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Uruguay resulta un destino sumamente tentador para los negocios de argentinos, uruguayos y chilenos que buscan un resguardo de sus ahorros. Con distintos grados de avance y diferentes opciones de inversión los proyectos inmobiliarios se multiplican en ciudades como Montevideo, Punta del Este y Colonia generando el entusiasmo de muchos argentinos por colocar su dinero en distintos emprendimientos de real estate en el país vecino.
Entre muchos de los factores que contribuyen a este interés que está revalorizando zonas que hasta hace poco no tenían demasiado movimiento inmobiliario, se destacan la estabilidad económica y política de Uruguay, la proximidad geográfica y cultural con nuestro país y la calidad de vida. Sin embargo, los principales incentivos son, básicamente, la seguridad jurídica y los beneficios fiscales que aseguran muy bajos riesgos.
Políticas a largo plazo sin color partidario
Uruguay ha implementado políticas para atraer a extranjeros ofreciendo incentivos fiscales y facilidades en el proceso de inversión. Román Viñoly, CEO de Integrated Developments, cuenta que "la estabilidad política y la seguridad jurídica son fundamentales, así como la posibilidad de obtener la residencia fiscal en el país. Además, existen acuerdos bilaterales que favorecen la inversión y la doble tributación entre Argentina y Uruguay, lo que simplifica los aspectos fiscales".
Cuando se trata de personas físicas el beneficio es que pueden acceder de manera relativamente fácil, "a tener residencia fiscal lo que les permite una exoneración de impuestos en las rentas que obtengan por un período de hasta 10 años", explica Pedro Konrad, socio del Estudio Konrad.
Bajo el régimen de vivienda promovida, -cuya ley fue creada para facilitar el acceso a la vivienda, compra o alquiler promoviendo la inversión privada en viviendas de interés social mediante la asignación de exoneraciones tributarias- "se compraron más de 2.000 inmuebles en la última década y se la considera una inversión confiable y en caso de alquilarlas, se obtiene un 6% de rentabilidad anual en dólares".
Uruguay es un país en el que "Leyes como la de Vivienda Promovida que permiten beneficios fiscales como las exoneraciones de impuestos durante 10 años se mantienen más allá de los cambios de gobierno, lo cual favorece a inversores. También contamos con una inflación controlada y una estabilidad muy importante", indica Fabián Kopel, Director de Kopel Sánchez.
Costanera Village es uno de los proyectos que se desarrollan en el vecino país
En términos de destinos recomendados, son varias las regiones que resultan atractivas. Punta del Este sigue siendo un referente consolidado, con una infraestructura de calidad y su atractivo turístico internacional. Sin embargo, zonas emergentes con buena conexión y relativamente cerca de las grandes ciudades también se están destacando.
En relación a las tendencias emergentes, las propiedades con acceso a playas y servicios de calidad tienen una alta demanda. En el caso puntual de Montevideo, se trata de una ciudad que recibe muchos estudiantes y pasajeros de forma diaria, tanto por turismo o por negocios, lo que genera que las propiedades tengan una demanda permanente y por lo tanto, una buena rentabilidad a lo largo del año para el inversor.
Desde Kopel y Sanchez destacan que "la ciudad se encuentra en auge porque presenta una estabilidad económica que atrae a aquellos que buscan inversiones en ladrillo, una de las alternativas más seguras". En ese sentido, observan un mercado con muchas ofertas que promete gran movimiento tanto por parte de extranjeros como de compradores uruguayos, lo cual ofrece una perspectiva de que 2024 -a pesar de ser un año electoral- será bueno en términos inmobiliarios.
Pero además, desde julio de 2020 es posible obtener "la residencia fiscal con una inversión desde u$s90.000 para persona física lo que ha motivado a muchos argentinos la posibilidad de poner un pie en Uruguay", agrega Lucía Cánepa, socia de Cánepa & Cánepa Negocios Inmobiliarios con oficinas en Montevideo y Punta del Este. Las exoneraciones fiscales para desarrolladores e inversores en Uruguay "generaron movimiento en el mercado de tierras, en el de la construcción y en el de la propia venta; la ley de vivienda promovida facilitó esa inversión exonerando al comprador del ITP y del IRPF por 10 años, lo que hace que las rentas sean más atractivas. En Montevideo podemos decir que desde el centro hacia el este, todo tiene mercado, hay mucha demanda de alquileres".
