Reportes Asia.
La economía de China ha crecido enormemente en las últimas décadas, convirtiéndose en la segunda más grande del mundo. El floreciente sector inmobiliario siempre ha contribuido al progreso económico de China. Durante la última década, el sector inmobiliario de China ha dependido persistentemente de altos niveles de propiedad, aumentando la proporción a través de una variedad de tácticas para lograr el crecimiento de activos y empresas.
La mayor corporación inmobiliaria de China tiene una relación activo-pasivo que supera el 80%. Como resultado, históricamente ha planteado una crisis inmobiliaria en el país. Sin embargo, uno de los desafíos económicos y sociales más importantes que enfrenta el pueblo chino es la asequibilidad de la vivienda debido al alto costo de las casas, que es desproporcionado a sus salarios e ingresos.
Cuando se fundó la República Popular China en 1949, heredó el sistema inmobiliario de la Unión Soviética: el Sistema de Vivienda de Bienestar. En este sistema, el sector inmobiliario no está privatizado. Bajo este arreglo, todas las propiedades pertenecen a las agencias del gobierno. China presentó «el modelo de un tercio», un nuevo modelo inmobiliario, en la segunda fase (1978-1987). Bajo este modelo, las empresas estatales, el gobierno y los ciudadanos privados pagan los costos de construcción y mantenimiento de las nuevas viviendas.
Durante la tercera fase (1987-1991), el sector inmobiliario en China gradualmente ingresó al mercado. A algunas ciudades y provincias se les otorgó permiso para construir y realizar transacciones de tierras. «Además, el Fondo de Acumulación Pública de Vivienda (PAF), contribuido por los empleados y destinado a aliviar las cargas financieras de los empleadores, se lanzó en Shanghái y se extendió gradualmente a otras partes de China» (Fung-Hung Gay et al.: 73). Esto marcó la mejora continua de la infraestructura de vivienda en China.
Bajo la cuarta fase, de 1992 a 1997, la industria inmobiliaria de China se expandió significativamente. Después del establecimiento de zonas de desarrollo económico en muchas regiones chinas en 1992, se relajaron las regulaciones sobre el uso de la tierra y se fundaron una enorme cantidad de negocios de servicios inmobiliarios relevantes, como empresas de gestión de propiedades y corredurías. La fase cinco comenzó en 1998 con un aumento en los precios de las propiedades en el sector inmobiliario de China. El sistema de vivienda de bienestar iba a ser eliminado por el gobierno, y un sistema planificado de «bienestar» se transformó en un sistema de subsidios para viviendas.
Según informes, en la década de 1990, China completó el proceso de mercantilización de los bienes raíces, junto con las reformas de mercado que Pekín había adoptado en la década de 1980. Durante este período, el mercado inmobiliario de China entró en una era de prosperidad sin precedentes. Fue durante esta fase que Evergrande ingresó al mercado inmobiliario chino.
Génesis de Evergrande
Evergrande fue una empresa desarrolladora de propiedades en China, con la segunda mayor cantidad de ventas y fue fundada por Hui Ka Yan en 1996. La compañía tiene su sede en el distrito de Nanshan, Shenzhen, China. Inicialmente, el Grupo China Evergrande era conocido como Grupo Hongda.
Con más de 3,000 proyectos en China, un área total gobernada de más de 509 millones de metros cuadrados y un área total contratada de más de 812 millones de metros cuadrados, Evergrande Property Services Group, un gigante de la industria de gestión empresarial en China, ha estado proporcionando servicios de propiedad a aproximadamente 3.3 millones de propietarios en China durante más de 20 años.
Según la compañía, opera bajo el lema de “Servicios conscientes y compañerismos sinceros”. En octubre de 2009, según el Wall Street Journal, la compañía realizó una oferta pública inicial en la Bolsa de Valores de Hong Kong, recaudando 722 millones de USD.
A medida que la economía de China comenzó a expandirse a uno de los ritmos más rápidos del mundo, el aumento en los niveles de ingresos disponibles resultó en un auge en los precios de la vivienda. Como se muestra en la figura a continuación, los precios de los bienes raíces aumentaron a un ritmo acelerado, lo que resultó en una crisis de asequibilidad.
Después de desempeñarse consistentemente durante dos décadas, el grupo de desarrolladores se convirtió en la compañía inmobiliaria más valiosa del mundo ($39.28 mil millones) en 2018, según informó el canal de noticias Xinhuanet. Sin embargo, no fue inmune a las fluctuaciones en los mercados inmobiliarios globales. A medida que China emprendía su viaje en el siglo XXI, mejoró enormemente su fuerza nacional general. Surgió como la segunda potencia mundial en términos de poder económico.
