Vivir en el lugar de siempre: ¿por qué los argentinos casi no cambian de casa?

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En Argentina, cambiar de casa no es algo frecuente. A diferencia de lo que ocurre en países como Estados Unidos, Reino Unido o Francia, donde una persona cambia de vivienda entre 6 y 10 veces a lo largo de su vida, en el país ese ciclo se limita a una o dos mudanzas por adquisición. Esta baja movilidad habitacional responde a factores económicos, culturales y estructurales del mercado inmobiliario, y tiene consecuencias urbanas, sociales y financieras.

El concepto que define esta dinámica es el de "recambio habitacional", que mide cuántas veces una persona accede a una nueva propiedad como parte de su ciclo vital. En países con mercados más flexibles, es habitual que las personas compren una vivienda inicial, luego una más grande en la etapa de crianza y finalmente otra más accesible al envejecer. Ese modelo no se replica en la Argentina.

Según Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), "en otros países la vivienda es parte de una ruta de movilidad social y económica; en Argentina sigue siendo un destino final o, peor aún, un objetivo inalcanzable". Para el referente, el acceso limitado al crédito, la falta de dinamismo del mercado y las condiciones estructurales hacen que cambiar de casa sea excepcional.

El contraste es notorio. En Estados Unidos, el promedio de recambio es de entre 8 y 10 propiedades por persona. El sistema impositivo, el acceso al crédito hipotecario y la cultura de movilidad laboral favorecen el cambio. En Reino Unido, el "housing ladder" (escalera habitacional) permite escalar en metros cuadrados o ubicación con cada operación. Francia y España también muestran ciclos de entre 3 y 5 cambios a lo largo de la vida.

En Argentina, en cambio, la cultura de permanencia es fuerte. Muchas personas viven en la misma propiedad por décadas, ya sea por herencia, por apego emocional o porque el cambio implica barreras financieras altas. Con escasez de crédito (ahora los bancos restringieron acceso con subas de tasas y endurecimiento de condiciones), sin incentivos fiscales ni una estructura que facilite las operaciones, el mercado se vuelve estático.

Esto tiene consecuencias urbanas. En ciudades con alta movilidad, los barrios se renuevan, la oferta se recicla y los valores se ajustan de forma más natural a la demanda. En mercados inmóviles, en cambio, se genera una rigidez que frena el ingreso de nuevos compradores, sobre todo jóvenes, y limita la rotación del parque habitacional.

García Malbrán considera que hay una ventana de oportunidad: "Con el relanzamiento de créditos hipotecarios como el plan de Reparación Histórica y el UVA, podríamos comenzar a acortar la brecha. Pero para eso hace falta estabilidad económica y reglas claras que permitan a las familias proyectar".

Otro de los elementos que refuerzan la inmovilidad es la informalidad. Muchos inmuebles no cuentan con la documentación en regla o tienen extensas demoras en trámites de sucesión, lo que impide su comercialización. Esto reduce la oferta efectiva y agrava la percepción de que no hay propiedades disponibles.

Se necesita mayor financiamiento

El financiamiento es otro factor clave. En las últimas dos décadas, menos del 10% de los compradores accedió a un crédito hipotecario en el país. La mayoría de las operaciones se hizo al contado, muchas veces con ahorros acumulados durante años o por medio de ayuda familiar. Esto contrasta con los países donde el acceso al crédito es la norma y no la excepción.

García Malbrán insiste en que "el recambio es señal de vitalidad del mercado. Saber que un argentino cambia de casa una o dos veces en su vida, mientras un estadounidense lo hace hasta diez, revela un sistema atrapado en la inercia".

El estancamiento también impacta en el desarrollo urbano. La baja movilidad limita los proyectos de vivienda intermedia, frena la inversión privada y concentra la demanda en zonas específicas, dejando otras subutilizadas. Esto genera desequilibrios, encarece los alquileres y amplía la brecha entre zonas consolidadas y barrios periféricos.

El modelo argentino está basado en la propiedad como meta única y definitiva. Pero esa idea, que tuvo sentido en otras etapas, hoy parece obstaculizar la evolución del mercado. En un contexto global donde la vivienda es también una herramienta de adaptación, inversión y desarrollo, la rigidez se transforma en límite.

Para el titular de CAMESI, el camino pasa por profesionalizar el sector, generar instrumentos financieros sostenibles y garantizar seguridad jurídica en todas las etapas. "Necesitamos derribar barreras estructurales que frenan el acceso, la movilidad y el desarrollo urbano. La desregulación del mercado inmobiliario no solo es necesaria: será decisiva para el futuro del acceso a la vivienda en el país".

La mudanza como excepción, no como proyecto

Según datos de la Dirección Nacional de Población, la mediana de edad de quienes se mudan entre provincias en Argentina es de 31 años. El dato confirma que los adultos jóvenes son quienes más protagonizan los movimientos residenciales internos, aunque estas mudanzas responden, en la mayoría de los casos, a factores funcionales como empleo o estudio, y no implican necesariamente el acceso a una vivienda en propiedad.

Esa movilidad, más forzada que planificada, se produce en un contexto de fuerte limitación estructural. El alquiler suele absorber gran parte del ingreso mensual y la posibilidad de comprar una propiedad queda cada vez más lejana. La mudanza, entonces, no responde a una lógica de recambio habitacional o ascenso en la “escalera inmobiliaria”, sino a decisiones defensivas vinculadas al costo de vida o la cercanía con fuentes laborales.

Para García Malbrán, “sin tanto crédito y con un mercado rígido, la vivienda deja de ser un bien evolutivo y se transforma en un punto de llegada”. En ese marco, el esfuerzo de los jóvenes por independizarse o acceder a una vivienda propia se vuelve un proceso prolongado, marcado más por la supervivencia que por la planificación patrimonial.

La comparación con otros mercados no busca idealizar modelos ajenos, sino mostrar que el recambio habitacional es un indicador clave de dinamismo. En Argentina, reactivar ese ciclo podría significar no solo más operaciones, sino también más empleo, inversión y oportunidades para nuevas generaciones.

Sin crédito accesible, con altos costos de transacción (en CABA comienzan a escasear viviendas por menos de u$s100.000) y sin herramientas que faciliten el cambio de vivienda, la mayoría de los argentinos permanece donde puede, no donde quiere. Cambiar de casa, lejos de ser un paso habitual, se convierte en una excepción