Forbes.
Los amenities juegan un rol de peso en los desarrollos de bienes raíces, hoy no son solo elementos distintivos de los edificios de categoría sino que están presentes en casi todo tipo de propiedad horizontal, cobran más impulso ante la reducción de las dimensiones de las unidades estipuladas por los códigos urbanísticos.
La arquitectura debe - dicen- anticiparse a las necesidades futuras de la gente y no limitarse a sus preferencias actuales. En ese sentido, un inmueble ya no debe resolver solo dónde dormir y comer. Sin olvidar que, ante el ajetreo urbano, cada vez más personas buscan “oasis” para vivir. Por esto ganan terreno los espacios comunes sustentables que invitan a la relajación y al encuentro.
“En realidad, estas tendencias viene desde hace tiempo. En nuestro caso empezamos en 2011. Entonces, pocos hablábamos de terrazas verdes o plantar árboles en la propiedad. En aquel momento sonaba medio descabellado”, recuerda Diego Rybka, director Comercial del estudio de arquitectura Uno en Uno.
Hoy por hoy, la gente busca habitar no solo su departamento sino toda el inmueble. “Sería como vivir en un country en la ciudad, en la medida que cuente con espacios naturales y de trabajo, gimnasio y una sala para organizar reuniones”, comenta Pablo Rodríguez Acevedo, profesor titular de la Universidad de Palermo (UP). Todo eso es más atractivo en la medida que se relacione con lo sustentable- ecológico.
“Diseñamos entendiendo a la sustentabilidad como un amenity y un valor agregado en sí. Uno de nuestros emprendimientos de mediana densidad (Buenavista en San Fernando) contará con un bosque de casi 800 m2”, indica Rybka.
Las últimas modificaciones del Código Urbanístico de CABA cambiaron el panorama de la construcción. “Antes, los amenities se ubicaban en espacios donde no se podían construir unidades funcionales. Ahora, debe ser una decisión de proyecto no vender cierta cantidad de metros cuadrados para destinarlos a esas comodidades. Asimismo, se liberaron los niveles de azotea permitiendo la llegada del ascensor. En contrapartida, se exige un 5% de terraza verde”, recalca Irene Primbas, directora de Iconos Desarrollos.
Decisorios
Cada vez más los lugares comunitarios son importantes para compradores finales e inversores. En lo particular, los califican como decisorios el 65% de los interesados en adquirir una vivienda.
“Son un argumento capaz de inclinar la balanza entre dos proyectos. Se valora, por ejemplo, contar con un espacio de parrilla, aunque sea chico. No obstante, ubicación, funcionalidad, metraje y diseño inciden aún un poco más”, enfatiza la ejecutiva de Iconos Desarrollos.
Los amenities más demandados varían dependiendo de quién los mire. No son los mismos para una familia, una pareja o un millennial. Pero, en general, los más valorados son la parrilla, el SUM (Salón de Usos Múltiples), un solárium o terraza, gimnasio y espacio de plaza para chicos. Son importantes además las zonas libres donde los propios consorcistas deciden qué hacer.
La piscina puede entrar en ese ranking. Aunque tiene sus contras. “Muchas personas me preguntan si el edificio cuenta con pileta porque se sienten incómodas concurriendo a una donde también van sus vecinos. Igual, sus costos influyen en las expensas se la use o no. En una torre de 400 unidades será menor. Es todo lo contrario en una de menos departamentos”, indica Primbas.
En CABA, las cocheras inciden a la hora de cerrar un trato. Sucede lo mismo con la seguridad las 24 horas que controle los accesos al edificio.
Alquileres
Estos ingredientes no solo aumentan la cotización del inmueble. Según el 52% de los inversores facilitan su renta. “Un dos ambientes de más o menos 40 m2 (38 totales y 5 de balcón semicubierto) valuado en 115.000 dólares con dos cocheras de cortesía y una propia opcional, dos ascensores uno de los cuales es camillero, gym, SUM y terraza con parrillas se puede alquilar entre 420.000 y 450.000 pesos más 37.000 de expensas”, explica Irene Primbas.
En tanto, los lugares compartidos son fundamentales en los arrendamientos temporarios sea para viajeros nacionales y extranjeros. De acuerdo a un estudio de Airbnb, el 90% de las propiedades anunciadas en esa plataforma poseen tres amenities. La piscina, gimnasio y servicio de limpieza son los más apreciados en este rubro.
