Ámbito.
Es un año con mucho movimiento para el mercado inmobiliario. Créditos hipotecarios, blanqueo, alza del metro cuadrado y del costo de la construcción, son solo una parte del historial que se vivió hasta ahora.
Según los últimos datos del Colegio de Escribanos, la cantidad de escrituras de compraventa de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires registró en junio una suba de 27,47% con relación a junio de 2023. Durante este período, se firmaron 4.232 escrituras, y el monto total de las transacciones realizadas ascendió un 350,25% interanual, alcanzando los u$s346.713 millones. En lo que va del 2024, se firmaron un total de 14.336 nuevas escrituras.
Frente a esto, la desarrolladora inmobiliaria, GCH - Grupo Chomer, junto con especialistas del sector, realizó un análisis del mercado inmobiliario nacional de las propiedades en venta en Buenos Aires y CABA durante el primer semestre del año. Ezequiel Leibaschoff, director comercial de GCH, afirmó que "este primer semestre de 2024 ha sido superior al mismo período del año anterior en términos de operaciones inmobiliarias en general. Los compradores han estado expectantes de los valores del mercado y consideran que actualmente es un buen momento para realizar inversiones, anticipando que los precios continuarán en ascenso durante el próximo período".
En junio, el mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires experimentó el mayor incremento mensual en el precio de venta de propiedades de los últimos seis años, con el 90% de los barrios porteños registrando aumentos en sus valores. Los departamentos a estrenar y las propiedades en pozo son los que registran las mayores subas. De acuerdo con el relevamiento de julio de la plataforma Zonaprop, en lo que va del 2024 el valor del metro cuadrado de los departamentos a estrenar se incrementó un 7,85%, mientras que las propiedades en pozo registraron un aumento aún mayor del 12,38% durante el mismo período. Por otro lado, los departamentos usados mostraron una variación acumulada del 3,52%.
En julio de 2024, los precios de los departamentos a estrenar y en pozo se situaron en u$s 2.671 por metro cuadrado, mientras que los departamentos usados alcanzaron los u$s 2.111 por metro cuadrado. Los datos muestran que el precio medio de venta en la Ciudad de Buenos Aires alcanzó los u$s 2.269 m², marcando un alza del 5,5% en comparación con el mismo período del año anterior.
Las zonas más elegidas para comprar propiedades premium
Por su parte, Lorenzo Raggio, gerente general de Interwin, sostuvo: "En volumen de operaciones y de mercado, el primer semestre de este año fue más activo que el del año pasado. Observamos que la gente que compra propiedades premium está saliendo de Palermo. También están surgiendo oportunidades con nuevos desarrollos en otras áreas exclusivas como Tiro Federal y toda la zona de microcentro hasta Barracas. Núñez está creciendo mucho, al igual que la zona de Parque Saavedra. En Núñez, el precio medio de un departamento se ubica en 3.188 u$s/m². Este barrio se está consolidando como una de las zonas más atractivas para la inversión inmobiliaria debido a su desarrollo constante y a la alta demanda de propiedades".
En relación con esto, Leibaschoff analiza que la tendencia en la preferencia de zonas se mantiene clara, con una alta demanda en áreas de gran accesibilidad, buena oferta de instituciones educativas y proximidad a espacios verdes. "El corredor norte de Avenida Libertador, tanto en su lado de la Ciudad de Buenos Aires como en Vicente López, es un claro ejemplo de un eje que atraviesa barrios con estas cualidades y, por ende, siempre es de preferencia para los compradores". Además, expresó: "La tendencia en el desarrollo inmobiliario desde la pandemia es lograr crear ambientes amplios con balcones y terrazas, junto con amenidades orientadas al esparcimiento en grandes áreas comunes y con abundancia de espacios verdes".
"Desde la cuarentena se valoran aún más los edificios con amenities, áreas verdes y espacios de coworking. Las zonas que continúan consolidándose en la ciudad incluyen Núñez, que está en expansión, y Palermo, que crece a ambos lados de la Avenida Santa Fe", explicó Miguel Ludmer, director de Interwin.
Impacto en el costo de la construcción
En el marco de un mercado inmobiliario en constante evolución, también es relevante considerar el impacto de los costos de construcción en los precios de las propiedades. El Índice del Costo de la Construcción (ICC) en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires ha mostrado un notable aumento. En junio de 2024, el ICC alcanzó los 97.149,88, reflejando un incremento del 3.3% respecto al mes anterior y una variación acumulada del 58.13% en lo que va del año, con un impresionante 237.2% en términos anuales.
Este aumento ha sido impulsado principalmente por el alza en los costos de materiales y mano de obra. En este contexto Ludmer, director de Interwin, señaló que "desde el primer cuatrimestre de 2024, hemos visto un aumento constante en los precios debido al incremento de los costos de construcción. En respuesta a estos mayores costos, la mayoría de los desarrolladores han ajustado sus precios de venta para compensar el impacto”.
A pesar de este incremento en los precios, la oferta sigue siendo grande y variada. Leibaschoff agregó: “Los clientes son cada vez más selectos, ponderando proyectos de calidad, con una arquitectura, diseño y funcionalidad que ofrece un valor diferencial, con varios amenitties de gran categoría y en barrios que aseguren un buen refugio de valor a su inversión”.
Las proyecciones para el segundo semestre de 2024 son positivas, con un aumento esperado en las operaciones y las nuevas líneas de crédito. Además, se destacan opciones como las propiedades en pozo, que permiten adquirir viviendas en construcción con pagos escalonados, facilitando la renovación urbana y ofreciendo flexibilidad financiera. Estas alternativas permiten a los compradores y/o inversionistas acceder a viviendas a precios más bajos y diversificar su cartera, aprovechando el potencial de apreciación y generando ingresos a largo plazo.
Los ingresos se generan a partir de la apreciación del valor de la propiedad una vez terminada la construcción y también a través de la renta si deciden alquilar las viviendas adquiridas. Se espera que la demanda continúe creciendo, impulsada por la combinación de atractivos planes de pago y el constante desarrollo urbano en áreas emergentes. A mediano plazo, se anticipa una estabilización gradual de los precios, conforme el mercado se ajusta a las nuevas condiciones macroeconómicas.
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