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Un fenómeno inesperado que anticipa la cuarta ola de migración hacia los barrios cerrados

La Nación.


La pandemia cambió el chip y, tras una explosiva demanda de propiedades en las afueras de la ciudad, el fenómeno se aplacó con la vuelta a la normalidad. Hoy la postal es otra: de manera silenciosa, resurge la tendencia de emigrar al verde. Un fenómeno que trae otro inesperado: el desarrollo de nodos urbanos en ciertos puntos de la provincia de Buenos Aires, polos con todos los servicios que se necesitan para vivir a solo cinco minutos de casa. “Las zonas se están cercando y se están generando barrios como los de la Capital Federal, pero en las afueras”, describe Gonzalo Urdapilleta, director de la inmobiliaria homónima con foco en Pilar. La proliferación de colegios y de comercios en cercanías de los emprendimientos privados terminaron de convencer a los que venían imaginando una vida lejos del caos.


La diferencia con los tiempos de Covid es que, esta vez, los compradores son más genuinos y no buscan desesperados huir del centro para sentirse libres. Hoy, la decisión es más pensada y meditada. De hecho, muchos de los que dan el paso están dispuestos a esperar años para construir y cumplir el sueño.


Los agentes inmobiliarios ya hablan de "la cuarta migración hacia los barrios cerrados”. La primera fue a partir de 1996, tiempos en los que el crédito bancario y la mejora en los accesos Oeste y Norte y en las autopistas La Plata y Ezeiza incentivó una oleada de mudanzas hacia emprendimientos ubicados más allá de la General Paz. En esa década, la población de Pilar creció 60% y la de Ezeiza, 57%, según los datos del censo. La segunda migración se dio con la crisis de 2001, cuando el aumento del dólar bajó el costo de construcción en esa moneda y quienes tenían ahorros aprovecharon la oportunidad. La tercera fue en 2020: las casas se alquilaban en dólares a precios desorbitantes y los lotes, en algunos casos, hasta multiplicaron por diez sus valores ante la enorme demanda para instalarse en el verde. Hoy otro es el fenómeno: no existe una fiebre por vivir cerca de la naturaleza, hay una elección pensada que se extiende, sobre todo, entre jóvenes. Los protagonistas de la próxima ola deciden a conciencia una forma de vida más social, con amigos y padres del colegio en el mismo barrio privado, partidos de tenis y asados entre semana. “Es una inmigración real. Antes de la pandemia, de un grupo de diez amigos, dos o tres vivían en las afueras, hoy son seis o siete, y el número va en aumento”, agrega Urdapilleta.


Natasha Elliot se fue a La Pampa en tiempos de encierro por las restricciones sanitarias y nunca más volvió a Palermo. Luego, alquiló una casa en Pilará y ahora, con su familia, compró un terreno para construir su casa. “Siempre fui muy urbana, pero descubrí que era posible otra forma de vida”, relata la mujer madre de cuatro hijos y dueña de la tienda de objetos Sentido. Emprendedora, Natasha también se animó a abrir en Pilar una sucursal de su local de deco ubicado en pleno Palermo. “Me organicé y me di cuenta que podía manejar todo en forma virtual”, sintetiza. En los primeros meses, extrañó el ruido. Hoy ya no.


Inversión a futuro y refugio

Si bien el fenómeno no es masivo, sorprende sobre todo por el contexto en el que se da: en un año de elecciones presidenciales en el que además se descuenta la devaluación del peso, períodos en los que el mercado inmobiliario suele paralizarse. Los brokers inmobiliarios buscan explicar lo que está pasando. “La demanda es robusta y se combina con los que invierten en el futuro. Miran a través de la pared de este ciclo político y compran activos reales como refugio de inversión”, analiza Gonzalo de la Serna, CEO de Consultatio, la empresa desarrolladora de Nordelta y Puertos. Para dar una idea más precisa del fenómeno: durante el primer semestre del año, la firma lanzó dos barrios, uno en Nordelta (Silvestre) y otro en Puertos (Orillas). Cada uno de 100 lotes de entre US$150.000 y US$250.000. En ambos casos, vendieron todo en el plazo de una semana. De la Serna revela otro factor que podría jugar a favor. En números, el costo de construcción está “estable en el último año y 10% por debajo de la década”. Es decir, por ahora, construir sigue siendo un buen negocio.

