y el COTI, el levantamiento del cepo y la implementación de hipotecas divisibles.

¿Conviene endeudarse hoy?

Luis Hauserman, consultor inmobiliario, señaló que hoy tomar un crédito de u$s60.000 a 10 años para comprar un departamento de u$s80.000 implica una cuota cercana a $730.000 mensuales, mientras que alquilar esa misma unidad cuesta entre $450.000 y $500.000.

Como ambas opciones se ajustan por inflación, el alquiler resulta más accesible en el corto plazo, especialmente porque no requiere ahorro previo. Los créditos son más atractivos para quienes ya cuentan con ahorros y buscan capitalizar su inversión a mediano o largo plazo.

El rol del mercado secundario hipotecario

Una herramienta clave para ampliar el acceso al crédito es el desarrollo del mercado secundario hipotecario, donde los bancos venden sus préstamos a inversores y recuperan liquidez para volver a prestar.

Este sistema requiere un mercado de capitales sólido. La reciente implementación del sistema de finanzas abiertas, habilitado por el Decreto 353/2025, permitirá a los usuarios compartir su información financiera entre entidades y facilitará el acceso al crédito incluso a personas con ingresos informales.

Qué frena la dinámica

Hoy, los tiempos de aprobación hipotecaria superan los 90 días por procesos manuales, tasaciones lentas y una operativa notarial poco modernizada. La digitalización de estas etapas, sumada a una mejor coordinación entre bancos, escribanías y entes registrales, sería fundamental para acelerar el sistema.

También se requiere avanzar hacia un marco regulatorio más previsible, como el de Chile, México o Brasil, donde el crédito hipotecario representa una proporción mucho mayor del PBI.

Hauserman propuso crear un fondo conjunto entre Estado y bancos para subsidiar cuotas de sectores medios y bajos, y complementarlo con un seguro ante incumplimientos temporarios, evitando ejecuciones y protegiendo tanto a deudores como a prestamistas.

Recomendaciones clave para solicitar un crédito

• La cuota no debería superar el 30% del ingreso familiar mensual.

• Considerar todos los costos asociados: escritura, seguros, impuestos, comisiones y mantenimiento.

• Verificar el porcentaje financiable: los bancos suelen cubrir entre el 70% y el 80% del valor del inmueble.

• Revisar el historial crediticio antes de iniciar el trámite.

• Comparar precalificaciones en varios bancos para evaluar diferentes condiciones y tasas.