La mayoría de los millonarios en Estados Unidos hicieron su fortuna invirtiendo en real estate. El billonario Andrew Carnegie es quien dijo la famosa frase: “90% de los millonarios hicieron su fortuna al invertir en el mercado inmobiliario”. Hoy, esta afirmación sigue teniendo la misma validez que años atrás. Según Forbes, fue una de las industrias con más billonarios activos, liderada por Lee Shau Kee con $32.6 billones.
A pesar de ser un tipo de inversión que demanda tiempo y conocimiento, el real estate puede construir riqueza si se tiene la paciencia suficiente para ver los resultados.
Hay distintas formas de invertir en este sector, dependiendo de las necesidades de cada individuo. Sin embargo, comprar propiedades–ya sean casas, departamentos, o unidades de condo-hotel, por ejemplo–, para luego rentarlas, tiene varios beneficios. ¿Cuáles?
1.Rentabilidad
Comprar una propiedad en Estados Unidos y luego alquilarla, genera una rentabilidad inmediata y de corto plazo, que puede ser mensual, o trimestral, por ejemplo. La ventaja más destacable, además de obtener ingresos, es que éstos serán en dólares–una moneda muy fuerte, estable y la mejor reserva de valor en el mundo–, que se hace especialmente atractiva para inversores latinoamericanos.
Dependiendo del tipo de propiedad en el que se invierte, habrá que considerar distintas expensas para poder entender qué rentabilidad neta se obtendrá, como ser servicios públicos, reparaciones, seguro, e impuestos, entre otros. Incluso, está siempre vigente la alternativa de contratar a un Property Manager para que se encargue de mantener la propiedad. Así puede resultar una tasa de rendimiento neto del orden del 7 al 11%– o incluso más–, dependiendo del producto de Real Estate por el cual se opte.
Para el inversor extranjero, una de las opciones preferidas es comprar una propiedad -un departamento o condo-hotel-, donde suele ofrecerse desde el mismo momento de la compraventa, un acuerdo de Management (administración), donde la empresa administradora se encarga de todos los costos de mantenimiento, impuestos, seguros, arreglos, e incluso de promocionar y alquilar la propiedad. En unidades tradicionales como departamentos u oficinas el costo de las administradoras suele ser del doble en general que lo que cobran esas mismas administradoras para un condo-hotel.
2.Valorización
Además de la ganancia que puede provenir del alquiler de una propiedad, el inversor suele beneficiarse, en el mediano y largo plazo (3/5 años), con la apreciación de ese bien, dado que, por razones de demanda, la tendencia de las propiedades en esos períodos, es de incrementar en valor, lo cual históricamente ha sucedido en Estados Unidos.
Entre abril del 2021 y abril del 2022, los valores de las propiedades subieron 18.8% en Estados Unidos, de acuerdo con la Federal Housing Finance Agency. Esto representa un aumento respecto al promedio histórico de 4.3% desde 1991, de 4.7% desde el 2000, y de 7.7% desde 2021. Se puede observar, a través de estos números, el aumento gradual pero significativo que se genera en los precios de las propiedades.
Esto puede variar de estado a estado, e incluso por regiones. Por ejemplo, los valores de las propiedades en Florida aumentaron casi un 30% en el primer cuatrimestre del 2022, respecto al año anterior. El estado con la valorización más baja fue Dakota del Norte con un 10%.
Entre 1940 y 2000, el valor promedio de una casa se cuadruplicó incluso luego de un ajuste inflacionario. En cada década de este periodo, los valores de las propiedades aumentaron, con un alta de 43% en los 70s y con una baja del 8% en los 80s. El único momento en el que los valores bajaron, fue en 2007 y 2010, a causa de la Gran Recesión. Un hecho excepcional y, medido en términos históricos, de muy corto plazo.
3.Préstamos
Otro beneficio saliente de comprar propiedades para alquilarlas es aquel que resulta de los préstamos. Un inversor puede comprar una propiedad con un crédito a 25/30 años con un pago inicial del 40-50% y para el resto del saldo obtener una hipoteca. Cuando esta propiedad se pone en alquiler, alguien más (un inquilino o huésped) va a trabajar para pagar ese préstamo por el inversor. Es decir, quien rente la propiedad va a estar pagando la deuda del propietario.
De esta forma, el inversor puede ir pagando sus propiedades con la renta obtenida de su alquiler. Simultáneamente se reduce la deuda, mejoran los ingresos, y se valoriza la propiedad.
4. La Primera Economía del Mundo
Otra ventaja de comprar propiedades en USA para rentarlas es la certeza de operar en un mercado rentable, donde los niveles de ocupación se mantienen normalmente altos y sostenidos. Por ejemplo, los niveles de ocupación de apartamentos en Estados Unidos en el primer trimestre del 2022, fue de 97.6%, de acuerdo con RealPage. Este número se ve acompañado de aumentos en el valor de las rentas.
Adicionalmente, Estados Unidos es un país con fuerte seguridad jurídica y estabilidad económica, y esto trae consigo varias ventajas. Además de ser, la mayor economía del planeta.
El mercado inmobiliario, con el respaldo de una sólida economía, es una gran opción para combatir la inflación, que en Estados Unidos fue de 3.8% en promedio entre 1960 y 2021. En 2022, hubo un alza por encima de este promedio, y llegó a ser de 6.5%, un número alto para el país, pero que sigue siendo insignificante en comparación a las tasas de algunos países latinoamericanos. El objetivo del país es volver a una inflación anual del 2/2.5% para finales del año 2024.
En el Real Estate, el inversor se protege, porque a medida que aumentan los precios, también aumenta el valor de sus bienes. Se protege más aún si el inversor hace palanca, potenciando su rentabilidad al comprar una o varias propiedades con crédito a bajas tasas de interés e incluso fijas.
A su vez, si el inversor compra la propiedad para luego rentarla, en un mercado donde los valores de los alquileres suben también incluso en mayor proporción que la inflación. A modo de ejemplo, en 2022 la renta promedio en Estados Unidos aumentó un 14%, aunque en algunas ciudades o estados este valor puede ser incluso mayor (en Miami, la renta aumentó un 24.61% entre julio del 2021 y julio del 2022, de acuerdo con el Washington Post, y llegó a aumentar un 45.8% en mayo). De esta manera, queda protegido, y siempre está un paso delante de la inflación.
5.Otros beneficios
Además de todos los beneficios ya mencionados, comprar propiedades en USA para alquilarlas también otorga al propietario libertad. Por un lado, la libertad de tener un título de propiedad a su nombre, que le permitirá venderla cuando quiera, en un mercado con acceso mundial (en el que países como China, los países árabes y los asiáticos deciden invertir en Real Estate, no solo los latinoamericanos) y ser quien disfrute de su valorización. Por otro lado, la libertad de poder usar la propiedad para vacacionar, lo cual es especialmente factible cuando se utiliza ese bien para rentas de corto plazo.
Por último, es una gran opción para diversificar de manera inteligente y adecuada, el riesgo natural de un porfolio de inversión, con la posibilidad concreta de poder acceder a beneficios impositivos, que por razones profesionales sugerimos siempre conocer de la mano experta de un contador americano.
Comprar propiedades en Estados Unidos y destinarlas a su renta puede generar grandes ganancias para el inversor a lo largo del tiempo, quién podrá además disfrutar de todos estos beneficios con la certeza de que su dinero está trabajando por él, en una moneda que actúa como la mayor reserva de valor del mundo, en un país seguro y fuerte con la mayor economía del planeta.
Especialista en desarrollos inmobiliarios con sede en Miami, y con operatoria en distintos Estados de los Estados Unidos
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