Idealista.
El deporte se postula como una de las grandes apuestas inmobiliarias de cara a los próximos años, tanto como inversión como acelerador de la transformación de las ciudades. Ya ha despuntado en países como en EEUU y la tendencia en España, pese a ser incipiente, "ha llegado para quedarse", según el fondo de inversión Harrison Street.
Así lo explicó Javier de Castro, Head de Iberia de este fondo estadounidense especializado en activos alternativos, durante el X Foro Inmobiliario organizado por IE y que ha contado con el patrocinio de idealista/data. En el acto, de Castro estuvo acompañado por el consultor Jaime Colás; Beatriz Barco, executive director y head of strategy consultancy de Savills España; y Alejandro Campoy, director general de Savills España.
Todos ellos coincidieron en que el deporte abre una nueva oportunidad tanto para la inversión inmobiliaria como para la transformación de las ciudades, que tendrán a su disposición capital privado para aumentar la oferta turística, de ocio y actividades físicas, así como crear espacios verdes.
Y es que el 'real estate deportivo' tiene entre sus objetivos utilizar las instalaciones deportivas para otros usos con el fin de rentabilizarlas, así como crear un ecosistema en sus inmediaciones.
"El deporte cada vez está más cerca del 'real estate'. No se concibe un activo deportivo que no tenga un hotel, una oficina o un centro comercial al lado", afirmó Alejandro Campoy, director general de Savills España.
Para entender cómo se unen los mundos deportivo e inmobiliario, basta repasar el caso concreto del nuevo Santiago Bernabéu, el estadio del Real Madrid, cuya reforma está impulsando nuevos espacios de restauración y permitirá realizar actividades no deportivas gracias, por ejemplo, al sistema que permite ocultar el césped.
El WiZink Center de Madrid (antiguo Palacio de Deportes) es otro ejemplo de cómo combinar sacar un rendimiento a una instalación más allá del deporte, en este caso a través de conciertos y espectáculos, al igual que la academia de tenis impulsada por Rafael Nadal en Manacor (Mallorca), su ciudad natal, que cuenta con hotel, colegio internacional, gimnasio y spa.
Dentro de esta modalidad también se incluyen los nuevos complejos que se están promoviendo al calor de esta tendencia y que mezclan el ámbito deportivo con otros como el educativo y residencial. Un ejemplo es el que tiene Harrison Street en el municipio madrileño de Villaviciosa de Odón, cerca de la capital.
"Nosotros no tocamos 'retail', oficinas ni hoteles. Somos expertos en residencias de estudiantes, 'build to rent', senior living, centros de datos... En España tenemos actualmente 1.600 viviendas 'build to rent' en promoción y 4.000 camas en residencias. Y creamos una 'joint venture' con T3N Sport and Investments para crear un activo nuevo, con el objetivo de replicar el modelo en otras partes de España y exportarlo a otros países".
Como adelantó idealista/news el pasado marzo, el fondo estadounidense se comprometió a invertir 300 millones de euros para crear el mayor grupo de 'colivings' deportivos de Europa, tras alcanzar un acuerdo con ColivINN, una de las principales operadoras del mercado nacional, y su operador de complejos deportivos T3N Sport and Investments.
El modelo que quiere replicar es el del centro ESC LaLiga/NBA, un complejo de 42.000 m2, en Villaviciosa de Odón, que incluye una residencia de estudiantes de siete edificios con capacidad para 450 plazas, un colegio americano, una clínica de alto rendimiento, pabellones de baloncesto, campos de fútbol, gimnasio, piscina... Este concepto, según de Castro, se basa en crear un "complejo futbolístico para dormir, estudiar, entrenar... En un mismo sitio está todo".
LaLiga Academy
Interés inversor
Durante la jornada, los ponentes insistieron en que este tipo de proyectos está captando el interés de los grandes inversores. En EEUU, por ejemplo, hay un elenco de fondos que están centrados en el negocio deportivo y en buscar con qué usos pueden dar a las instalaciones para hacerlas más rentables, mientras que en España destaca el acuerdo entre el fondo británico CVC y LaLiga.
El pacto está basado en préstamos por valor de 2.000 millones de euros disponibles para equipos de primera y segunda división de fútbol, cuyo importe debe ir destinado al menos en un 70% a la renovación de instalaciones, a cambio de la cesión del 10% de los derechos televisivos.