Según un artículo escrito por CKGSB Knowledge, desde 2005, el margen de beneficio neto de la industria inmobiliaria ha sido solo del 10%, el Retorno sobre el Patrimonio fue del 11% y el Retorno sobre el Capital de Inversión fue apenas del 5.7%. El hecho de que la tasa de rotación de inversión fuera solo del 45% explica la razón por la cual los beneficios netos eran tan bajos como el 10%. Los desarrolladores compraron hasta 4.2 mil millones de metros cuadrados de tierra desde 2001 hasta 2011.
En el mismo período, el área total de viviendas completadas fue de 6.5 mil millones de metros cuadrados. Suponiendo que la proporción promedio de superficie construida (tamaño de la tierra en relación con el área construida) sea 2.5 en 100 ciudades de China, por cálculo, la tierra que los desarrolladores poseían debería haber sido de 2.6 mil millones. Esto significa que estaban acumulando 1.6 mil millones de metros cuadrados de tierra. Esto se debió en gran medida a las opciones de financiamiento bajas, como se explica más adelante en el artículo.
Además, el Ministerio de Tierras y Recursos publicó un conjunto de regulaciones para prevenir la acumulación de tierras entre 2000 y 2008. Las regulaciones establecían que las empresas inmobiliarias serían gravadas con una tasa equivalente al 20% de la tarifa de transferencia de tierras si la tierra quedaba sin desarrollar durante un año y que el estado tendría derecho a reclamar la tierra sin pagar compensación si permanecía sin desarrollar durante dos años. Debido a políticas poco favorables y presiones del mercado, Xi Jinping heredó un sector inmobiliario débil, defectuoso y desequilibrado en 2013.
En este contexto, el documento estudia cómo se desempeñó el sector inmobiliario durante la era de Xi y qué llevó al colapso final del grupo Evergrande.
Era de Xi-Jinping
Xi Jinping ha servido como secretario del Partido Comunista Chino (PCC) desde 2012 y como presidente de China desde 2013. La década bajo el liderazgo de Xi, desde 2012 hasta 2022, fue crucial. Desde que el presidente Xi asumió el poder, la economía de China ha crecido exponencialmente.
De 1980 a 2021, el PIB de China ha crecido a una tasa promedio del 10% y desde que Xi asumió el poder, el PIB casi se ha duplicado, de $8.53 billones a $17.73 billones. Se centró en la campaña para modernizar el ejército en China, lo que principalmente llamó a un crecimiento militar más rápido. Uno de los movimientos clave fue la estricta “política de cero COVID”, que afectó la tasa de desempleo junto con los confinamientos.
Según NBC News el 22 de octubre de 2022, por Jennifer Jett, JoElla Carman y Alex Ford, durante el tiempo de Xi, se considera que las relaciones entre Estados Unidos y China están en su punto más bajo desde que los dos países establecieron relaciones diplomáticas en 1979.
Política poblacional, demografía y auge de las ciudades fantasmas
Según la Oficina Nacional de Estadísticas de China en enero de 2024, la población china muestra una tasa de crecimiento anual del -0.15% en 2023. A partir de 2023-24, China ahora es el segundo país más poblado después de India. La “política de un solo hijo” de China fue un factor importante en la disminución de la población. La población dependiente de China es aproximadamente del 46% según el séptimo censo nacional de población china de 2022. La demografía del país ha causado un aumento de las ciudades fantasmas, haciéndolas más prevalentes en todo el país. El riesgo estructural en China compromete las perspectivas económicas a largo plazo.
A medida que la demanda efectiva de viviendas disminuía, los gobiernos locales continuaron vendiendo grandes cantidades de terrenos residenciales y comerciales bajo la administración emprendedora del PCC, lo que resultó en una oferta excesiva en relación con la demanda real. El auge inmobiliario chino resultó en valores de propiedades más altos, lo que a su vez alentó a los desarrolladores a construir más infraestructura. Sin embargo, la demanda ha caído drásticamente recientemente debido al crecimiento poblacional decreciente y al rápido envejecimiento de la población, el aumento de los precios de la vivienda, la baja confianza de los consumidores en la economía y el lento crecimiento económico.
Además, todo esto resultó en una rápida urbanización bajo un modelo insostenible, creando desigualdad tanto dentro como entre las regiones. Las estadísticas de empleo juvenil de China pintan un cuadro contradictorio. La tasa de desempleo juvenil ha alcanzado cifras de dos dígitos, pero también existe una tendencia conocida como “tang ping”—una palabra china para individuos que trabajan intermitentemente para poder perseguir sus intereses. Evitan la carrera de empleos corporativos, dice el Sr. Balasubramanian C, un observador de China y miembro investigador sénior del Centro de Estudios de Seguridad Nacional en Bangalore.
