Qué ciudad asiática recibió u$s190.000 millones en transacciones inmobiliarias en 2024 y lidera el segmento de lujo global

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El mercado inmobiliario de Dubai consolidó en 2024 su lugar como uno de los destinos predilectos del capital global (incluso también atrae a inversores argentinos) y se mantiene como un imán para atraer fondos que se destinan al Real Estate.

Según el informe Destination Dubai de la consultora inmobiliaria internacional Knight Frank, el emirato registró ventas residenciales por u$s100.000 millones, alcanzó 435 operaciones por viviendas de más de u$s10 millones y encabezó nuevamente el ranking mundial en ese segmento. Además, sumó casi 170.000 unidades vendidas en el año, con un crecimiento sostenido que se mantiene en 2025.

El estudio, elaborado junto con la consultora YouGov, relevó el interés de 387 individuos de alto patrimonio neto (HNWI) de India, Arabia Saudita, Reino Unido y Asia Oriental. Según las respuestas, al menos u$s10.300 millones de capital privado tienen como destino el mercado residencial del emirato. Cada encuestado cuenta con un patrimonio promedio de USD 22 millones.

La cifra total de transacciones inmobiliarias en Dubai ascendió a u$s190.000 millones, superó en volumen a Arabia Saudita, que registró u$s75.000 millones. Este nivel de operaciones equivale al PBI de países como Grecia o Qatar, y cuadruplica el de Jordania. El segmento de lujo sigue siendo uno de los principales motores de la actividad, hasta la AFA participará del desarrollo inmobiliario de un edificio con tinte en el fútbol albiceleste en Emiratos Árabes Unidos.

Todo un récord y las zonas elegidas

Durante 2024, se vendieron 435 viviendas de más de u$s10 millones. En el primer trimestre de 2025 ya se registraron 111 operaciones en ese rango, la cifra más alta para un primer trimestre. El precio promedio por pie cuadrado en los barrios residenciales más buscados alcanzó los 2.088 AED (dirham emiratí, moneda local) por pie cuadrado equivalen a unos u$s5.680 por metro cuadrado, con un aumento del 19,6% interanual y un alza acumulada del 107,6% desde 2020.

Faisal Durrani, socio y jefe de investigación de Knight Frank para Medio Oriente y el Norte de África (MENA), explicó que “el mayor interés por comprar bienes raíces en los Emiratos proviene de individuos con patrimonios más altos, lo que refleja el éxito de las políticas gubernamentales para fortalecer el atractivo del emirato como lugar para vivir e invertir”. Según el especialista, este ciclo inmobiliario se caracteriza por una participación creciente de usuarios finales reales, en lugar de compradores especulativos.

Por su parte, Shehzad Jamal, socio de Estrategia y Consultoría de la firma, agregó: “Los ultra-ricos siguen totalmente enfocados en adquirir viviendas de lujo en la ciudad. Esta demanda constante fue clave para que Dubai sea el mercado más activo del mundo para propiedades de más de u$s10 millones por segundo año consecutivo”.

Dubai Marina fue el barrio más elegido por los compradores de mayor patrimonio, con 28% de las preferencias generales y 43% entre los HNWI con más de u$s50 millones. Le siguieron Dubai Hills Estate (24%) y Emirates Hills (23%). Este patrón de preferencias coincide con los datos de ventas de Knight Frank: saudíes, británicos e indios explicaron el 50% de las operaciones registradas en 2024.

En términos de presupuesto, el promedio destinado por los HNWI para adquirir propiedades en Dubai fue de u$s32 millones. Entre quienes poseen más de USD 50 millones, el 54% dijo estar dispuesto a pagar más de u$s80 millones por una residencia.

El sector residencial fue el principal foco de inversión para los saudíes (79%), seguido por los compradores de Asia Oriental (68%) y los británicos (67%). El 71% de los encuestados indicó que Dubai es su destino preferido en Emiratos Árabes Unidos. La proporción fue mayor entre saudíes (80%), británicos (74%) e indios (69%).

El informe señala que el número de viviendas disponibles en el segmento de más de u$s10 millones cayó un 40% en 2024. En el rango superior —por encima de u$s25 millones— el descenso fue de 85%, al pasar de 583 unidades a solo 86. Esta reducción del inventario refleja un mayor peso de usuarios finales, en contraste con ciclos anteriores dominados por especuladores.

Otros segmentos

El crecimiento del sector no se limita a la vivienda. En el mercado de oficinas se registraron 1,3 millones de pies cuadrados en nuevos pedidos, frente a 800.000 en 2023. También se otorgaron 200.000 nuevas licencias comerciales, elevando el total de empresas en el país a 1,1 millones.

En hotelería, el nivel promedio de ocupación fue de 78,2% y el aeropuerto de Dubai sumó 92,3 millones de pasajeros, el mayor número mundial de viajeros internacionales por undécimo año consecutivo. La ciudad recibió 18,72 millones de turistas en 2024, la cifra más alta de su historia.

El interés por Dubai también se sostiene por su entorno económico. En 2024, su economía creció 3,1%, impulsada por el comercio mayorista, que aportó AED 83.000 millones al PBI. El sector inmobiliario creció 3,6% y representa el 8% del producto bruto.

Según Knight Frank, el 83% de los HNWI consultados mostró interés en comprar terrenos en Dubai para construir su vivienda, lo que refuerza la idea de radicación permanente. La política de visas residenciales flexibles, el entorno fiscal favorable, la calidad del transporte y la estabilidad política también explican la atracción del emirato entre expatriados y compradores internacionales.

Ras Al Khaimah, el emirato más septentrional del país, comenzó a atraer inversión inmobiliaria tras el anuncio del resort Wynn, con 1.500 habitaciones y casino, a inaugurarse en 2027. Más de 100 nacionalidades invirtieron en proyectos de la isla Al Marjan, con niveles de absorción superiores al 80%. RAKEZ, su zona económica especial, registró un crecimiento de 66% en 2024, con 13.000 nuevas empresas.

A su vez, Abu Dhabi se consolidó como el segundo destino inmobiliario dentro de Emiratos Árabes Unidos, con USD 1.300 millones en capital privado apuntando a ese mercado, según las encuestas de Knight Frank. El informe destaca que excluyendo a Dubai, se identificaron u$s2.000 millones de capital potencial disponible para propiedades en otros emiratos.

Knight Frank también reveló que el 33% de los HNWI encuestados planea invertir en real estate en Emiratos Árabes Unidos en 2025. Entre los saudíes, ese porcentaje asciende al 66%. En India alcanza el 41%, mientras que en China se sitúa en 22% y en el Reino Unido, en 50%.

En términos globales, los factores que más motivan la compra en Emiratos son la calidad de la infraestructura (69%), la relación precio-calidad (63%) y el atractivo turístico (59%). Las opciones de visa residencial (46%) y la ausencia de impuestos personales (45%) resultaron menos influyentes, aunque forman parte del marco que sostiene el atractivo de largo plazo del país.