En pozo, más caros que a estrenar: los departamentos en obras ya superan un 31% al usado

Ámbito.

El valor de las unidades en desarrollo en la ciudad de Buenos Aires alcanza niveles que dejan atrás a los inmuebles listos para habitar, según un análisis privado. La diferencia de precios con los usados se amplía y responde a una combinación de recuperación del mercado, expectativas de revalorización y concentración en zonas premium.

De acuerdo con un informe elaborado en base a publicaciones de Zonaprop, el metro cuadrado de los departamentos en pozo se ubica en u$s2.893. El precio subió 3,3% en lo que va de 2025 y acumula un incremento del 22% frente a noviembre de 2023, cuando comenzó el cambio de tendencia. Sin embargo, aún se encuentra 4,8% por debajo del máximo registrado en marzo de 2019.

Un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados ronda los u$s150.000 (en Villa del Parque superan los u$s116.000), mientras que uno de tres ambientes y 70 metros cuadrados se acerca a los u$s225.700. Frente al valor promedio de los departamentos usados, estimado en u$s2.211 por metro cuadrado, la brecha asciende a 31%. También supera en 2,2% al promedio de las unidades a estrenar (en Villa Crespo un monoambiente nuevo parte desde u$s50.000), que se ubican en u$s2.831 por metro cuadrado.

Los costos de construcción explican buena parte de la diferencia. En 2024, el costo de obra medido en dólares subió cerca de 70%, lo que impulsó los valores de comercialización de los desarrollos en curso. A eso se suma un fenómeno de recomposición del precio del metro cuadrado que estuvo deprimido desde 2019, en medio de la recesión del mercado inmobiliario. Y se registran menos lanzamientos a esta altura, hay cautela entre los desarrolladores, varios prefieren comprar tierra y esperar hasta que el factor alza de precios se estabilice.

Hoy una foto, hay que ver la película completa

La suba de precios en los desarrollos en pozo responde, en gran parte, al fuerte incremento en el costo de construcción en dólares. “Hace un año y medio el costo por metro cuadrado para un edificio en altura rondaba entre u$s750 y u$s800. Hoy se duplicó: está en u$s1.500”, explicó Mariana Lucángeli, arquitecta y experta en Real Estate.

Ese salto se explica por una inflación en pesos superior al 130%, con ajustes en materiales y mano de obra ligados al índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC), sin una devaluación compensatoria. “Todo en la economía argentina se duplicó en dólares en el último año y medio: los costos, los sueldos, los bienes y servicios. Pero las propiedades subieron solo un 15% promedio”, detalló Lucángeli.

Desde la perspectiva de los desarrolladores, el momento actual se interpreta como una “foto” que muestra márgenes comprimidos, pero en una “película” que podría cambiar. “Casi no es rentable construir hoy por los costos altos y precios rezagados. Sin embargo, esperamos que el mercado repunte. Un edificio demora entre tres y cuatro años en terminarse. Y en ese lapso, los precios deberían acompañar la suba generalizada de la economía”, señaló Lucángeli.

En este contexto, algunos actores del sector eligen avanzar con obras sin vender las unidades, con la expectativa de comercializarlas más adelante a valores más altos.

El crédito hipotecario aparece como otro factor clave en las proyecciones. Según Lucángeli, ya hay más de un millón de solicitudes en trámite en CABA. “Si se aprueba el 20%, eso implica 200.000 nuevos compradores. Y cada operación con crédito suele disparar otras dos o tres. Con una oferta limitada y una demanda en expansión, los precios tienden a subir”, analizó.

A esto se suma una rentabilidad creciente en los alquileres –que pasó del 2% al 5,6% anual en marzo– y una inflación en dólares que revalorizó el ladrillo como refugio de valor. Lucángeli agregó: “Por eso, a pesar del contexto actual, los desarrolladores siguen construyendo. No por lo que ven hoy, sino por lo que esperan ver cuando terminen las obras”.

Subas en la mayoría de los barrios

El informe señala que el 86% de los barrios porteños muestra subas interanuales en los valores de venta. El 14% restante continúa con descensos. Puerto Madero lidera el ranking de precios, con un promedio de u$s6.294 por metro cuadrado. Lo siguen Núñez, con u$s4.129, y Palermo, con u$s3.973.

En el otro extremo, La Boca se consolida como el barrio más accesible, con un promedio de u$s1.701. Floresta y Lugano también se ubican entre las zonas más económicas, con valores promedio de u$s1.806 y u$s1.879 respectivamente.

A medida que el mercado inmobiliario busca recuperar terreno, los desarrolladores apuestan por adelantar nuevas etapas de construcción y ajustar precios a las expectativas de mediano plazo. En ese marco, se destaca un crecimiento tanto en la demanda como en la oferta de proyectos en pozo.

Más demanda y cambio en el tipo de oferta

En comparación con el año pasado, la demanda por unidades en pozo creció 4,9%, informaron desde Zonaprop, mientras que el volumen de oferta aumentó 10,7%. La expansión responde a una mejora relativa en la confianza del comprador, pero también a un reacomodamiento de precios y mayores facilidades de pago que ofrecen algunas desarrolladoras.

Actualmente, el 66% de la oferta en pozo corresponde a departamentos de hasta dos ambientes. Ese segmento, que representaba el 72% en 2022, perdió participación frente a las unidades de tres ambientes o más, que hoy concentran el 34% del total. La tendencia refleja un ajuste a las preferencias del público post pandemia, con más demanda por metros cuadrados adicionales.

Palermo lidera el ranking de barrios con mayor volumen de desarrollos, con el 9% del total publicado. Le siguen Belgrano, con el 5%, y Caballito, con el 4%. La elección de esas zonas obedece a una combinación de rentabilidad esperada, conectividad, infraestructura y nivel de precios.

Perspectivas: dólar, costos y crédito

La evolución futura de los precios en pozo dependerá del costo de construcción, del valor del dólar oficial y de la eventual reaparición del crédito hipotecario. Con los valores actuales de reposición, los desarrolladores sostienen que los nuevos emprendimientos difícilmente puedan ofrecer precios inferiores a los que se observan hoy.

Además, las unidades en obra suelen ofrecer esquemas de pago más flexibles que las propiedades terminadas. Este factor es determinante para muchos compradores que buscan acceder a una unidad sin contar con el total del monto disponible. La posibilidad de entregar un anticipo en dólares y completar el resto en cuotas en pesos ajustadas por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) se consolida como una opción viable.