El Pa{is Uy.
Le dicen el boom de la inversión inmobiliaria y hasta el tsunami de la construcción; las notas periodísticas destacan estadísticas vertiginosas como la de “una vivienda erigida por hora”y los analistas extranjeros escriben informes acerca de cómo imitar en sus países la ley que promueve la vivienda —mediante una muy generosa exoneración fiscal— que nació en el gobierno de José Mujica, incorporó límites durante la segunda presidencia de Tabaré Vázquez y después Luis Lacalle Pou potenció con una fuerte flexibilización, logrando una explosiva ampliación del stock de unidades, el repoblamiento de barrios que estaban dormidos y un pico de inversión que elevó el índice de empleo en la construcción.
Es un combo perfecto, según actores del sector. La definen como una política “virtuosa”, “un ejemplo para Latinoamérica”. Una ley que, en tiempos de campaña electoral, los promotores inmobiliarios defienden a capa y espada para despejar algunas críticas que le reprochan al gobierno una pérdida del equilibrio entre el ensanchamiento de los beneficios concedidos al sector privado y la concreción de uno de los propósitos fundacionales de la norma: el de facilitar el acceso a la vivienda de los sectores socioeconómicos bajos, medios bajos y medios.
Distintos empresarios de la industria y la gremial en representación de unos 300 socios promotores —en su mayoría uruguayos— se reunieron con los principales candidatos a la Presidencia y sus equipos económicos para, según reconstruyó El País, exponerles las múltiples ventajas del actual diseño de la norma. Su intención es blindarlo ante eventuales modificaciones que cambien sustancialmente las reglas del juego.
Pero antes de entrar en la zona espinosa, vale la pena repasar la génesis de esta ley “estrella”; “la más exitosa”, dicen.
Ley de vivienda promovida, muy reformada
Todo empezó con un colapso. Hacia 2010, en la zona de la rambla —que históricamente ha sido el punto “caliente” de la construcción— ya no se vendía. “Había distintos problemas que hacía que fuera prácticamente imposible seguir concentrando la actividad en la costa, como que hubiera muy pocos terrenos disponibles y que estos tuvieran precios elevados, lo que hacía muy costoso construir y el precio de venta”, rememora Aníbal Durán, director de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu).
Los promotores, que son los encargados de armar el proyecto de principio a fin, se reunieron entonces con el fallecido asesor inmobiliario Julio Villamide para evaluar alternativas que permitieran renovar el negocio. Había que pensar cómo mover la construcción “de Avenida Italia hacia el norte”. “Necesitábamos ponerles una zanahoria a los promotores y esa zanahoria era la exoneración de impuestos”, dice Durán.
Encargaron un estudio de mercado que les señaló que había barrios que contaban con todos los servicios e inversión pública —alumbrado, saneamiento, calles, transporte, comercio— en los que hacía 30 o 40 años que no se construía un solo edificio. La Blanqueada, por ejemplo. Barrio Sur y Parque Rodó. Incluso el Cordón, que luego terminó convertido en el corazón de este motor constructivo.
Antes de la ley, los promotores ya habían percibido una demanda latente en el mundo extra rambla. Su visión les indicaba que el Cordón era fundamentalmente “un gran campus universitario en el que necesitaban alojamiento los estudiantes y los profesores”, plantea el promotor Fabián Kopel. Y La Blanqueada, ¿no es un enclave de hospitales y también de complejos deportivos? Esto se traducía en una necesidad de miles de viviendas que no estaba siendo atendida porque antes de la ley “al promotor no le daban los números para invertir en esos barrios”, dice Durán.
Allí, el costo de los insumos y de los impuestos eran similares a construir en la rambla y, aunque el valor del terreno fuera más barato, a la hora de vender el precio del metro cuadrado sería mayor en Pocitos que en el resto de los barrios. La ecuación no cerraba, el único camino era bajar los impuestos para el promotor.
Le presentaron este concepto al entonces presidente Mujica, quien dio el visto bueno y redireccionó la propuesta al director de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), Carlos Mendive. Públicos y privados trabajaron codo a codo durante un año. Ya fines de 2011 el proyecto se votó en el Parlamento por unanimidad.
