La Nación.
Los nietos de quienes venían a Mar del Plata traen ahora a sus padres y a sus abuelos”, es la frase que repite Florencia Miconi, CEO de la constructora y desarrolladora IMASA. A ella no le sorprende cuando algunos padres de adolescentes comentan extrañados lo fascinados que están sus hijos por veranear allí. Para ella, hubo una generación que se perdió de los veraneos en la rambla. Ahora son sus hijos quienes los invitan a encontrarse con el lugar donde veraneaban sus abuelos. Tal vez, parte de ese magnetismo se debe a la mutación de la ciudad.
Los característicos y pintorescos chalets que bautizaron con el nombre de la ciudad un propio estilo arquitectónico (el “marplatense” o la “piedra Mar del Plata”) tienen nuevos vecinos: edificios de lujo que defienden unos de los valores más caros del país. Una de las ciudades más grandes y habitadas de la Argentina vive un fenómeno de resurgimiento que importa a la Costa el espíritu de barrios porteños como Palermo y Puerto Madero y buscan fusionar la Mar del Plata histórica con una faceta moderna. “La pandemia desató un boom de construcción que nos ubicó en el top 10 del país y hoy está en el tercer lugar detrás de la ciudad de Buenos Aires y la ciudad de La Plata”, dijo Jorge González, secretario de Obras del municipio. En sí, la construcción es el motor que tracciona este renacer. “Representa el 10% del Producto Bruto Geográfico de Mar del Plata y de ese 10%, el 97% es obra privada”, según indica Miconi.
La ciudad transita su tercer lavado de cara de los últimos 100 años. Miconi señala que la primera etapa fue la Mar del Plata aristocrática, reconocida por su rambla francesa, a la que venían familias tradicionales de Buenos Aires a vacacionar en sus casas propias. Después vino una Mar del Plata masiva, en la época del turismo social allá por las décadas del 60 y 70, en la que el exponente era la rambla de Bustillo y los hoteles de sindicatos.
“Ahí vemos un detrimento del patrimonio arquitectónico de la ciudad, pero que fue con el fin de que más gente pudiera acceder. Mi abuelo vendía en un fin de semana un edificio entero en el que compraban por ejemplo maestras y empleados bancarios”, dice la líder de la constructora. Ahora Florencia se reconoce como testigo de una tercera era de Mar del Plata. “En la primera década del 2000 muchos patrimonios históricos caídos se pusieron en valor. Del 2010 hasta hoy, hubo una explosión de nuevos desarrollos inmobiliarios de categoría”, señala la CEO de IMASA. Un ejemplo en el que todos los especialistas coinciden son las torres de Maral Explanada, las únicas residenciales del país diseñadas por el célebre arquitecto argentino César Pelli. El trío de edificios de hasta 23 pisos en la manzana del antiguo Hotel Explanada suma más de 45.000 metros cuadrados y son los primeros edificios residenciales con certificación de sustentabilidad EDGE en Sudamérica.
El nuevo paradigma es transformar una ciudad turística en una ciudad para todo el año, que además tiene turismo. Bajo esta lógica, los edificios construidos en los últimos tiempos están pensados para disfrutar durante los 365 días, según Jerónimo Mariani, titular del estudio de arquitectura Mariani Perez Maraviglia Cañadas. Por ejemplo, algunos de los más emblemáticos construidos en esta etapa son Malecón Hué, Barrancas Playa Grande y el Tourbillon. El arquitecto analiza que “en el boom de los años 70 todo se vendía a un precio accesible, pero el nivel constructivo era de baja calidad; muchas unidades no tenían calefacción o cochera. Hoy tienen una calidad, morfología y modernidad superior a la que no estábamos acostumbrados. Es inviable que no incluyan cochera, se ponen mejores carpinterías, se usa doble vidrio dado que es un lugar frío en el invierno y ventoso, y tienen comodidades como pileta cubierta, gimnasio, spa y rooftops”. Los cabecillas de la revolución tienen nombre.
Además de las torres Maral Explanada de Pelli, para el desarrollador Mariani “la recuperación del complejo La Normandina fue otro de los disparadores”, dice y agrega: “El complejo de Playa Grande logró que funcione todo el año con distintas actividades económicas y no solo tres meses en el verano”. Otras puntas de lanza fueron el Paseo Aldrey y la puesta en valor del Hotel Provincial, que había estado abandonado desde 1992 hasta el 2007. La zona de La Perla, según Miconi, también fue enriquecida por el pincel de la renovación, cuando el año pasado se remodelaron algunos balnearios, la Plaza España y el Museo de Ciencias Naturales.