El proyecto Puertos crece con más barrios y se consolida en Escobar

El aumento sostenido de la densidad poblacional en zonas suburbanas es una tendencia mundial. "El concepto de desarrollos mixtos hace referencia a emprendimientos de usos múltiples con viviendas, oficinas, estudios profesionales y locales, pero que también ofrecen espacios comunes abiertos como plazas, anfiteatros, juegos para niños y recorridos comerciales", define Federico Gagliardo, CEO y fundador de Vitrium Capital, la desarrolladora que construyó Puerto Caamaño en el kilómetro 45 de la Panamericana ramal Pilar. Gagliardo recuerda que hace 30 años solo había algunos barrios cerrados con centros comerciales de escala aislados. "Cuando uno se alejaba de la ciudad, el concepto de barrio iba desapareciendo paulatinamente, desarmando así el tejido social natural de las zonas urbanas", relata.


Una foto diferente a la actual en la que los complejos de usos mixtos recrean una experiencia social urbana que se había perdido. “Sin promoción, realizamos una preventa de un proyecto nuevo para adelantarnos a las elecciones y vendimos 62 lotes en apenas un día”, detalla sorprendido Mariano Galeazza, socio de Desarrollos Norte. Se refiere a Verona Pilar, un emprendimiento ubicado a 700 metros del kilómetro 47 de la Panamericana ramal Pilar. El proyecto tiene 181 lotes de 600 a 800 metros cuadrados, que se venden entre US$70.000 y US$130.000 con opciones de financiación hasta en 36 cuotas. Galeazza busca replicar el éxito de Azzurra Tortugas, el primer barrio de la desarrolladora ubicado en el kilómetro 38 de la Panamericana ramal Pilar: lo lanzó en plena pandemia y ya está vendido en un 95%. “Compra gente que conoce la zona y que sabe que el mismo terreno en un proyecto consolidado cuesta US$180.000”, profundiza.


“Hoy, la venta de lotes en barrios cerrados vive un boom”, resume Martín Boquete, director de Toribio Achaval, quien hace dos semanas vendió en una hora el 90% de los lotes de Aluen, un barrio cerrado de zona sur. En una fila virtual similar a la que hacen los fanáticos de la música para los recitales, 62 compradores accedieron a su parcela de tierra y dejaron solo ocho terrenos vacantes de los 70 que se comercializan en esta instancia del proyecto. Lo más curioso del récord es que no son tierras que se venden a precio de remate. Se trata de tickets que arrancan en los US$50.000, un valor con el que podría comprarse un monoambiente en un barrio medio de la ciudad. “La gente empezó a entender que pronto habrá escasez, y compra”, analiza Galeazza, que vendió Azzurra Tortugas en tiempo récord: ya hay gente viviendo y 60 casas en construcción. “En lo que va del año, vendimos más de 70 lotes, 15 de ellos dan a la laguna, a valores entre US$ 400.000 y US$450.000. Solo nos quedan 13 al agua”, detalla.


