¿Llegó a su techo? Se enfría el crédito hipotecario y crecen las dudas sobre su futuro

La Nación.

En junio, el sistema bancario argentino registró una disminución en el desembolso de créditos hipotecarios: US$294 millones frente a los US$305 millones de mayo, según datos de Empiria basados en el Banco Central. La baja intermensual del 3,6% representa la primera caída del año y plantea interrogantes sobre la continuidad del crecimiento del sector.

Pese al fuerte impulso registrado en el primer semestre —casi US$1500 millones, casi el doble de todo 2024—, el dato despierta dudas sobre si se alcanzó un techo o si se trata de una desaceleración técnica. La entrega de préstamos se intensificó recién desde septiembre/octubre de 2024, por lo que la comparación interanual aún es positiva, aunque el ritmo actual muestra estancamiento en el rango de US$280-300 millones mensuales.

“El mercado cuesta que crezca. Los bancos están corridos del crédito, la mayoría. La tasa pactada del 6% no sube porque el Banco Nación sostiene el crédito”, explica Federico González Rouco, economista especializado en vivienda.

La estabilidad en las cifras refleja un techo técnico. La suba de tasas de interés por parte de los bancos privados y la falta de un mercado de capitales hipotecarios dificultan la expansión del financiamiento. A pesar de que la tasa pactada promedio se mantiene, muchas entidades se están retirando del mercado por el alto riesgo y costo de fondeo.

Alejandro Moretti, del Observatorio del Colegio Profesional Inmobiliario, advierte que los datos oficiales reflejan operaciones firmadas meses atrás. Según su experiencia, el interés por comprar departamentos y por créditos disminuyó en las últimas semanas. "Hoy solo un 24% de los compradores califica para crédito, el resto no llega", señala.

Una señal del freno

En mayo, la provincia de Buenos Aires registró 11.790 escrituras, el mayor volumen en 13 años. Sin embargo, en comparación con abril, hubo una baja del 3,12%, y una caída del 6% en operaciones con crédito hipotecario. Se firmaron 1992 hipotecas, frente a 2110 en abril, aunque la cifra sigue siendo significativamente superior al mismo mes del año anterior (471% más).

Guillermo Longhi, presidente del Colegio de Escribanos bonaerense, reconoció que se mantienen signos positivos en la comparación interanual, aunque señaló la desaceleración respecto del mes previo.

Condiciones estructurales del mercado

Las recientes subas en las tasas de entre dos y cinco puntos por parte de varias entidades encarecieron las cuotas. El sistema bancario enfrenta un descalce estructural: financia créditos hipotecarios de hasta 30 años con depósitos a corto plazo, mayormente de menos de 90 días. Esta diferencia complica la liquidez, encarece el fondeo y obliga a limitar la oferta de préstamos.

“La gran demanda creció muy rápido y fondear hipotecas es caro por los montos involucrados”, apuntan los especialistas. Así, las tasas suben para moderar el acceso, reduciendo el universo de beneficiarios.

El futuro del crédito hipotecario

El mercado parece haber llegado a una etapa de maduración que demanda nuevas herramientas: financiamiento de largo plazo, tasas más competitivas, políticas públicas que incentiven la securitización, y estabilidad macroeconómica. Sin estos factores, el acceso al crédito se mantendrá restringido y los niveles actuales podrían representar un techo difícil de superar en el corto plazo.