El potencial del mercado inmobiliario del país oriental se derrama en varios productos: no solo en propiedades residenciales sino también en desarrollos turísticos y comerciales y esto es porque el abanico de proyectos que se están desarrollando en simultáneo es muy grande. Sin embargo, de acuerdo a los brokers consultados, Montevideo pica en punta y las zonas dónde el movimiento de alquileres es mayor con garantías de rentabilidad inmediata y constante a lo largo del año son Tres Cruces, La Blanqueada y Palermo Soho.
La mayor demanda en esos puntos geográficos de la capital charrúa está traccionada por mono ambientes o unidades con un dormitorio, la tipología más elegida por estudiantes o jóvenes que buscan estar cerca de las universidades o de sus trabajos. Por otro lado, opciones como Carrasco y Avenida de las Américas ofrecen departamentos más amplios pensados para familias o viajeros corporativos que buscan vivir en un lugar que tenga las comodidades de una casa. Por lo tanto, si lo que se busca es hacerse de una rentabilidad un poco más alta los especialistas sugieren apuntar a la inversión hacia estos productos.
Médano El Pinar, ubicado sobre la playa en Ciudad de la Costa, promete ser el edificio más sustentable de Uruguay
Un proyecto sustentable en el departamento de Canelones
Las afueras de la ciudad histórica también viven el incesante movimiento de los desarrollos inmobiliarios. Uno de ellos es Médano El Pinar, ubicado sobre la playa en Ciudad de la Costa. Se trata de una construcción con sello sostenible que promete ser el edificio más sustentable de Uruguay y de la región y que fue pensado desde el diseño para minimizar el impacto visual en sus alrededores y mejorar las condiciones naturales de su entorno. Los atributos sustentables del complejo residencial multifamiliar que demandó una inversión de más de u$s100 millones son los que garantizan hacer la diferencia en la rentabilidad sostenida.
"La producción fotovoltáica de 1.335 MWH por año, la captura de aguas pluviales, el aislamiento térmico y la ventilación cruzada en todo el edificio permiten acceder a un producto inmobiliario con gastos comunes proyectados a la mitad de los competidores y gastos de energía que pueden llegar a cero. Considerando el alto costo de energía en Uruguay, es una ventaja competitiva muy grande en cuanto a la rentabilidad de la inversión", señaló Román Viñoly.
Distrito El Globo, el ecosistema de negocios, arte y tecnología más innovador de la región
El masterplan incluye la restauración y puesta en valor de 6 edificios y tiene previsto abrir sus puertas este mes. El cronograma preveé que se vayan inaugurando de a tramos las distintas casas "y va a estar el 100% del distrito operando para diciembre de 2024", informa Nadina Rubinstein, gerenta de Desarrollo de Negocios de Distrito El Globo. Lo que está pronto a inaugurarse es el Restaurante, el Rooftop y la sala de conferencias y eventos del edificio Casa Globo, dentro del cual funcionará un hotel con 11 habitaciones.
Las 6 casas históricas que van a ser restauradas y que juntas dan identidad al mega desarrollo son: Casa Globo, Casa Solis -un café de especialidad con oficinas privadas y rooftop para eventos- Casa Colón, con un mercado en planta baja, un gimnasio en el primer piso y un rooftop para eventos y after office, Casa Rambla -extensión de Casa Globo con más espacios de cowork, hotel boutique y rooftop- y Parking Solis. Cada uno de los 6 edificios de Distrito El Globo va a contar con distintos formatos de venta de m2.
"Estamos comenzando con la comercialización del edificio Casa Globo s,e trata de 13 unidades de PH de 1 y 2 dormitorios desde 50 m2 y 3 locales comerciales de 170m2", indicaron. Estos espacios que atraen a inversores argentinos y también europeos, son "en forma de PH del cual se obtiene una renta asegurada del 7% en dólares y que una vez adquiridos, se entregan para ser operados por Distrito El Globo sin gastos extras".