1. La zona más exclusiva Quien hoy visita Mar del Plata encuentra distintos nodos de reconversión. La milla de oro es la zona de las playas Grande y Varese. Allí el metro cuadrado en los edificios ya terminados está valuado entre US$3000 y US$5000 en la primera línea frente al mar, equivalente a los valores de Palermo o hasta Puerto Madero en la ciudad de Buenos Aires. En boca de los especialistas inmobiliarios hay proyectos emblemáticos como las torres Unkanny, que están a punto de terminarse. La marca también desembarcará en donde funcionaba el histórico Hotel Hurlingham, frente a la playa Cabo Corrientes. Con un diseño del arquitecto uruguayo Carlos Ott y proyecto y dirección del estudio local Mariani-Pérez Maraviglia-Cañadas, Unkanny Residences tendrá hasta 20 pisos, departamentos de dos y tres ambientes, un zócalo comercial y un rooftop. Otro proyecto que cualquiera que frecuente la ciudad reconoce es el de la reconversión del hotel Chateau Frontenac.
La histórica esquina de Alvear y Moreno fue originalmente diseñada por Adan Gandolfi y modificada por el famoso arquitecto Alejandro Bustillo en 1917. Hospedó a celebridades en sus años dorados, en los 90 fue el lugar elegido para celebrar casamientos y fiestas de egresados y hace pocos años incluso se utilizó como set de filmación donde lo vistieron como conventillo. Pero un nuevo plan busca volver sobre sus pasos para funcionar como hotel boutique, con una vuelta de tuerca. La idea de la desarrolladora a cargo -que invertirá más de US$20 millones- es poner en valor el terreno con dos torres de departamentos que se elevarán hasta casi 20 pisos sobre el nivel de calle y abarcarán media manzana.
“Son torres con propuestas que no había antes y debido al éxito salen nuevos proyectos ya aprobados y empiezan a construir en esa misma línea torres esbeltas con buena carpintería, calidad, equipamiento, unidades de departamentos grandes de 600 m²″, dice Mariani. Indica que el público es un 50% marplatense, empresarios que tenían su casa y buscan las comodidades y seguridad de un edificio, y la otra mitad son porteños que visitan la ciudad en el año. La zona tiene otras obras en ejecución, como la recuperación del Torreón del Monje donde se ampliarán los usos y refuncionalizarán los espacios gastronómicos y deportivos con un espíritu cultural de incluir microteatros y salas de sonido.
La exclusividad también hace lugar para las zonas residenciales con sofisticadas construcciones que datan de comienzos del siglo XX. El barrio Los Troncos es uno de los más exclusivos por ubicación y entorno. Con su estilo arquitectónico inglés único y sus distintivas calles sin cordón, los terrenos de 233 a 950 metros cuadrados ahí cotizan desde los US$600 hasta US$750 por metro cuadrado.
2. El nuevo barrio trendy Las voces del mercado también coinciden en que hay otro foco de reconversión. El barrio de Chauvin atrapa con su espíritu palermitano trendy a los jóvenes que se emancipan y atraviesan sus años de soltería. “Después de la pandemia aparecieron una serie de nuevos bares, restaurantes y propuestas culturales que junto al aluvión de desarrollos inmobiliarios le dieron una nueva vida al barrio tradicionalmente residencial”, dice Manuel Ladanaj, corredor inmobiliario de la inmobiliaria Robles Casas & Campos. Quien hoy busca desembarcar en un departamento por estas cuadras se encuentra con valores que parten desde los US$1800 el metro cuadrado, un valor competitivo en la ciudad. Estos valores compiten con los US$1500 de las viviendas más añejas en el centro, y las mejor valoradas por la zona de Güemes, donde los valores comienzan en los US$2500 por metro cuadrado.
3. El futuro Puerto Madero Más allá de las cuadras que se reconvierten, hay zonas relegadas que crecen de cero. Al lado del Mar del Plata Golf Club, se invertirán US$100 millones en uno de los proyectos más ambiciosos de la ciudad que aspira consolidarse como “el Puerto Madero de Mar del Plata” y convalidar los mismos precios de Playa Grande, en un lugar donde hoy no hay más que tierra. Aprobado hace pocas semanas por el Consejo Deliberante con unanimidad, el Distrito de Arte y Diseño (DAD) se emplazará en dos manzanas enteras y constará de un complejo que superará los 120.000 m². Pensado como un eje comercial, de vivienda, turismo y entretenimiento, habrá dos torres de 30 pisos que coronarán el centro del macrolote de usos mixtos, dos hoteles de 20 pisos con sus respectivos rooftops y dos edificios de vivienda de 12 pisos cada uno. La idea del desarrollo es, además de generar una nueva centralidad, que actúe como punta de lanza para vincular Playa Grande con el puerto, la zona sur de barrios privados y Chapadmalal a través de la histórica calle Alem.
