Cronista.
Invertir en una cochera fue una de las prácticas más demandadas de la última década. Es que si bien se trata de una inversión en real estate, el desembolso no es tan importante. Para muchos hoy hay verdaderas oportunidades porque los precios bajaron hasta un 20% en los últimos dos años. Además, en barrios como Palermo, Villa Crespo o Caballito la demanda es muy alta. Pero, qué pasa con la rentabilidad. El punto negativo está en el retorno; y hoy es uno de los más bajos de la historia y de hecho un inmueble residencial tiene mejor rentabilidad que un espacio en un garaje. Pero, para los especialistas, el negocio hay que pensarlo a futuro. "Las cocheras son bienes accesorios a diferencia de una vivienda. Hoy se vive una situación atípica porque hay una fuerte demanda de departamentos para alquilar pero la oferta es casi nula, eso encareció fuertemente los precios e hizo crecer la rentabilidad", explicó Esteban Sucari, director de Ecocheras. Según los datos de Zonaprop, la rentabilidad de un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires es de 5,24%. Se trata de números similares a los de 2017 y muy por encima a los registrados prepandemia que apenas llegaba al 2,5 por ciento.
Ahora, el retorno que genera una cochera, según los datos de Ecocheras, está por lo menos dos puntos por debajo. Por ejemplo, una unidad que cuesta u$s 20.000 y se alquila a $ 25.000 por mes genera una renta promedio de 3,5% sin contemplar los gastos fijos de mantenimiento. Los estacionamientos sintieron el impacto de la pandemia"Hay zonas en donde hay mucha demanda y los precios son realmente altos para alquilar. Por ejemplo en Villa Crespo y Chacarita, en donde está el estadio Movistar Arena, hay lista de espera. Es una zona en donde además hay muy poca oferta", explicó Diego Migliorisi, dueño de la inmobiliaria homónima.
En Caballito la situación es similar. "Hay que tener en cuenta que se redujo notablemente la cantidad de estacionamientos. Muchos desaparecieron en pandemia. Para los propietarios vender el terreno como lote para construir fue una oportunidad en los últimos años", explicó Sucari.
HAY OPORTUNIDADES El mercado de cocheras, como el residencial está prácticamente estancado. "Hay poco movimiento. La realidad es que una cochera en una buena ubicación tiene un valor promedio de u$s 25.000 pero quizás por u$s 15.000 más podes comprarte un departamento pequeño en la zona céntrica para alquiler temporario", sostuvo Migliorisi.
La diferencia es que el alquiler temporario puede generar una renta de hasta 8% en dólares. Siempre y cuando la tasa de vacancia sea baja y se mantenga el inmueble ocupado la mayor parte del año. Sucari reconoció que el presente del sector no es bueno, pero aseguró que el negocio hay que mirarlo a largo plazo. "Hay ciertas oportunidades. Cada vez vamos a tener menos estacionamientos y la demanda de cocheras se va a sostener. Hoy por u$s 18.000 podes comprarte una unidad en Caballito, esos valores antes no se conseguían", dijo el especialista. Algunos desarrolladores parecen apuntar a este mercado. "Tenemos algunos proyectos que piensan sus estacionamiento no solo para los usuarios del edificio sino también para alquilarles a externos", dijo Migliorisi.
En Junin al 800 están construyendo cocheras en una torre de edificiosEn ese sentido hay detalles que no se pasan de alto: "tienen que tener entrada independiente y en muchos casos seguridad privada, una especie de garaje interno del edificio", dijo.
"Tenemos clientes que compran un departamento para alquilar o vivir y dos o tres cocheras, para la renta. Esas unidades se alquilan enseguida", finalizó Migliorisi.
GASTOS DE MANTENIMIENTO A la hora de comprar una cochera, hay dos factores que son determinantes: el primero es la ubicación y el segundo son los gastos fijos. Hay que tener en cuenta que las cocheras pagan ABL, expensas y agua. "Las expensas varían dependiendo de la unidad pero se calcula una expensa de entre $ 9000 y $ 10000, que incluye el agua y ABL", graficó Sucari. Hoy, el microcentro tiene boom de stock disponible y poca demanda como consecuencia de las nuevas formas de trabajo que llegaron con la pandemia y se instalaron con fuerza. Sin embargo, en zonas densamente poblada son un bien escaso. "No hay tierra donde construir nuevos estacionamientos en zonas de alta densidad poblacional. Hoy, tienen bajos riesgos porque no hay necesidad de desalojo, contratos flexibles (a diferencia de lo que contempla la ley de alquileres) y bajos costos de mantenimiento", concluyó Sucari, que aseguró que el negocio está en el largo plazo. "Quien compra hoy con precios de oportunidad se revalorizará en el corto plazo sin dudas", dijo.
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