Fuente: Miami Herald.
Los contratos de compra con desarrolladores suelen ser unilaterales a favor del desarrollador, y los compradores de viviendas deben saber lo que están aceptando antes de firmar cualquier contrato, dicen los abogados. Los compradores que firmaron acuerdos para casas o casas planeadas en Coconut Grove con Doug Cox de Drive Development y su socia Nicole Pearl a través de su compañía, Send Enterprises LLC, han estado atrapados en un patrón de espera durante años, ya que Cox pospuso las fechas de cierre y no pudo adquirir los certificados. de ocupación para que puedan mudarse.
“No es inusual que los contratos de los desarrolladores sean bastante onerosos y contengan protecciones para el desarrollador sobre el comprador”, dijo Dennis Eisinger, socio gerente de Eisinger Law en Hollywood. Como experto en derecho inmobiliario, representa a compradores, comunidades de propietarios y promotores. “Es una relación contractual que son manzanas y naranjas diferente a comprar una reventa dentro de los 45 días. Estos contratos sesgados pueden abrir la puerta a la mala fe.
El lenguaje en un contrato o acuerdo de compra, como el que firmaron los clientes de Cox, puede dejar pocos recursos para un comprador que tiene un conflicto con un desarrollador. Si el comprador no puede buscar un rendimiento específico por parte del desarrollador, puede haber un margen de maniobra ilimitado para los retrasos. “No es inusual que el desarrollador incluya fechas de cierre anticipadas pero no proporcione ninguna garantía”, dijo Eisinger.
“La jurisprudencia solo dice que la fecha debe ser 'razonable'”. Aunque los compradores de Cox están “encajonados en una situación desafortunada”, dijo Eisinger, un grupo de compradores comprometidos con un desarrollador siempre puede “unir fuerzas para tomar medidas, minimizar los honorarios legales y vea qué reclamos se pueden hacer para derrotar cualquier posible conducta impropia de un desarrollador”.
PASOS A SEGUIR PARA PROTEGERSE Lo primero que debe hacer un comprador es investigar al desarrollador. ¿Cuál es su historial? ¿Cuál es el historial de sus contratistas? Pregunta por su financiación. Discutir plazos definidos. Asegúrese de que el desarrollador le muestre proyectos anteriores. Hable con esos dueños de casa.
“Les digo a los compradores que tienen una mejor oportunidad de un trato justo y una fecha de cierre confiable con un desarrollador de renombre que tiene un historial de cumplimiento”, dijo Eisinger, quien también imparte cursos sobre leyes de desarrollo de condominios y comunidades en la Universidad de Florida. Si la casa está en la ciudad de Miami, vaya al sitio web de iBuild de la ciudad, cree una cuenta y consulte los informes sobre los otros proyectos del desarrollador. Otras ciudades tienen sitios web similares. Haga que un abogado revise el contrato. No se deje engañar por un lenguaje repetitivo denso. Nunca te apegues demasiado a una casa o a los impresionantes planes para una. Es más fácil decirlo que hacerlo, pero piense en la casa como una inversión, posiblemente la mayor inversión de su vida. Estás haciendo una transacción comercial, no iniciando un romance.
“Les digo a los compradores que tienen una mejor oportunidad de un trato justo y una fecha de cierre confiable con un desarrollador de renombre que tiene un historial de cumplimiento”, dijo Eisinger, quien también imparte cursos sobre leyes de desarrollo de condominios y comunidades en la Universidad de Florida. Si la casa está en la ciudad de Miami, vaya al sitio web de iBuild de la ciudad, cree una cuenta y consulte los informes sobre los otros proyectos del desarrollador. Otras ciudades tienen sitios web similares. Haga que un abogado revise el contrato. No se deje engañar por un lenguaje repetitivo denso. Nunca te apegues demasiado a una casa o a los impresionantes planes para una. Es más fácil decirlo que hacerlo, pero piense en la casa como una inversión, posiblemente la mayor inversión de su vida. Estás haciendo una transacción comercial, no iniciando un romance.