Actualmente es un lote baldío con un galpón, aunque en el pasado parte del lote se utilizó para recitales internacionales, donde tocaron bandas de gran relevancia, como los Guns N´Roses, y donde empresas privadas realizaban sus fiestas anuales. “Es un poco como fue Puerto Madero o Palermo Soho y Hollywood, donde a partir de un proyecto emblemático se genera un efecto derrame en los alrededores.
En este momento es como en plaza Alemania en CABA (la zona del Malba), donde en la cara sur está lo más caro de Buenos Aires y en la cara norte todavía no se hizo nada”, sostiene Miconi. Cuando salgan a la venta, estipula que el metro cuadrado se va a vender a US$1800 en pozo, es decir que se podrá comprar una unidad en una unidad con vista al mar, al verde de un nuevo parque común de 6500 m² y el golf y en altura por los mismos precios que hoy maneja la zona de Chauvin. “Buscamos tener opciones variadas desde unidades de dos ambientes hasta departamentos más grandes de cinco ambientes porque entendemos que hay familias que nos van a elegir como alternativa al barrio cerrado; al tener el parque es una manera de vivir cerca de todo con seguridad”, señala Miconi.
Si bien en la cercanía hay viviendas residenciales, casi no hay departamentos sino que por la zona abundan oficinas. Ladanaj estima que una vez avanzado el proyecto, la zona se contagiará de emprendimientos que prometerán una revalorización de las propiedades en la zona. En esta línea, los especialistas ponen el ojo sobre el derrame de Edison -que es la continuación de Alem- hacia la zona de Punta Mogotes como área en desarrollo. “Esta vía despertó interés en desarrolladores y ya se vendieron terrenos grandes, principalmente porque es la conexión de las playas del sur y los barrios privados”, dice.
4. Barrios cerrados y el efecto Nordelta La pandemia no solo trajo consigo desarrollos en altura para Mar del Plata. Los barrios cerrados son otro polo magnético de demanda que creció exponencialmente desde 2020. A 20 minutos del centro, hay consolidados en el sur de la ciudad una serie de barrios privados. Rumencó es un ejemplo de los primeros que se formaron como vivienda permanente durante el año y hoy prueba dar un paso más adelante. “Se encuentra en etapa de aprobación la idea de hacer edificios de planta baja y tres pisos en la entrada del barrio, algo similar a lo que sucedió en Nordelta, Puertos o Santa Bárbara, donde primero se consolidaron barrios de casas y después aparecieron proyectos de media densidad”, dice Miconi. La periferia de la ciudad también crece en desarrollo comercial y la tendencia se expande por la continuación de la calle Alem y lleva hacia Chapadmalal, que es otra zona con mucho desarrollo, según Mariani.
Este eje de crecimiento sostenido de la ciudad hacia el sur lo alimentó el público que eligió radicarse en Mar del Plata después de la pandemia y vivir cerca del mar, con conectividad para llegar rápido al centro pero en un lugar con playas menos concurridas y mucha naturaleza. Los barrios cerrados satisfacen la demanda que busca lotes grandes de 1500 m2 promedio -que era un producto que escaseaba en Mar del Plata- y que arrancan desde los US$100 por metro cuadrado en los nuevos emprendimientos, según Ladanaj.
5. El nuevo norte Otro imán para el real estate es el ingreso a la ciudad. La avenida Constitución es la vía donde se encuentran algunas de las clásicas fábricas de la ciudad, como la exfábrica de los alfajores Havanna. “Hay un eje de desarrollo en el norte importante para la ciudad, que hace que pase a ser una zona de pasada y de boliches a un lugar con mayor abastecimiento comercial, gastronómico y residencial”, observa Mariani. La zona siempre tuvo una densidad interesante de residencia para todo el año, a diferencia de otras más enfocadas al turismo, por lo que no sorprende que hoy haya áreas de equipamiento, de consultorios, gimnasios y otros espacios de servicios para la vida cotidiana.
Sin embargo, la transformación sucede a nivel de la tipología: “En los últimos años empezaron a aparecer más edificios de buena calidad, quizás diferentes que los que hay en Playa Grande y Varese, pero significativos para la zona”, dice el arquitecto y desarrollador. Por otro lado, acompaña el crecimiento residencial una fuerte inversión en el parque logístico.
“El Parque Industrial está desbordado, la fábrica de helados Lucciano´s sumó un diseño increíble en el parque y ahora Lamb Weston Alimentos Modernos S.A, uno de los principales productores de papas fritas en el mundo, va a invertir aproximadamente US$250 millones en el mismo lugar para una nueva planta que le daría trabajo a alrededor de 2000 personas”, celebra Miconi. La transformación de la zona logística, así como la del resto de las áreas, no solo muestra un paisaje arquitectónico en evolución sino que también representa la resiliencia de una ciudad que puede innovar sin dejar atrás la esencia de su legado histórico.
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