Galeazza reconoce como motor de la demanda la oferta educativa en las inmediaciones, donde funcionan los colegios St. Catherine’s Moorlands School, Godspell, Oakhill School, Bede's Grammar School y Lincoln College. Oferta educativa, vida social y servicios Mariano acaba de cumplir 40 años y el cambió de década lo impulsó para dar el paso. Quiere mudarse junto a su esposa y a su hijo de dos años a un lugar rodeado de naturaleza, vida deportiva y social. Compró un terreno en Azzurra para empezar a construir el año que viene e instalarse en 2025. "Pese a la incertidumbre económica, elegimos apostar a un proyecto familiar", cuenta Mariano, que es empresario y vive en Saavedra. Desde que cerró la operación, ya se enteró que dos familias conocidas van a vivir en el mismo barrio. "Esta particularidad de que vaya mucha gente de nuestra edad nos gustó mucho por nosotros y para que nuestro hijo se desarrolle en contacto con otros chicos", dice. La mayor ventaja que encontró fue la cercanía de comercios y, sobre todo, de escuelas. "Buscamos un lugar con seguridad y con espacios verdes, pero lo más importante era que hubiera colegios en la zona, es más, ya sabemos a qué jardín lo vamos a mandar", comenta. “Soy de Mar del Plata y necesitaba el contacto con el agua”, explica Agustina Echegoyen, quien se mudará, junto a su marido, a un terreno en Azzurra cerca de la laguna.


Durante la pandemia dejaron Palermo y se trasladaron a un departamento alquilado en un barrio cerrado. La nueva vida les cerró tanto que ahora van por más: construirán su vivienda y allí piensan hacer home office: ambos son coach. “Sueño con dar clases de yoga en el estudio que tengo planeado hacer en mi nueva casa”, agrega Agustina, que disfruta su embarazo de cuatro meses.


Esteban Edelstein Pernice, socio de la inmobiliaria Castex, asegura que los emprendimientos empiezan a venderse antes de lanzarse. “En septiembre, colocamos los primeros 30 lotes de la tercera etapa de La Alameda Plazas, un proyecto sobre la ruta 58 en el corredor Canning-San Vicente con lotes desde US$29.000”, detalla. Ahora encara el lanzamiento de Open Pilar en el kilómetro 56,5 de la Panamericana con laguna cristalina y lotes desde los US$60.000. “Cuando el dólar se mueve, generalmente se para todo. Pero cuando se estabiliza y el desarrollador, que vende parte en pesos y parte en dólares, todavía no copió el ajuste del dólar en la parte de pesos ajustada por CAC [índice de la construcción], los compradores se lanzan fuerte a aprovechar la ventana de oportunidad antes de la suba”, analiza Horacio Benvenuto, gerente general de Izrastzoff Compañía Inmobiliaria, quien hace poco más de un año lanzó Almahue en el kilómetro 47,5 de la Panamericana. Ya vendieron más de 270 de los 297 terrenos con tickets que oscilan entre los US$82.000 y los US$163.000. “Más del 70% son usuarios finales, de entre 27 y 45 años”, describe. La mudanza no es inmediata, en muchos casos, los compradores, deben esperar por lo menos un año para arrancar la construcción de sus casas. “Van por sus sueños”, insiste Urdapilleta y como ejemplo resalta el caso de Estancia Carabassa en el kilómetro 56 de la Panamericana: hace un mes y medio, en solo una semana, se vendieron 260 lotes de entre US$60.000 y US$80.000.


“De locos”, reconoce el bróker. “Recibimos muchas consultas del exterior porque la Argentina está barata, además de familias jóvenes que quieren cambiar de vida y ven a Pilar como una buena opción que tiene naturaleza y todos los servicios”, analiza Rodrigo Silva Nieto, CEO de Pilará, el proyecto con seis barrios consolidados que en septiembre del año pasado lanzó Tibury, con 135 lotes de entre US$100.000 y US$150.000, que está un 90% vendido. Hace pocas semanas comenzó a vender en La Tartana, que será lanzado oficialmente en octubre “La incertidumbre generada por el resultado de las PASO ralentizó la demanda, pero siguen las consultas”, explica el CEO. El verde, la infraestructura deportiva, la cercanía a paseos comerciales y la cantidad de colegios en las inmediaciones son los drivers que los clientes no negocian.Los espacios de coworking también empiezan a ser fundamentales. “Es llamativo que haya gente comprando cuando en otros momentos electorales se congelaba el mercado”, coincide Gustavo Iglesias, director de la inmobiliaria Gabriela Iglesias con propiedades en corredor Bancalari.