Al margen de este acuerdo, Beatriz Barco, executive director y head of strategy consultancy de Savills España, asegura que en la consultora llevan "20 años trabajando con proyectos deportivos" desde diferentes prismas: el asesoramiento de la tramitación urbanística, la gestión, temas relacionados con la sostenibilidad... Sin embargo, ha sido "en los dos últimos años cuando ha habido un cambio y han entrado fondos y gestoras especializadas".
El motivo, según explica el responsable de Harrison Street en Iberia, es que "todos los fondos buscan retornos extra en un momento de compresión de 'yields' y unos mayores costes de financiación", de ahí que estén mirando "nuevos asset classes que den más rentabilidad, aunque eso también implica más riesgos".
A todo ello se suma el atractivo de España por ser cuna de grandes deportistas internacionales y por el clima, así como por la celebración del Mundial de Fútbol de 2023, junto con Portugal y Marruecos. En su opinión, es un momento perfecto "para atraer capital americano, asiático y árabe que quiere invertir en deporte".
Una visión que también comparte la directiva de Savills, quien afirma que "el interés de los fondos, el Mundial... van a acelerar las inversiones y todos estos cambios". Desde la consultora, además, recuerdan que "en Europa estamos a años luz de EEUU en la gestión de empresas deportivas", lo que deja "mucho camino por recorrer".
Regeneración urbana
Además del interés para los inversores, los expertos aseguran que este tipo de proyectos son un motor para la transformación y modernización de las ciudades, por lo que tanto ayuntamientos como autonomías están abiertos a estudiar su puesta en marcha.
"El deporte no tiene color político. De Baleares a Valencia, Andalucía o el norte de España, todos los alcaldes y gobiernos autonómicos quieren hacer proyectos así. Por un lado, porque van de la mano de un club local y tienen un desarrollo social y, por otro, porque logran traer dinero privado para construir los proyectos, impulsar el deporte, crear colegios... Todo eso regenera la zona. Además, los proyectos también apuestan por la sostenibilidad. En nuestro caso, instalamos placas solares y tenemos un sistema para la recogida de agua", detalla el directivo de Harrison Street.
En esa línea, la ejecutiva de Savills asegura que este tipo de proyectos ayuda a dar visibilidad a las ciudades, como Manacor gracias a la academia de tenis de Nadal; y se convierten en un reclamo turístico, como en el caso del Santiago Bernabéu. "Hay un turismo brutal de los estadios, y se convierten en una referencia para toda la ciudad", recalca Barco.
Para el consultor Jaime Colás, que fue director de patrocinios del Real Madrid y posteriormente director comercial del Inter de Milán y actualmente es el director de desarrollo de negocio del Grupo Baskonia-Alavés, estamos ante "un antes y un después" en este tipo de proyectos, y cree que "las ciudades tienen que empezar a pensar que los activos tienen que tener una utilidad y una rentabilidad, aunque hasta ahora no se ha visto así". "El salto cualitativo va a empezar ahora", insiste.
Proyectos a medida
En lo que también coinciden los expertos es en señalar que no se pueden implantar las mismas soluciones en todos los proyectos.
El consultor Jaime Colás asegura que "cada inmueble tiene una cuenta de resultados", por lo que la gestión tiene que estar muy focalizada, e insiste en que "cada proyecto tiene que ser rentable 'per se'". El consultor recuerda que el concepto 'uso multideporte' es muy amplio y que "no todo vale". La clave, en su opinión, está en detectar "qué requiere la inversión y en saber qué se necesita culturalmente. Por ejemplo, no es lo mismo lo puedas plantear en el Santiago Bernabéu, que está en el Paseo de la Castellana, que en el Civitas Metropolitano, el estadio del Atlético de Madrid, que está a las afueras de la ciudad".
Lo mismo señala la directiva de Savills, que incide en que "cada activo es muy diferente. Aquí no hay fórmulas mágicas". Por eso, ve fundamental "hacer un buen análisis de los usuarios y de cómo se pueden rentabilizar las instalaciones en los días que no hay partido en cuanto al espacio 'retail' o a las visitas. Lo que hay que conseguir es que sea rentable y sostenible en el tiempo y aprovechar el talento deportivo para crear ciudades con sentido social y económico".
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