Del cepo a la valorización: qué inmuebles ganaron terreno y cuáles lideran el nuevo ciclo inmobiliario

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El mercado inmobiliario argentino muestra signos de reactivación luego de años de parálisis (entre la ciudad de Buenos Aires y la provincia se hicieron más de 36.000 actos notariales hasta marzo último) por la incertidumbre macroeconómica, el cepo cambiario y la caída sostenida del poder adquisitivo. Mientras las expectativas por una eventual salida del cepo se afianzan, tanto compradores como inversores ajustan sus estrategias ante un nuevo escenario, donde resurgen segmentos de mayor valor y zonas con alto potencial de revalorización.

Durante los años más duros del cepo, el movimiento estuvo concentrado en operaciones de contado, con fuerte protagonismo de los inmuebles de bajo ticket. Según Diego Álvarez Espín, economista, desarrollador y broker inmobiliario de Century 21, “el mercado se concentró principalmente en unidades chicas, departamentos usados y terrenos económicos. La mayoría de las operaciones fueron de departamentos de 1 o 2 ambientes y lotes en el conurbano e interior, con valores promedio entre u$s45.000 y u$s80.000”.

La falta de acceso al crédito hipotecario obligó a compradores a utilizar ahorros en dólares físicos y a buscar oportunidades en segmentos accesibles. Esta lógica mantuvo con vida las escrituras en el contexto de una actividad deprimida que comenzó a revertirse luego de octubre de 2024 cuando el apalancamiento crediticio se posicionó en 1.000 préstamos mensuales en CABA y unos 2.500 en provincia.

Sin embargo, en 2025 el panorama empieza a mutar en compra venta. “Con la expectativa de salida del cepo, se observa un desplazamiento de la demanda hacia propiedades de mayor valor. Lideran la suba de precios los departamentos de 3 y 4 ambientes en zonas premium de CABA como Núñez, Colegiales y Villa Ortúzar; casas en barrios privados de Zona Norte como Nordelta, Puertos o Pilar del Este; y lotes en proyectos nuevos para vivienda permanente en el GBA Norte e interior de la provincia, incluso entre La Plata y Brandsen”, agregó Álvarez Espín.

El fenómeno se vincula a una recuperación relativa de la confianza y al surgimiento incipiente de opciones de crédito hipotecario, aunque todavía de alcance limitado. “El crédito hipotecario y la posibilidad de financiar a tasas más accesibles reactivaron el interés en propiedades de clase media y media-alta”, detalla.

Santiago Magnin, fundador de Deinmobiliarios y especialista en Real Estate, coincidió en el diagnóstico: “El valor del metro cuadrado sigue siendo barato en términos históricos, incluso después de la suba de hasta 27% en zonas como Recoleta (hubo lugares en donde las cotizaciones llegaron a caer hasta un 50% casi). Desde 2018 hasta 2023 fueron años de precios en caída, pero el ciclo que comenzó en 2022 marca un cambio de tendencia”.

Para Magnin, los precios de las propiedades siguen el comportamiento de tres variables clave: “salarios, acciones y bonos. Si suben los sueldos, sube el metro cuadrado. Y si bajan, el precio cae”.

Según el especialista, este alineamiento en pleno proceso, lo que respalda el rebote de los valores inmobiliarios.

Oferta barata que comienza a desaparecer

Una señal de este rebote es la desaparición de oportunidades “baratas” en los barrios más tradicionales: “Las propiedades a u$s1.000 el metro cuadrado en Recoleta desaparecieron. Alguno tipos de inmuebles subieron 40 o 50% en dos años”, afirmó Magnin. Aunque aclaró que el promedio general muchas veces oculta las diferencias entre unidades puntuales. “Hay que mirar cada unidad en particular, no el promedio”.

Además, puso la lupa sobre una distorsión en curso: “El costo de construcción está en máximos históricos (en CABA nada baja de u$s1.600 por m2 y lo premium supera los u$s2.000 por m2). Hoy hay desarrolladores vendiendo en pozo más caro que un departamento a estrenar, algo que no tiene sentido económico. El mercado no convalida esos precios”.

Con apalancamiento crediticio

En cuanto a los créditos hipotecarios, Magnin destacó un incipiente resurgir: “Hoy hay entre 1.000 y 1.200 créditos UVA por mes. Es poco respecto al total del mercado, pero mucho en relación a cero. Cada crédito genera entre dos y tres operaciones encadenadas”. No obstante, advierte sobre la suba de tasas, que ya trepan al 9% anual sobre UVA en algunos bancos, lo que podría limitar su alcance.

Más allá de las condiciones financieras, el componente territorial se vuelve clave. ¿Dónde están las oportunidades? Según Álvarez Espín, las zonas con mayor potencial de revalorización son aquellas que aún conservan precios razonables pero muestran signos de consolidación de la demanda.

“Hoy las mejores oportunidades de inversión están en barrios emergentes de CABA como Villa Ortúzar, Chacarita y Parque Chacabuco, donde hay fuerte demanda de vivienda joven. También en nuevos desarrollos suburbanos en Tigre, Escobar, Pilar, Capilla del Señor y Canning, impulsados por el deseo de mayor calidad de vida y espacios verdes”, señala. Además, identificó como nicho atractivo a los terrenos en ciudades intermedias como La Plata, Bahía Blanca o Mar del Plata.

Sobre las proyecciones de precios, el economista estimó subas del 8% al 15% en dólares en zonas de alta demanda durante el primer año posterior a la salida del cepo, y revalorizaciones acumuladas del 20% al 30% en el mediano plazo para proyectos consolidados.

Diferencias con la salida del cepo cambiario anterior

En comparación con la salida del cepo de 2015, Álvarez Espín observó algunas similitudes pero también diferencias de fondo. “En ambos casos, la expectativa de normalización cambiaria genera aumento de escrituras y reaparición del crédito como dinamizador. Pero hoy el mercado arranca desde un piso en dólares mucho más bajo que en 2015, lo que le da más margen de suba. Además, la demanda actual es más sofisticada: busca calidad constructiva, sustentabilidad, barrios seguros y servicios”, analizó.

Magnin también destacó el crecimiento del corredor noroeste de la Ciudad, con barrios como Villa Urquiza, Villa Pueyrredón, Devoto y el borde con General Paz, donde el potencial ya se ve reflejado en precios. En contraste, alertó sobre la sobreoferta de propiedades en Nordelta y otros barrios cerrados: "No veo un crecimiento descontrolado ahí. Hay proyectos clonados, sin diferencial, que se van a terminar peleando por precio".

Remarcó el potencial de revalorización de barrios como Recoleta y Retiro, tras varios años de precios deprimidos. "Durante seis años fueron castigados. Hoy ofrecen precios relativamente bajos en comparación con zonas como Villa Urquiza, que ya consolidaron su crecimiento".

También mencionó oportunidades en zonas del sur como Soldati, Lugano o Villa Riachuelo, donde "las propiedades bajaron hasta 70% en términos reales y ofrecen rentabilidades del 10% en dólares", concluyó.