La Nación.
n la Argentina, más de la mitad de la gente no está cómoda con su vivienda y casi nueve de cada 10 personas tiene pensado mudarse en los próximos 12 meses. El dato surge de un informe de Zonaprop y es la mejor prueba de que el sector inmobiliario promete un cambio de ciclo. Esta es la conclusión en la que coincidieron los más de 200 empresarios que participaron del Summit de Real Estate, el evento que desde hace ocho años organiza LA NACION. Durante la jornada de más cinco horas y que cerró Eduardo Costantini, el creador de Nordelta, marcó la agenda que viene con las respuestas a 15 preguntas clave que inquietan a los inversores que miran al ladrillo como refugio de su capital.
1- ¿Es un buen momento para comprar una propiedad?
“Sí, porque los precios tocaron su piso. Hay oportunidades porque los valores de venta bajaron y sólo pueden subir porque hay expectativa de cambio”, detalló el desarrollador Gabriel Mayo, director de la desarrolladora G&D. En números, Leandro Molina, director de Zonaprop cuantificó que bajaron un 23,9% desde 2019. “Además vemos un ascenso de los precios, por primera vez en 52 meses”, detalló. “Se reafirma que el ladrillo sigue siendo refugio de valor para el argentino”, aportó Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades. “Si uno mira los datos históricos nos da que los precios solo estuvieron más bajos que hoy en moneda constante en 2002 y en 1989″, comparó Leandro Soldati, director de la inmobiliaria homónima.
2- ¿Hay que mirar la coyuntura antes de comprar un inmueble?
No. La respuesta la dio Martín Boquete, director de Toribio Achával, quien insistió en que el inmueble es un producto que trasciende a las coyunturas: “cuando se recuperan los valores, es cuando la gente se acuerda que los inmuebles duran 100 años, son para toda la vida”.
3- ¿Cuánto cuesta una propiedad?
Los datos los dio Leandro Molina, director de Zonaprop: “Hoy, con la misma plata que hace unos años accedías a un dos ambientes hoy podés comprar un tres que promedia los US$175.000″, detalló.
4-¿Hay margen para contraofertas agresivas?
No. “Las negociaciones se achicaron: Los regateos de entre 15% y 20% forman parte del pasado. Hoy no superan el 7%”, afirmó Diego Cazes, director de L.J. Ramos. Agregó que, “con un poco de aire fresco, el mercado reacciona y compra”.
Miguel Ludmer, director de Interwin profundizó sobre las razones por las que ya no hay margen para negociaciones fuertes. “Por un lado, no hay un banco presionando, razón por la cual la gente trata de asociar el valor a lo que pagó, o empatarlo, y un gran porcentaje [de los dueños] incluso prefiere postergar la venta”, detalló.
5-¿Conviene comprar en pozo?
Durante el último año el costo de construcción se mantuvo estable pero aún está un 10 por ciento por debajo del promedio de la década. “Es decir, no es la oportunidad de octubre del 2020 cuando tocó el piso histórico en 20 años, pero sigue siendo una inversión atractiva”, respondió Gonzalo de la Serna, CEO de Consultatio. Gerardo Azcuy, presidente de la desarrolladora homónima, estimó que la renta que deja una obra de inicio a fin ronda el 40 por ciento. De la Serna coincidió y detalló que ese número da entre 10 y 12 por ciento anual. “El ladrillo es más resiliente que otros activos como el financiero que pueden rendir más en algún momento y en otro no”, analizó.
6- ¿Cuál es el riesgo de que las cuotas en pesos ajustadas por CAC se disparen?
Nadie tiene la bola de cristal, mucho menos en una coyuntura macro tan inestable como la Argentina. “Hay que ver la película y no la foto”, insistió Carlos Spina, socio de Argencons, la desarrolladora dueña de la marca Quartier con más de 330.000 metros cuadrados en construcción, que entre otros emprendimientos avanza con uno en bajo Belgrano en el que vende a un promedio de US$3000/m².El empresario aclaró que en su modelo de fideicomiso al costo siempre cumplió con los montos comprometidos en pesos. ¿Si es buen negocio? “En dólares es difícil saberlo”, respondió Spina y aclaró que no tiene mora.