En un primer momento, la ley ofrecía un régimen de beneficios fiscales para proyectos que construyeran, ampliaran, refaccionaran y reciclaran inmuebles fuera de la zona costera, con destino a la vivienda de interés social.
Como su nombre lo indicaba, el foco estaba puesto en la demanda, en un perfil de comprador y arrendatario que el ministerio tenía identificados para este tipo de producto, y que de ser su necesidad abastecida por el sector privado “liberaba recursos del presupuesto público para que se pudiera atender a los sectores que menos tienen”, explica la diputada frenteamplista Lucía Etcheverry, exdirectora Nacional de Vivienda.
La reglamentación inicial estipulaba un tope en los precios de venta de las unidades únicamente en el interior del país. En Montevideo, en cambio, no; acá “mandaba el mercado”.
“Otro factor importante que habilitó la ley era que vos podías juntar tres padrones y hacer un edificio de mayor escala y eso es un ahorro en costo significativo para el promotor, y en Pocitos ya no quedaban terrenos para eso”, dice Kopel, cofundador de Kopel Sánchez y Ventura, la firma líder en vivienda promovida. La respuesta de los promotores fue buena. En 2012, empezaron a salir de la costa. Un año después, “se construyó muy bien”, evalúa Durán.
Pero en 2014, tras una evaluación del desempeño de la norma, “el gobierno metió la mano” —dice Durán— y realizó una primera reforma que según los promotores frenó el auspicioso ritmo de ingreso de proyectos.
El gobierno frenteamplista de aquel momento había notado que, si bien la ley cumplía con varios objetivos —frenar el crecimiento de la ciudad en la periferia, redinamizar barrios centrales y avivar la economía a través de la industria de la construcción, incluso incrementando sus niveles de formalización—, los sectores de ingresos medios bajos no estaban accediendo a las viviendas. Así, se fijó un tope en el valor de venta en el 25% de las unidades de cada proyecto promovido.
Después, en 2017 se cambió el nombre de “interés social” por “vivienda promovida” y se redujo la proporción de unidades con tope al 10%. “Pero fue peor el arreglo”, advierte Kopel.
A partir de ese momento si la unidad era adquirida para inversión —y no para uso personal, como deseaba el gobierno— la exoneración de los impuestos se aplicaba solamente si el precio del alquiler no sobrepasaba determinados valores máximos (13.000 pesos en unidades de un dormitorio, 16.000 pesos en las de dos y 18.000 en las de tres y cuatro dormitorios).
La venta de la vivienda, en tanto, pasaba a realizarse mediante un programa del ministerio sirviéndose del Banco Hipotecario, del Fondo de Garantías de Créditos Hipotecarios de la Agencia Nacional de Vivienda o de un subsidio a la cuota otorgado por la cartera de hasta el 50%.
“Con esos topes se terminó todo”, recuerda Durán. El 2018 “fue malo” y el 2019 peor. Así y todo, en ese tiempo ingresaron 841 proyectos.
La vuelta de página la dio Lacalle Pou. “Cuando asumió fuimos a hacer el lobby pertinente y sobre abril el presidente sacó los topes y así empezó el furor”, repasa Durán.
Abril de 2020 no era una fecha cualquiera, Uruguay lidiaba con los albores del covid y la construcción fue una de las famosas “perillas” que el mandatario decidió dejar encendidas.
La reglamentación cambió en 2020 y también en 2022, con la finalidad de otorgar más beneficios para los promotores e inversores y eliminando las restricciones en los precios de venta. El resultado es un récord: en los últimos cuatro años se duplicó la cantidad de viviendas promovidas.
Desde 2020 ingresaron 824 proyectos de los cuales se promovieron 755, que son 21.546 viviendas. La inversión se multiplicó. Pasó de unos 200 millones de dólares hasta 2021 (con excepción del 2015), a unos 300 millones de dólares en 2022, superando los 400 millones de dólares en 2023, según un informe del Ministerio de Vivienda al que accedió El País.
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