Nordelta merece un análisis aparte. Un submercado en el que casi no queda oferta y las reventas de los terrenos de 1000 metros cuadrados se venden a US$400.000, aunque hay casos aislados con ubicaciones muy premium y vistas únicas a lagos y al golf de 1500 metros que cotizan a US$1,5 millón. Puertos, el otro barrio de Eduardo Costantini, ubicado en el nuevo Escobar, disfruta de las bondades del viento de cola del mercado. Orillas, el último lanzamiento de más de 430 lotes, también se vendió a toda velocidad. “Los lotes recién se entregarán en dos años, pero la gente compra como resguardo de inversión porque además, hasta ese momento, no genera gastos debido a que no se pagan expensas”, explica Mariano Monteverdi, director del área residencial de Puertos de L.J Ramos.


Pilar, en ascenso Pilar apunta a convertirse en una zona estrella. En los últimos años, había quedado relegada por el crecimiento del corredor Bancalari, el nuevo Escobar y la zona de Villanueva. Hoy, las áreas comienzan a “cercarse”. No es lo mismo vivir en el kilómetro 38 que en el 56, pero cada área tiene su propio público. Los brokers delimitan tres zonas de desarrollo muy marcadas: la del kilómetro 38 , la del 46 y la del 56. El lugar atraviesa un proceso de cambios. Uno de los grandes proyectos apunta a que más de 200 hectáreas de zona rural se puedan destinar a proyectos inmobiliarios que abastecerán la gran demanda de viviendas, si se avanza en un nuevo código. “Esto trae más servicios, más entretenimiento, más colegios y las universidades también tienen propuestas fuertes”, asegura Mariano Braun, socio de la desarrolladora Micelio, que ya vendió el 90% de los lotes a un promedio de US$48/m2 de su proyecto Cardano, el barrio cerrado ubicado en la ruta 28, a 10 minutos de la Panamericana. “Es un lugar donde se respira mucho campo y eso es lo que la gente busca”, indica Braun, quien lanzará también departamentos ante la enorme demanda.


En la misma línea, Boquete afirma que, sin realizar el lanzamiento, recibe una ola de consultas por los departamentos de Bosque Tortugas, el emprendimiento con unidades desde US$110.000 hasta US$500.000 Según Gustavo Hernández Siri, abogado especialista en desarrollos urbanísticos, Pilar ingresó en lo que se denomina la “Ciudad Moderna”. En ese sentido, Benvenuto, de Izrastzoff Compañía Inmobiliaria, considera que la principal consecuencia del nuevo código será la conversión de zonas rurales en urbanas. “Es muy importante para el mercado inmobiliario, ya que lo favorece en gran medida porque hace viable económicamente tierras que antes eran impensadas para crear nuevos barrios y condominios”, explica. En Canning Valley, como denomina la comunidad a la zona compuesta por los municipios de Ezeiza, San Vicente, Esteban Echeverría y Presidente Perón, el crecimiento inmobiliario, cultural y social no deja de sorprender. “Hace 25 años había 8000 habitantes y hoy alcanza casi los 100.000, de target clase media y media alta, algo que era inesperado”, destaca Damián Garbarini, director de DG Negocios Inmobiliarios. Los terrenos en barrios cerrados se revalorizan en dólares y los desarrolladores afirman que no es una moda.


“Es el segmento de mayor crecimiento del mercado inmobiliario. La demanda es real y el récord de construcción de casas en los emprendimientos genera que se desarrollen más rápido y, como consecuencia, los precios suben”, analiza Mariano Otálora, de Sat Group, que avanza con La Magdalena en Canning, que está en pleno lanzamiento de la sexta etapa del Barrio Blue, con lotes desde US$53.000. El boom se siente en todas las zonas. Los barrios cerrados, y especialmente los recién lanzados, atraviesan un “verano” al margen de una macro convulsionada, sin descuidar factores claves como el acceso, la ubicación, la financiación y la oferta de servicios para simplificar el día a día de los que decidieron un cambio de vida

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