Eduardo Costantini (Consultatio) en el Summit de Real Estate
7- ¿El mercado financiero anticipa lo que pasará con los ladrillos?
“Si”, respondió sin dudarlo De la Serna, de Consultatio. El ejecutivo analizó que hace un año las acciones estaban 70 por debajo de sus máximos y el real estate se mostraba más resiliente pero en los últimos 12 meses el valor de las compañías más que se duplicó en dólares: creció 110 por ciento, los bonos subieron un 40 por ciento y los autos también. Esos ajustes de precios relativos dieron a entender que los valores de venta de las propiedades tocaron su piso y dan perspectiva que van a subir. Lo que sucede es que los activos financieros al ser más líquidos se mueven más rápido pero adelantan lo que puede pasar.
El real estate se mostraba más resiliente pero en los últimos 12 meses el valor de las compañías más que se duplicó en dólares: creció 110 por ciento, los bonos subieron un 40 por ciento y los autos tambiénIgnacio Sanchez
8- ¿El real estate es una buena alternativa para dolarizar los pesos?
Ante la imposibilidad de comprar dólares, quien tiene flujo de pesos puede comprar dólar futuro a través de un bien inmueble invirtiendo, por ejemplo en proyectos en pozo. Durante su panel, Spina explicó que en momentos turbulentos los financieros te hablan del fly to quality, pero en este sector sucede el fly to trust: “Los pesos queman y en entornos de poca confianza, los invierten en emprendimientos con marca de empresas que cumplan”, afirmó. Lejos del mercado residencial, Hernán Castro, bróker senior de Cushman & Wakefield destacó a las oficinas como una oportunidad, aún en un contexto en el que abundan los metros corporativos vacíos. “Las empresas colocan pesos, dolarizan y tienen una renta del 3 por ciento. No es la ideal pero es una forma de resguardar valor”, analizó el ejecutivo.
Martín Boquete en el Summit de Real Estate (Toribio Achával)
9- ¿Qué tipo de inmuebles se venden más rápido?
“Los buenos”, coinciden los consultados. De la Serna vendió todos los terrenos de los nuevos barrios que lanzó en Nordelta y en Puertos. “En total fueron 200, 100 de cada uno a tickets que oscilaron entre los US$150.000 y los US$250.000″, explicó el CEO. Rodrigo Nieto Silva, quien maneja Pilará, admitió que hubo un viento de cola por la pandemia que hoy se mantiene. El proyecto tiene seis barrios consolidados y tres más por entregar. El último, lanzado en septiembre del año pasado ya está vendido: fueron 130 lotes con tickets de entre US$140.000 y US$220.000. Su próximo plan es lanzar un nuevo barrio en septiembre. “Tendrá lotes desde 800 metros con tickets que oscilarán entre los US$140/m² y US$220/m², detalló el hombre que lidera el emprendimiento en donde viven 600 familias. “Recibimos muchas consultas del exterior porque Argentina está barata, además de familias jóvenes que quieren cambiar de vida y ven a Pilar como una buena opción que tiene naturaleza y todos los servicios”, analizó.
Azcuy por su parte avanza con su primer emprendimiento fuera de Caballito: desarrollará un proyecto en Nordelta. “El producto de calidad como antídoto a los malos ciclos. Si tenés un producto bueno, acomodás el precio un poco y vendés igual”, aclaró Azcuy.
10- ¿Se consolida la vuelta a la ciudad?
El alto caudal de tránsito y la vuelta a la presencialidad reafirma la tendencia. Molina detalló que la demanda en barrios cerrados bajó entre un 48% y 70%, dependiendo si se habla del corredor sur o norte. Es decir, la vida en la ciudad vuelve a estar en el eje de la demanda. Álvaro García Resta, secretario de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Buenos Aires cuantificó que nueve de cada diez argentinos viven en ciudades y adelantó el potencial del microcentro. Hay dos ejemplos de reconversión de oficinas a residencias: los edificios Tornquist y Del Plata. “El primer paso fue generar oferta, luego vendrá el desafío de la demanda de uso permanente”, relató.