El ticket mínimo en la compra es de u$170.000 -para 50m2- y las inversiones computan para obtener la residencia fiscal uruguaya. Desde la firma mencionaron que también "existe otro modelo de inversión que es mediante la compra de acciones con una rentabilidad más beneficiosa y en donde se participa del total del negocio". Los accionistas, en este caso, van a tener rendimiento y capital respaldado por activos inmobiliarios, la participación del upside de los beneficios del negocio de hospitalidad y la posibilidad de "exit" con salida anticipada luego del quinto año. Otro beneficio de esta variante es que las inversiones se aplican al programa nacional de incentivos de impuestos para inversores extranjeros.
El masterplan de Distrito El Globo incluye la restauración y puesta en valor de 6 edificios y tiene previsto abrir sus puertas este mes de marzo.
Parada 6 de Playa Brava y a 50 metros del mar
Con más de u$s30 millones de inversión la obra del mega complejo que se levanta en el este en la parada 6 de Playa Brava prevé la entrega de sus departamentos para marzo de 2026. "En el caso del público inversor en este momento, es de un 20% contra un 80% al del tipo de cliente usuario. La rentabilidad compuesta esperada es entre un 5% y 6% anual, o incluso más, si tenemos en cuenta qué tan temprano ingresaron al proyecto. Es un público claramente con un perfil inversor pero a la vez, por la ubicación del proyecto, tienen como objetivo poder tener la posibilidad de usar la unidad si quisieran", detalla Luciano Caballero, gerente comercial del Grupo Fonte.
Manglar -así se llama el proyecto- está compuesto por 185 departamentos de 2, 3 y 4 ambientes. El valor de venta de las unidades con cochera ronda los u$s181.900 para 2 ambientes; u$s228.800 para 3 ambientes y desde u$s317.900 para 4 ambientes.
En Punta del Este, señala el desarrollador, "los argentinos lideran el ranking de compradores, ya que es el público predominante que visita la ciudad la cuál tuvo un crecimiento residencial exponencial en los últimos 3 años, duplicando ampliamente su población estable; además hay récord de m2 autorizados a construir en los próximos años lo que augura una demanda sostenida para el sector".
Bosques y mar entre Bikini y Montoya
Con una inversión mayor a u$s40 millones, y sobre un terreno de 13.000 m² rodeado de bosques y con vistas al mar, el mega complejo Sense Manantiales cuenta con dos edificios de 25.000 m² totales construidos en planta baja y cuatro niveles y entre los que están distribuidas las 80 unidades de 2 a 4 dormitorios con balcón terraza, desde 100 m² hasta 385 m².
Entre sus amenities se destacan pileta, gimnasio, sala de juegos equipada con microcine, coworking, dos cocheras por UF y seguridad 24 hs. El nuevo emprendimiento está entre Manantiales y La Barra, la zona más exclusiva de Punta del Este, en la entrada de Laguna Blanca, frente a las playas Bikini y Montoya y a pocos metros del exclusivo centro comercial de Manantiales.
Según observa Hernán Pisarenko, director comercial de HA y socio de Bridge Argentina, "la gente está viniendo más a Punta del Este fuera de temporada. Por eso, nos pareció importante ofrecer inmuebles preparados para vivir todo el año. Especialmente, vemos que los más buscados son los penthouse con amplias vistas y departamentos con más dormitorios". Actualmente ya están entregadas varias unidades del módulo 1 y ha comenzado la venta del módulo 2. El valor de las unidades parte de los 400.000 dólares.
Sense Manantiales se posiciona como un desarrollo interesante para los "inversumidores"; es decir, tanto para inversores como para consumidores: "Hoy, a los clientes no los podemos definir únicamente por inversores o consumidores finales. El cliente que compra hoy en día quiere saber todo, desde que va a ser una apreciación de valor hasta que va a tener una buena renta o si se va a usar", cuenta Pisarenko.
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