“De charlas con nuestros clientes, surgió construir en nuestro edificio Depart (Colegiales) un guest room de 15 m2 con buenas ventilaciones y visuales. Iniciativas de este estilo nacen de pensar las necesidades de la gente. Los residentes pueden alquilarla en caso de recibir un familiar o amigo de visita.”, puntualiza Diego Rbyka. En este caso, el metro cuadrado ronda entre 2.800 y 2.900 dólares. Aunque se entrega en octubre próximo, todas las unidades ya se vendieron hace dos meses. Son apartamentos de tres y cuatro ambientes, con gimnasio, SUM, coworking, pileta climatizada, habitación de hotel, y cocina profesional industrial.
Siempre el salón de usos múltiples es el amenity más aceptado. Sin embargo, está evolucionado hacia áreas más dúctiles y cotidianas. En la mayoría de las situaciones son también cocinas gourmet comunitarias. En otros se complementa con un rooftop, donde disfrutar de una comida o bebida contemplando vistas panorámicas.
“Ser sustentable significa vivir bien, no contaminar, no arruinar las visuales. Ante esto, una buena zona compartida como el SUM será vidriado pero con doble circulación de aire y aislamiento para no abusar del aire acondicionado, con parasoles o cortinas para protegerse del calor, y vegetación. De nada me sirve contar con un gimnasio donde hace 48 grados, a pesar de que tengas excelentes vistas”, enfatiza Rodríguez Acevedo.
Terrazas
Existe la tendencia a incrementar las terrazas verdes. Son una manera de conectarse con la naturaleza. “La gente compra departamentos con azotea y parques porque reemplazan un poco el sentimiento de una casa”, apunta el director de Uno en Uno.
Debido a eso, es común que los nuevos emprendimientos posean jardines amplios internos y externos, y hasta huertas. En algunos casos le incorporaron un siestario para descansar en contacto con el medio ambiente.
“Hasta ahora, el desarrollo de los amenities tenía un sentido más comercial y funcional que sustentable. Pocos saben que las terrazas verdes pueden mitigar el impacto de la obra en la ciudad, contrarrestando el efecto la inercia térmica de la azotea de cemento, atrae biodiversidad, atrapa parte de carbono, genera oxígeno, y mejoran la calidad visual y estética de un espacio” señala el profesor de la UP.
Por otra parte, los coworking cobraron impulso con el home office. “En 2018, diseñamos uno en un edificio de Palermo. En aquel momento, detectábamos muchos interesados quienes trabajaban desde casa. No pensamos, sin embargo, que se convertiría en lo más utilizado de una propiedad”, remarca Rybka.
Día a día, las áreas de esparcimiento incrementan su presencia en estos proyectos. Son versátiles. Entre ellos se destacan los playgrounds o áreas de juego infantil que se combinan con zonas de lectura para adultos.
También, la presencia de bicicleteros es cada vez mayor. Incluso, muchas veces las rampas reemplazan las escaleras. Se espera que suceda lo mismo con las estaciones de carga para vehículos eléctricos. De este modo se fomentaría el uso del transporte sustentable. “En un futuro cercano, el parque automotor podría migrar hacia soluciones eléctricas. Por eso se necesitaría nuevas instalaciones en cocheras”, agrega Rodríguez Acevedo.
Adecuar el amenity al lugar es una cuestión que no se estaría teniendo tan en cuenta en los diseños locales. “Un edificio en Chile con una piscina tipo laguna cuenta con una guardería náutica para kayak. Acá no se está dando todavía y menos en las ciudades”, añade el profesor de la UP.
Minipisos
A nivel mundial, cada vez son más pequeños los apartamentos. Por ello la importancias de espacios comunitarios. En contrapartida, se facilitaría el acceso a la vivienda a más gente. El valor del metro cuadrado sería más caro, pero ofrecería más cosas.
“El nuevo código urbanístico porteño apunta a esa tendencia. Presenta este concepto de microvivienda. Redujo a los monoambientes a una superficie mínima de 26m2 a 18m2. Por eso, lo ideal es proyectar más espacios comunes”, sostiene Irene Primbas.
En la actualidad, ya se observa ese movimiento en países como Estados Unidos y Ecuador. “Uno alquila o compra un departamento chico en la zona neoyorquina de Wall Street y en planta baja encontráis amenities. Un sitio para jugar el pool, el de la pantalla gigante, la cocina gourmet. Las unidades son tan pequeñas que no les sobra lugar para desarrollar las actividades sociales”, ejemplifica Rodríguez Acevedo.
Por último, adquirir un departamento con áreas comunes puede costar desde un 10% (propiedades de rango medio) hasta 25% (las de categoría) más que uno tradicional. Su impacto en las expensas guarda una relación inversa con la escala del proyecto. En desarrollos grandes - con más de 200 apartamentos- el aumento es mínimo. En los más pequeños, resultan más onerosas si cuenta con numerosos amenities.
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