Cuánto más alta es la cuota de un crédito hipotecario que el pago mensual de un alquiler

iProfesional.

Las recientes declaraciones del ministro de Desregulación y Transformación del Estado, Federico Sturzenegger, reavivaron el debate en torno al acceso a la vivienda en la Argentina. El funcionario aseguró que el Gobierno trabaja en una estrategia para expandir de manera significativa el crédito hipotecario, con la meta de llevarlo al 15% del Producto Bruto Interno (PBI), como vía para enfrentar el déficit habitacional que afecta a más de 2 millones de familias.

Esas ideas se suman a una serie de señales que el sector interpreta como un posible giro de ciclo. Días atrás, el funcionario también había atribuido las actuales tasas de interés de los créditos hipotecarios a una combinación de fuerte demanda y escasez de liquidez en el sistema bancario. En ese marco, defendió la viabilidad del financiamiento para la vivienda: "Con una tasa del 4%, a la gente le es más conveniente comprar que alquilar".

El crédito vuelve con fuerza: escrituras con hipoteca se disparan más del 1.000% en CABA

Diversos indicadores muestran que el crédito hipotecario UVA volvió a posicionarse como una herramienta sólida y viable para acceder a la vivienda. Según datos del Colegio Inmobiliario de CABA, en abril pasado hubo 1.192 escrituras formalizadas con hipoteca, un 1.012% respecto al mismo mes del 2024 y 4.094 en el primer cuatrimestre del año. Y, según el periodista especializado en economía Damián Di Pace, "se proyecta triplicar las operaciones en 2025, alcanzando 30.000 préstamos", más allá de que para controlar esta demanda han elevado las tasas.

Otro de los datos más contundentes es la bajísima morosidad: "Menos del 1% de los tomadores de estos préstamos registra atrasos en los pagos, una cifra muy inferior a la de otros productos financieros como los préstamos personales (con más del 4%) o las tarjetas de crédito (2,8%)", revela el analista del mercado inmobiliario de Zipcode Daniel Bryn.

En este nuevo entorno, donde por ahora las tasas se mantienen relativamente controladas, la inflación muestra una tendencia descendente y el dólar permanece estable, "los créditos actualizados por UVA vuelven a posicionarse como una alternativa viable y con ventajas frente al mercado de alquileres", afirma. Sin dudas, "la posibilidad de convertir el gasto mensual en una inversión de largo plazo toma nuevamente relevancia".

La cuota del crédito puede salir 50% más que el valor del alquiler

Algunas de las proyecciones que anticipó el ministro de Desregulación y Transformación del Estado ya comenzaron a materializarse: la cuota inicial de un crédito hipotecario UVA se ubica actualmente en niveles comparables —e incluso competitivos— con el valor mensual de un alquiler, una situación que marca un cambio sustancial respecto de lo que ocurría en años anteriores. Esto significa que, en muchos casos, "ya no es necesario que la cuota baje significativamente para que resulte conveniente optar por la compra de una vivienda a través de un préstamo", desentraña Bryn.

La ecuación cambia especialmente para quienes no están considerando una venta en el corto plazo. Si la persona tiene ingresos estables, capacidad de ahorro y planea quedarse en el inmueble (o mantenerlo como inversión a largo plazo), entonces "el crédito sí puede ser una buena decisión porque la cuota no es más cara que alquilar".

Sin embargo, el consultor financiero especializado en desarrolladoras inmobiliarias Santiago Vitali entiende que comparar alquilar contra pago de cuota es un punto erróneo. Con un costo hundido como punto de partida, que es el alquiler, "hay que analizar la diferencia marginal entre ambas opciones y poner en consideración otras variables más allá de las económicas para tomar la decisión".

Y lo grafica de la siguiente manera: "Alquilar un departamento de dos ambientes en el Gran Buenos Aires cuesta hoy alrededor de $600.000 por mes. ¿Y si en lugar de alquilar, se comprara? Ese mismo inmueble tiene un valor estimado de u$s100.000, y la cuota de un crédito hipotecario a tasa preferencial —como el del Banco Nación, cobrando haberes— ronda los $600.000 mensuales en el mejor de los casos. No obstante, esa cuota ideal no es la que paga la mayoría: en la práctica, el monto a abonar suele escalar a los $900.000 mensuales, lo que plantea una diferencia clave de $300.000 respecto al alquiler, es decir, un 50% más".

¿Quién gana la pulseada? Ingresos en alza o costo del crédito

Uno de los factores clave a la hora de evaluar un crédito hipotecario es la relación entre la cuota mensual y el ingreso familiar. En el escenario vigente, con una inflación en retroceso y salarios que empiezan a mostrar cierta recuperación, esa brecha tiende a achicarse. "Si esta tendencia se mantiene —es decir, si los ingresos continúan subiendo y la inflación permanece controlada—, tanto la relación cuota/sueldo como alquiler/sueldo seguirá bajando. Esto implica una mejora en la accesibilidad al crédito hipotecario para un número creciente de familias", entiende Daniel Bryn.

Este contexto refuerza la idea de que tomar un crédito UVA hoy no es una decisión financiera descabellada. De hecho, en muchos casos, la cuota mensual que se paga por un préstamo ya está en línea con los valores que se destinan al alquiler. Por eso, para quienes están en condiciones de pensar en una compra de vivienda, el salto del alquiler a la propiedad puede ser más lógico —y financieramente sustentable— de lo que parecía tiempo atrás.

A puro guarismo, los salarios formales vienen mostrando una fuerte recuperación: según el RIPTE, acumulan un aumento promedio del 93% en lo que va del año. Y aunque el costo del crédito también subió —las tasas pasaron de UVA +5% a UVA +10%—, "la combinación de inflación en baja y precios de propiedades con subas moderadas mejoró la relación ingreso/m2", sostiene Vitali.

"Hace un año, se necesitaban 4,8 sueldos para comprar 1 m2; hoy, esa cifra bajó a 2,2 sueldos. ¿El resultado? Más personas con capacidad real de acceder a un crédito para la vivienda".

¿Conviene sacar un crédito hipotecario UVA hoy?

Para algunos expertos consultados, el crédito UVA solo es recomendable para quienes crean que este camino es el correcto y la inflación tenderá a minimizarse. En concreto, "en EE. UU., las hipotecas rondan entre 6,55% y 7%, con una inflación del 2% anual, quedando en 5% tasa real. En Argentina, el costo financiero total de los créditos UVA ronda entre 10% y 12,5% (tasa real, porque es eso + UVA). La diferencia entre Argentina y EE.UU. es el riesgo país, que rondan los 6,5% punto", precisa Vitali.

Si el riesgo país baja, la tasa debería acompañar y obtener financiación más barata. Pero el mercado espera los vencimientos de julio, las elecciones de octubre, el cumplimiento de metas con el FMI y lograr entrar en el sendero de inflación mensual menor al 2% en el segundo semestre.

Entonces, "si una persona considera que este camino de macroeconomía no es el correcto, seguramente espere un rebote inflacionario, por lo que endeudarse en una moneda indexada como UVA obteniendo en contrapartida un bien en dólares (el inmueble) puede terminar es una deuda mayor al bien de respaldo, por lo que quedaría descubierta", explica.

¿Cuál podría ser el mejor escenario? Quien no necesita el crédito y tiene los dólares, mera idea mediante, "puede tenerlos de resguardo colocándolos a plazo fijo, rindiendo 5% anual y comprar la propiedad con crédito en UVA+11%". Luego, "alquila la propiedad con una renta del 6%, y entre la renta y el plazo fijo cubre el costo del crédito, capitalizándose con la propiedad", cierra Vitali.