Con una población en disminución y una demografía desfavorable, el sector inmobiliario se ha convertido en el talón de Aquiles del país. Economistas y analistas chinos temían las políticas administrativas aislacionistas de Xi Jinping porque creían que cerrar las brechas legales impactaría negativamente en la economía. La falta de datos necesarios sobre cualquier aspecto de la economía china ha impedido que las pequeñas y medianas empresas accedan al mercado.
Covid y la crisis de Evergrande
Al inicio de la pandemia en 2019, los ingresos promedio del grupo Evergrande aumentaron, pero también lo hicieron los costos generales. Así, sus beneficios netos disminuyeron, como la mayoría de las empresas inmobiliarias en ese momento. Las obligaciones aumentaron y los precios de las acciones, los dividendos y también el beneficio bruto se redujeron significativamente después de mediados de 2021.
La gran brecha en el flujo de caja también llevó a la gran caída de Evergrande durante COVID-19. En 2021, el informe provisional de Evergrande mostró 1.97 mil millones de yuanes en pasivos. En la mañana del 21 de marzo, la Bolsa de Hong Kong anunció que China Evergrande, Evergrande Auto y Evergrande Property se suspendían oficialmente de la negociación a las 9:00 a.m. La compañía incumplió sus pagos en 2021. Tenía alrededor de $300 mil millones en deuda. Esto marcó el cierre final de Evergrande.
Riesgo financiero
Desde el año 2020, los síntomas eran claros, la relación activo-deuda del Grupo China Evergrande se mostró en torno al 85%. El Grupo había superado su línea de peligro de relación activo-pasivo, que se sitúa en el 80%. Mantener una relación activo-pasivo entre el 60% y el 70% tiene más sentido cuando se observa desde el punto de vista del sector inmobiliario por sí solo.
No obstante, la relación activo-pasivo del Grupo China Evergrande es mucho mayor de lo que se considera razonable para el sector inmobiliario. Por lo tanto, era evidente que el coeficiente de apalancamiento financiero del Grupo China Evergrande es alto y que tanto su solvencia a corto como a largo plazo son frágiles.
Riesgo de flujo de efectivo
El flujo de efectivo negativo de las actividades de inversión del Grupo Evergrande en 2019 sugiere que el negocio puede haber perdido dinero en malas inversiones. Los ingresos por ventas del Grupo Evergrande son menores que sus costos, sus actividades operativas han estado utilizando efectivo de manera constante en los últimos años, poniendo sus operaciones en riesgo. Esto se refleja en el flujo de efectivo neto negativo de las actividades operativas.
Sin embargo, el flujo de efectivo neto de las actividades de inversión del Grupo Evergrande de 2017 a 2020 fue negativo, y el flujo de efectivo neto de las actividades operativas alternaba entre positivo y negativo, lo que sugiere que el Grupo Evergrande gastará los fondos acumulados antes. Era evidente que había una mayor probabilidad de que el Grupo China Evergrande no pudiera devolver sus deudas cuando vencieran.
El trabajo más notable de Xi Jinping fue la introducción de la política de las tres líneas rojas en agosto de 2020. La política arrojó luz sobre el sector inmobiliario, que comprende las siguientes proporciones:
a) Alta relación efectivo-deuda a corto plazo – Durante más de una década, la economía china ha estado impulsada por la deuda, mientras creaba una ilusión de prosperidad. En palabras simples, tienen más deuda o préstamos que efectivo disponible en mano. Cuanto mayor sea la escala de la empresa, más fácil era para ella pedir prestado, y más rápido se desarrollaba, a pesar de la alta deuda. Debido a este modelo de negocio impulsado por la deuda, las nuevas reglas dificultaron que las empresas tuvieran una relación efectivo-deuda a corto plazo de 1:1. En palabras simples, por 1 yuan chino de efectivo que posee una empresa, una empresa podría tomar un préstamo/deuda de 1 yuan chino, no más que eso. Esto se hizo para alentar a las empresas a ser más “impulsadas por las ganancias”, ya que ahora las empresas no podían pedir prestado como antes.
b) Relación de endeudamiento neto de menos del 100% – También conocida como la “relación deuda-capital”, que mide cuánto de las operaciones de la empresa están financiadas por deuda en comparación con su capital. Una relación de endeudamiento neto ideal entre 25-50% indica una mejor relación con los accionistas. Simplemente significa depender del capital de los accionistas para la financiación, en lugar de pedir prestado, reduciendo la carga de la deuda. Cuanto menor sea la relación, mejor se desempeña la empresa durante una crisis financiera, simplemente jugando a lo seguro.
c) Relación pasivo-activo de menos del 70% – También conocida como relación de solvencia, que mide cómo los activos de la empresa están compuestos por pasivos. Una relación pasivo-activo ideal se encuentra entre 0.3-0.6. Una relación más alta indica que una mayor parte de los fondos de la empresa es un pasivo o una carga que debe ser reembolsada y no la poseen. La política con una relación baja asegura el control de la compra excesiva de tierras, porque más tierra significa más apalancamiento. Comprar tierra ahora necesitaba más investigación, habilidades y juicio sobre qué tierra necesita más inversión. Esto tenía como objetivo reducir la deuda en el mercado inmobiliario.