Los multifamily son una oportunidad de inversión
11-¿Dónde hay oportunidades de inversión en el interior del país?
La Patagonia vive un gran momento porque dejó de ser un destino estacional. “Hay demanda y oferta con tickets desde US$120.000 por un departamento con un dormitorio con una renta piso de siete por ciento anual”, respondió Daniela Aiello, socia de Finca Sur Gestión Inmobiliaria. Lucas Salvatore, presidente de Idero, una empresa que construye viviendas a partir de una estructura con alma de acero puso sobre la mesa otro destino: Añelo en Vaca Muerta, Neuquén. En esa localidad que tiene un déficit de 50.000 camas, el empresario desarrolla proyectos que le alquila a empresas para sus empleados: tenemos contratos en dólares por diez años. “La renta arranca en 8% para unidades de 60 m² y dos dormitorios de US$120.000″, detalló.
12-¿Cuáles son los barrios más demandados?
“Caballito, Recoleta, Palermo, Villa Crespo y Saavedra son los más buscados”, detalló Molina. “En Caballito hay un nicho inexplorado con una demanda con poder adquisitivo que construía casas en barrios cerrados de zona sur de 1500 metros cuadrados pero vivía en departamentos chicos, feos, amontonados”, coincidió Azcuy que vende a un promedio de US$3100/m².
Caballito, Recoleta, Palermo, Villa Crespo y Saavedra son los más buscadosSantiago Filipuzzi - Santiago Filipuzzi
13-¿Cómo serán las ciudades del futuro?
“Con la adopción de la inteligencia artificial van a ser ciudades inteligentes en donde tengamos muchos algoritmos que permitirán la solución eficiente de varios problemas que tenemos, como los logísticos”, respondió Rebeca Hwang, general partner de Kalei Ventures. La especialista señala que estas smart cities se diseñaron muchos años atrás y las visiones de cómo pueden ser son diversas. “Con la adopción vertiginosa de la tecnología en la actualidad vamos a empezar a micro ecosistemas donde se pueden crear estos pilotos de un futuro cercano”, sintetizó.
14-¿Cuáles son los retos que plantean las ciudades de 15 minutos?
Carlos Moreno, el hombre que creó el concepto y que trabaja con la alcaldesa de París, Anne Hidalgo, afirmó que este es un punto clave para combatir el cambio climático. Aseguró que no se combate con tecnología sino cambiando la forma de vivir y planteó tres desafíos: la sostenibilidad, la creación de la economía de proximidad y darle a los barrios espacios públicos y alternativas para disminuir el peso de los autos y la reducción de largas distancias para ir al trabajo o actividades cotidianas. Estas tres máximas creó el concepto hoy conocido como “ciudad de 15 minutos”, que según contó también sigue al pie de la letra el dicho de la célebre urbanista Jane Jacobs: “Una ciudad tiene vida cuando cada habitante tiene la libertad de elegir lo que quiera hacer sin tener que subirse a un auto para lograrlo”.
Lucas Salvatore (IDERO) en el Summit de Real Estate
15- ¿Qué es el neonomadismo, la nueva tendencia del sector?
La flexibilidad es una premisa clave para quien construye un emprendimiento. Un ejemplo concreto es la redefinición del proyecto que tuvo que hacer Eduardo Costantini en el terreno que planeaba construir en la tierra que había comprado en Catalinas. Ahora avanzará con un proyecto residencial basado en el concepto del paradigma de la vida en movimiento.”Los edificios no se piensan más como residencial ni de oficinas, son espacios para ser vividos que pueden atraer a gente extra de su radio de influencia y que busca una vida en expansión con buenas vistas y amenities”, sintetizó De la Serna.
16- ¿Cuál es la influencia de los espacios en las emociones de las personas?
“Hay una comunicación entre los espacios y la persona que está en nuestro inconsciente y a veces olvidamos los recuerdos que traen”, explicó Larissa Del Río, la psicóloga que estudia como los espacios afectan las emociones, y aclaró que “no hay colores mejores ni peores que otros, la clave es elegir los tonos que evocan memorias positivas”.
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