“Les digo a los compradores que tienen una mejor oportunidad de un trato justo y una fecha de cierre confiable con un desarrollador de renombre que tiene un historial de cumplimiento”, dijo Eisinger, quien también imparte cursos sobre leyes de desarrollo de condominios y comunidades en la Universidad de Florida. Si la casa está en la ciudad de Miami, vaya al sitio web de iBuild de la ciudad, cree una cuenta y consulte los informes sobre los otros proyectos del desarrollador. Otras ciudades tienen sitios web similares. Haga que un abogado revise el contrato. No se deje engañar por un lenguaje repetitivo denso. Nunca te apegues demasiado a una casa o a los impresionantes planes para una. Es más fácil decirlo que hacerlo, pero piense en la casa como una inversión, posiblemente la mayor inversión de su vida. Estás haciendo una transacción comercial, no iniciando un romance.
“Les digo a los compradores que tienen una mejor oportunidad de un trato justo y una fecha de cierre confiable con un desarrollador de renombre que tiene un historial de cumplimiento”, dijo Eisinger, quien también imparte cursos sobre leyes de desarrollo de condominios y comunidades en la Universidad de Florida. Si la casa está en la ciudad de Miami, vaya al sitio web de iBuild de la ciudad, cree una cuenta y consulte los informes sobre los otros proyectos del desarrollador. Otras ciudades tienen sitios web similares. Haga que un abogado revise el contrato. No se deje engañar por un lenguaje repetitivo denso. Nunca te apegues demasiado a una casa o a los impresionantes planes para una. Es más fácil decirlo que hacerlo, pero piense en la casa como una inversión, posiblemente la mayor inversión de su vida. Estás haciendo una transacción comercial, no iniciando un romance.
▪ Los depósitos pueden ser gastados por el vendedor. Pearl and Associates, el bufete de abogados dirigido por Nicole Pearl, socia comercial y novia de Doug Cox, retiene el depósito del comprador según un acuerdo de depósito en garantía con Cox. Pero eso invita a un conflicto de intereses. El depósito del comprador sería más seguro si un tercero independiente lo mantuviera en custodia. "Los depósitos pueden ser utilizados por el Vendedor... Todos los intereses devengados por los depósitos del Comprador se acumularán únicamente en beneficio del Vendedor". Dijo Eisinger: “El desarrollador a menudo quiere usar depósitos para la construcción. Les advierto a mis compradores que exijan que el primer 10 por ciento se deposite en depósito. Nunca se sabe lo que podría pasar con el desarrollador o la economía”.
▪ El comprador ocupa el segundo lugar detrás de los prestamistas del vendedor. La primera obligación del vendedor es para con sus prestamistas y para pagar sus hipotecas. El vendedor debe liberar esas deudas para limpiar el título. El comprador acepta ser "subordinado". “El Comprador acepta que todos y cada uno de los Prestamistas del Desarrollador tendrán, hasta el cierre, una hipoteca u otro interés en la Propiedad, con mayor prioridad que cualquier derecho o interés que el Comprador pueda tener sobre la misma, si los hubiere, de conformidad con este Acuerdo o bajo cualquier principio de equidad o de otra manera. En el momento del cierre, el Vendedor hará que las hipotecas aplicables en ese momento se liberen como un gravamen contra la Propiedad y podrá utilizar los ingresos del cierre del Comprador para tal fin... Los derechos e intereses del Comprador en virtud de este Acuerdo (y los depósitos realizados en virtud del mismo) estarán subordinados a todas las hipotecas, mezzanine y cualquier otra forma de financiamiento... que afecten la Propiedad...” Eisinger dijo: “Esa disposición es necesaria para el prestamista del desarrollador. En la venta de un desarrollador, el prestamista no otorgará un préstamo sin ese lenguaje en el contrato”.
▪ El comprador no puede gravar la propiedad.
“El Comprador acepta no tratar de imponer ningún tipo de gravamen o reclamo sobre la Propiedad y el Comprador renuncia a tal derecho.” Dijo Eisinger: “No estoy seguro de que la disposición sea suficiente para prohibir cualquier reclamo contra los bienes inmuebles, lo que impediría que el desarrollador los vendiera. Estaría negando algunos derechos básicos para presentar una queja”. Una disposición en la que Eisinger les dice a sus clientes que insistan es el derecho de la parte vencedora a recuperar los honorarios del abogado de la parte perdedora en cualquier disputa.
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