En 2019, la relación de endeudamiento neto era de 1.4, que estaba fuera de los límites y la relación pasivo-activo era del 75%, que también estaba fuera de los límites. La relación promedio de efectivo a deuda a corto plazo era de 1.3, que estaba dentro de los límites de las tres proporciones. Estas medidas se implementaron para monitorear y reducir la cantidad de deuda en el sector inmobiliario. La deuda en el sector inmobiliario podría haberse elevado debido a las siguientes razones.
Según los datos publicados por el Instituto de Investigación Inmobiliaria E-house de Shanghai, en 2020 la relación precio-ingresos en las ciudades de primer nivel de China es de 26.6, mientras que el promedio es de 13.4. En segundo lugar, a medida que más personas se trasladan a áreas urbanas, la tasa de urbanización aumenta, haciendo que la demanda sea mayor que la oferta en el mercado de propiedades, lo que lleva a un aumento de precios. Estos altos precios de las propiedades han llevado al efecto de desplazamiento en el consumo. Las empresas y los consumidores quedaron altamente apalancados, lo que resultó en grandes cantidades de deuda.
Después de la implementación de la política de las tres líneas rojas, la actividad del consumidor se enfrió ya que las crisis en el sector inmobiliario se expusieron. Esto también vino como un golpe para el sector Evergrande. Esta también fue una de las razones del surgimiento de “ciudades fantasmas” (como se mencionó anteriormente), en las cuales cientos de nuevas ciudades produjeron un excedente de viviendas que permanecieron infrautilizadas (Marcinkoski, 2015). Sin embargo, hubo muchos factores que explican el fracaso de Evergrande.
Causas de los riesgos financieros para Evergrande
El financiamiento de Evergrande se estaba volviendo más desafiante debido a la modificación en las políticas de gestión del financiamiento inmobiliario. La relación activo-pasivo, la relación de deuda neta y la relación efectivo-deuda del Grupo Evergrande no seguían los estándares de la industria.
Las leyes de políticas establecían que el Grupo Evergrande no estaba permitido a asumir más deuda en el próximo año. Esto no solo restringió la cantidad de préstamos bancarios y bonos que el Grupo Evergrande emitió, sino que también aumentó los costos de financiamiento, lo que provocó que el riesgo de liquidez de Evergrande aumentara más rápidamente.
Competencia intensa, márgenes de beneficio de producto bajos y altos costos de financiamiento
La política de “no especulación en vivienda”, la competencia severa en la industria y la eficiencia de ventas de productos más lenta han contribuido a la rentabilidad más débil del Grupo Evergrande. Los productos tampoco se vendían lo suficientemente rápido, el inventario creció y la rentabilidad de la empresa disminuyó debido a los márgenes de beneficio bajos. El riesgo de liquidez aumentó como resultado de la calidad de los activos en declive, lo que dejó los gastos operativos incapaces de ser pagados normalmente.
Estrategia de diversificación irrazonable consume recursos y aumenta la relación de deuda
Debido a la diversificación desordenada de su estrategia de desarrollo variada, que requería gasto de capital a largo plazo para sostener fusiones y adquisiciones, las industrias del Grupo Evergrande tenían correlaciones bajas entre sí. Debido a la incapacidad de capitalizar los efectos sinérgicos de la diversificación, los sectores variados del Grupo Evergrande estaban principalmente en estado de pérdida, lo que requería financiamiento continuo para apoyar el crecimiento de la empresa en el negocio inmobiliario de Evergrande. Para adquirir dinero para la diversificación, el Grupo Evergrande tuvo que utilizar todos sus recursos actuales, lo que aumentó su relación de deuda y su riesgo de liquidez.
En 2021, la empresa quebró, y su deuda total se estimó en $300 mil millones. En junio de 2022, la empresa recibió una notificación de demanda en Hong Kong por parte de uno de sus inversores. El negocio de desarrolladores de propiedades recibió siete extensiones que totalizaron dieciocho meses por parte del tribunal en Hong Kong. Posteriormente, al Grupo China Evergrande se le pidió que se liquidara por la jueza Linda Chan, en diciembre de 2023.
Desde su creación en 1998, Evergrande ha sido un jugador prometedor en el panorama inmobiliario de China. Sin embargo, las políticas financieras defectuosas y un enfoque gubernamental desfavorable fueron el golpe final.
Nota: este es un artículo republicado del medio «Defence, Research and Studies» a través de un acuerdo de cooperación entre ambas partes para la difusión de contenido periodístico. Link original.
Comments