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Mientras que los precios de las propiedades no ceden a pesar de que las ventas desaceleran, Miami continúa siendo una de las ciudades en el mundo donde fácilmente se puede hablar de burbuja en el mercado inmobiliario o al menos de precios sobrevalorados. Tanto es así que el banco suizo UBS ubicó a Miami como la tercera ciudad con los precios de propiedades más elevados (y sin razones concretas) detrás de Zurich y Tokio en el "Índice Global de Burbujas en Real Estate".
De hecho, el documento encontró que los destinos más buscados en los últimos años son Singapur, Dubai, y Miami. "En aquellos focos de demanda internacional, precio de alquiler y venta, el crecimiento se destaca claramente. Los precios han subido hasta un 40% y alquileres un 50% más altos que hace dos años. Los precios de la vivienda en Miami continuaron aumentando más rápido que el promedio a nivel nacional. El nivel de precios se ha más que duplicado durante los últimos 10 años", apunta UBS.
El banco suizo explica que Miami es el principal beneficiario del mayor atractivo de las ciudades en los EE.UU. y que la demanda por comprar propiedades es "reforzada por la continua afluencia de población y los todavía relativamente bajos precios en niveles absolutos en comparación con los ingresos".
UBS quitó a Miami en el podio de las ciudades donde hay explícitamente una burbuja inmobiliaria (como sucede en Tokio y Zurich) pero la define como una ciudad con precios "sobrevalorados". Esto lo modificaron recientemente porque las ventas han caído y la presión alcista sobre los precios ha disminuido a medida que subieron las tasas hipotecarias. Sin embargo, los precios en algunos puntos de la ciudad continúan firmes.
Una parte importante de la burbuja en Miami tiene que ver con la migración de financistas y multimillonarios de Nueva York que ha creado una escasez de viviendas de lujo en los suburbios de lujo, donde los compradores han pagado casas multimillonarias
"Los precios suben y bajan, dependen fuerte de la demanda. Pero siempre hay compradores. Depende si la persona quiere acceder para inversión o vivienda, etc. Pero siempre hay gente interesada para la compra", dijo a LPO Gastón Schneider, fundador de QKapital, una empresa especializada en créditos hipotecarios para extranjeros.
Después de la pandemia Miami vivió un boom económico que produjo un salto sideral en los precios de las propiedades. Obviamente que los precios dependen también de la coyuntura y por eso no se percibe que la demanda por la ciudad se altere demasiado. "Siempre hay y seguirá habiendo quienes quieran comprar. No sé si ese crecimiento va a tener la misma velocidad de antes, pero seguirá creciendo", explicó Schneider recientemente a este medio.
Miami es, de todas formas, un caso "raro" en el país ya que otras ciudades ajustaron los precios mucho más rápido y mucho antes. Esto, como resultado del fuerte aumento de las tasas hipotecarias y los mínimos históricos de asequibilidad, que impactaron en la demanda de vivienda en las ciudades estadounidenses excepto Miami. De todas formas, factores tales como el crecimiento del ingreso, la falta de inventario disponible para la venta y un mercado laboral fuerte han impedido una corrección significativa en los precios de las viviendas.
AP
Pero no sólo impactó en el precio de las propiedades unifamiliares sino también en las viviendas de lujo. Una parte importante de la burbuja en Miami tiene que ver con la migración de financistas y multimillonarios de Nueva York que ha creado una escasez de viviendas de lujo en los suburbios de lujo, donde los compradores han pagado casas multimillonarias en busca de desplazamientos fáciles, más espacio y proximidad a escuelas prestigiosas.
UBS quitó a Miami en el podio de las ciudades donde hay explícitamente una burbuja inmobiliaria (como sucede en Tokio y Zurich) pero la define como una ciudad con precios "sobrevalorados". Esto lo modificaron recientemente porque las ventas han caído y la presión alcista sobre los precios ha disminuido
Según un artículo del Financial Times, los agentes inmobiliarios dicen que es el efecto Citadel, en referencia al fondo de cobertura de $59.000 millones dirigido por Ken Griffin, loi que mueve al alza al mercado inmobiliario. El financista, asido financiador de la campaña de Ron DeSantis, anunció en junio de 2022 que trasladaría su sede de Chicago con todos los empleados que llegan a 300 personas. De ahí que la mayoría de las casas de lujo que se han vendido en los últimos meses han sido a compradores de fondos de cobertura, la mitad de ellos de la firma de Griffin, según el prestigioso medio británico.
Sea como fuere, los precios ajustados a la inflación cayeron en promedio en todas las ciudades estadounidenses analizadas por UBS en un 2% entre mediados de 2022 y mediados de 2023, en marcado contraste con un aumento de casi el 10% hace un año. "Si bien los desequilibrios en Miami y Nueva York aumentaron durante los últimos cuatro trimestres, los mercados inmobiliarios de Boston, San Francisco, y Los Ángeles registraron puntuaciones de índice más bajas", acota el banco.
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